“El blockchain inmobiliario puede ser una excelente herramienta para el sector”

¿En qué situación se encuentra el sector de las tasaciones inmobiliarias en España en la actualidad?

El ámbito de las valoraciones inmobiliarias en general y el de las tasaciones de garantía en particular se encuentra de nuevo en crecimiento, después de estos años pasados en los que la crisis de los sectores financiero e inmobiliario repercutieron de forma directa en de las tasaciones.

¿Qué evolución ha experimentado este tras la crisis de 2008?

Desde aproximadamente un año se ha producido un cambio de signo en la evolución del sector, aumentando considerablemente el número de tasaciones.

¿Hasta qué punto son importantes hoy en día para que a un cliente le sea concedida una hipoteca?

Una hipoteca no es más que un derecho real de garantía, en la que el inmueble objeto de constitución del derecho real es el que garantiza el cumplimiento de las obligaciones contraídas. Por ello es fundamental establecer el valor del bien a los efectos hipotecarios, siendo, además, imprescindible en cumplimiento de la legislación vigente.

Evidentemente, el valor hipotecario está relacionado de forma directa con el valor de mercado. De hecho, algunas entidades conceden préstamo hipotecario hasta un determinado porcentaje sobre el menor de los valores siguientes: el valor hipotecario y el precio real de compraventa.

Se ha publicado que algunas voces del sector han alertado de que las valoraciones vuelven a inflarse para financiar hipotecas al 100% o incluso incluir los gastos de la compraventa. ¿Está de acuerdo con estas críticas?

Hay que tener en cuenta que cada inmueble es único y las condiciones de préstamo se establecen en función de este y de características del solicitante. Las entidades manejan un volumen de crédito que no debe sobrepasar un porcentaje determinado sobre el valor de los activos, de tal manera que pueden establecer para cada operación, dependiendo de diversas variables basadas en las características referenciadas, un porcentaje sobre el valor del inmueble como límite del capital objeto del préstamo.

Desde nuestro punto de vista, no se trata de “inflar” las valoraciones como tal sino de analizar las cifras en función del volumen de negocio de la entidad. No obstante, cada sociedad de tasación tiene una forma de trabajar y unos criterios técnicos de valoración más o menos estrictos, pero en todo caso cumpliendo las exigencias marcadas por la legislación aplicable en cada momento.

¿Podrían estar las valoraciones detrás de los aumentos considerables de precios que se están registrando en determinadas zonas de España?

Es necesario diferenciar conceptos que a simple vista pueden ser lo mismo pero que, sin embargo, tienen significados en muchos casos diferentes: El valor no siempre coincide con el precio que se estipula en un determinado momento, ni tampoco tiene por qué coincidir con el coste que ese producto haya supuesto en su elaboración.

El valor de cambio se relaciona directamente con la cualidad de ese objeto y en base a la cual se ofrece una cantidad determinada de dinero. El valor que viene determinado por el equilibrio entre la oferta y la demanda del bien en un momento determinado. Este concepto es cualquiera que sea el fin de la valoración, el que hay que calcular siempre, como valoración en sí o como valor de referencia.

Por ello, el funcionamiento racional de mercado es el que es en cada momento, marcado con carácter general por la oferta y la demanda. Evidentemente, toda valoración de mercado debe ser reflejo de ese precio de equilibrio que no es más que el punto de encuentro del que quiere vender con el que quiere comprar, siempre referido a un mercado abierto y transparente.

En el caso de que no fuera así, ¿a qué motivos cree que se deben estos incrementos?

De forma general, los incrementos de valor que en determinadas zonas se están apreciando, responden al mercado, a la oferta y la demanda, que evidentemente su funcionamiento evoluciona conforme a factores diversos, tanto micro como macroeconómicos. Y por tanto qué duda cabe que determinadas políticas y contextos económicos, políticas, fiscales, y de todo tipo, aplicadas en un determinado momento, influyen decisivamente en el comportamiento del usuario en general que representa la oferta y la demanda.

¿Cómo funcionan en la actualidad las tasaciones inmobiliarias en España?

En la actualidad, las tasaciones inmobiliarias, y en concreto las hipotecarias, se rigen por la legislación vigente, que es muy estricta y con un control de su cumplimiento cada vez más exhaustivo.

De hecho, para que una tasación de garantía tenga validez, no solo debe ser realizada por un técnico competente, sino también por una sociedad de tasación con inscripción y número de registro en el Banco de España. Para ello se deben cumplir unos requisitos que demuestren la solvencia de las distintas sociedades inscritas.

Es importante que el usuario sepa que cualquier tasación hipotecaria realizada por cualquier sociedad de tasación, siempre que esté inscrita en el Banco de España, y cumpliendo los requisitos según legislación vigente, es perfectamente válida para presentarse a la entidad prestamista. Esta es la base de libertad de elección por parte del usuario sin que la entidad le exija una u otra sociedad.

¿Durante cuánto tiempo son válidas?

Con carácter general, el plazo de validez es de seis meses. Pero, con independencia del cumplimiento del requisito legal, debemos aplicar los principios generales de prudencia y transparencia basándonos es la coherencia. Y por ello, la validez de un determinado valor estará en función, en primer lugar, de las hipótesis de cálculo, así como del funcionamiento y la evolución previsible del mercado en el momento de la tasación, sin olvidar nunca la finalidad de la valoración.

Pensemos en aquella época del boom inmobiliario, en las que un inmueble en apenas unos meses sufría unos cambios de valor impresionantes. O en los momentos de crisis profunda. Esa variación de precio puede ser, por tanto, incremento o decremento. Y no en todos los casos se cumplen los requisitos para poder determinar un valor de mercado o por comparación con el mercado.

¿Ha cambiado el perfil de los profesionales que la realizan en los últimos años?

En la actualidad es fundamental tener una visión del amplísimo campo de la valoración inmobiliaria desde la aplicación de unos conocimientos básicos adquiridos en el ámbito docente y académico junto con una mínima experiencia profesional en la práctica real y en el funcionamiento cotidiano en el sector inmobiliario. Este, día a día, se va acercando hacia una capacitación técnica y profesional mediante la formación de equipos pluridisciplinares con capacidad organizativa y directiva.

Por tanto, es fundamental la adquisición de competencias y reciclaje profesional para dar respuesta a la demanda de la sociedad. Pero, sin olvidar los requisitos exigidos por la legislación vigente para poder ejercer las distintas actividades que componen el ámbito de la valoración inmobiliaria.

¿Qué opina del blockchain inmobiliario? ¿Qué efectos puede tener sobre las tasaciones?

Es obvio que no podemos dar la espalda a la evolución técnica, la utilización de recursos que nos brinda las nuevas tecnologías. Y, en el ámbito inmobiliario, el denominado blockchain inmobiliario no es otra cosa que un recurso inteligente, enmarcado en la aplicación de los contratos inteligentes al sector inmobiliario. Se está experimentando y puede ser una excelente herramienta en un futuro no tan lejano.

Ahora bien: No hay que precipitarse. Se trata de construir el futuro, mejorando el presente y aplicando, con el empleo de nuevos recursos, lo bueno del pasado. La seguridad jurídica en el ámbito inmobiliario, así como la garantía en los actos y negocios jurídicos es algo irrenunciable.