Durante el pasado mes de julio la firma de hipotecas volvió a registrar subidas. En concreto, según los datos aportados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), fueron 24.863 los préstamos que se materializaron para este fin, lo que supuso un avance del 32,9% en comparación con el número de hipotecas firmadas durante el mismo mes del año anterior. No obstante, y como consecuencia de la crisis, las entidades financieras han endurecido las condiciones que los clientes han de cumplir para acceder a este tipo de financiación, por lo que es frecuente que estos deban contar con un avalista.
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Responder a la deuda de otro
Ser avalista implica asumir las obligaciones de otra persona en caso de que esta las incumpla, fundamentalmente el pago de la hipoteca, aunque también puede ejercerse de aval para hacer frente al pago de la renta de un contrato de alquiler. En concreto, María Olvido Carretero, abogada de Legal Gestión 21, explica que esta persona no solo responde con su nómina en caso de que el banco no pueda cobrar del titular de la hipoteca, sino que su función es hacer frente, “de igual forma que el titular hipotecario, e incluso en primer lugar si la entidad financiera así lo desea”. Asimismo, avanza que los avalistas de los contratos de arrendamiento, “dada su solvencia”, fía al inquilino ante posibles incumplimientos de sus responsabilidades, de ahí que jurídicamente su figura jurídica se denomine “fianza”.
En ambos casos, subraya, el avalista se configura como una figura solidaria, condición que hace referencia “a la obligación conjunta sobre una misma obligación de pago”. En este sentido, la solidaridad implica “que la exigibilidad puede extenderse a otros sujetos distintos del deudor principal” en las condiciones definidas por la ley. “Si existen varios responsables solidarios se podrá dirigir indistintamente contra cualquier de ellos”, agrega.
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Configuración del aval
A la hora de firmar una hipoteca o un contrato de arrendamiento resulta adecuado incluir la figura del avalista en ese mismo documento, ya que el mismo requiere “escritura pública otorgada ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad”, tal y como destaca Asunción Santos, abogada de Legálitas. En este documento, continúa, “se han de recoger todas las condiciones”, siendo lo más habitual que se establezca “la renuncia por parte del avalista a los beneficios de excursión y la división de la deuda”.
Por su parte, Carretero indica que en este documento “es indispensable” constatar “salvedades” respecto a varios temas. Entre los mismos, esta abogada apela a la necesidad de “identificar plenamente el título que se garantiza”, manifestar si este se garantiza “de manera total o parcial”, así como determinar la persona a la que se avala, “ya que de lo contrario se entenderá que se garantizan las obligaciones de todas las partes del título”. No obstante, y pese a todas las declaraciones que se deben hacer en el contrato mediante el cual se constituye el aval, desde Legal Gestión 21 señalan que “no es necesaria la firma de esta persona”, pues el mismo Código de Comercio señala que la sola firma puesta en el título, cuando no se le pueda atribuir otra significación, “se tendrá como firma del avalista”.
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Obligaciones del avalista
Una vez que la persona queda identificada formalmente como avalista, esta asume, en el caso de la hipoteca, todas las obligaciones de pago de cuotas, intereses, recargos y demás responsabilidades que corresponderían al deudor. Si esta figura se presenta en casos de arrendamiento, Santos matiza que el avalista “suele pactar que responde no solo al pago de la renta”, sino también ante “los posibles desperfectos que se ocasionen en la vivienda”, así como de las previsibles responsabilidades con terceros “en las que pueda incurrir el arrendatario o las personas que habiten en su vivienda”. “En cualquier caso, hay que estar a lo pactado, ya que el aval no puede actuar más allá de lo contenido en el documento en el que aparece”, subrayan desde Legálitas.
Al respecto, Para hace referencia a que ser avalista “implica arriesgar todo nuestro patrimonio, presente y futuro” a cambio de prácticamente ningún derecho, “salvo intentar cobrar en segundo término del titular de la hipoteca”, situación que no suele ser posible dada la insolvencia sobrevenida de este. Es por ello que desde LegalGestion21 apelan a que, si el aval ofrece su patrimonio en garantía de la deuda de otro, “al menos compre parte o tenga otro tipo de retribución”.
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Limitar la responsabilidad
El avalista puede firmar un contrato hipotecario limitando su responsabilidad en base a varias posibilidades. La primera de ellas, expone Carretero, hace referencia a avalar únicamente un porcentaje de la deuda pendiente. Como ejemplo, esta letrada manifiesta la posibilidad de que el avalista responda únicamente a un 20% de la deuda pendiente. Para ello, hace hincapié en la importancia de especificar “que este porcentaje responde al primer 20% amortizado”, ya que de lo contrario se responderá por el 20% hasta que se pague el total de la hipoteca.
Otra solución que supone limitar la responsabilidad del avalista es estipular que este afianza hasta un importe determinado, “por ejemplo, los primeros 100.000 euros de préstamo hipotecario”, replica esta abogada. Una variante de limitación que también ha de hacerse indicando qué dinero se avala. Para ello, Carretero señala que se debe indicar “que se avalan los primeros 100.000 euros amortizados, o el avalista ostentará esta condición hasta el final del plazo de la hipoteca”.
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Cómo protegerse
La actual Ley Hipotecaria recoge la limitación de responsabilidad hipotecaria y, por tanto, la posibilidad de que deudor y avalista se protejan ante un posible impago. Esta posibilidad queda determinada, en concreto, en su artículo 140, donde se establece que “podrá pactarse en la escritura (…) que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados”. De introducirse esta cláusula en la escritura de préstamo hipotecario, sostiene Carretero, los interesados se acogen a la dación en pago, “ya que al adjudicarse la casa hipotecada al banco, la deuda queda zanjada”.
Sin embargo, desde el bufete de abogados que dirige lamentan que son pocos los bancos que comercializan este tipo de hipotecas, por lo que recalca que el interesado debería “leer muy bien la escritura para estar seguro de su eficacia”. Por el contrario, y al no ser la norma la dación en pago, las entidades financieras pueden adjudicarse la vivienda en caso de impago y de subasta desierta, “por el 60% o el 70% del valor de tasación”. “Si este valor no es suficiente para cubrir la diferencia, además de las costas del procedimiento e intereses de demora, el banco podrá reclamar tanto a los ejecutados como a los avalistas el resto”, critica.
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Extinción de la garantía
Finamente, hay que tener en cuenta que la extinción de la garantía que aporta el avalista es de carácter temporal. Al respecto, Santos explica que esta obligación desaparece “al mismo tiempo que la del deudor” así como “por las mismas causas que el resto de sus obligaciones”. Estas son, fundamentalmente, el pago o cumplimiento, la compensación del crédito que el avalista puede tener frente al acreedor por novación, prescripción o renuncia del acreedor a la garantía, así como la condonación o perdón de la deuda.
