El sector residencial español no ha sido indemne a la pandemia del coronavirus y ha cerrado 2020 con bajadas en compraventas y precios. A falta de datos oficiales del conjunto del ejercicio, hay organizaciones, como el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, que ya han adelantado que la caída del número de operaciones rondó las 50.000 y que los precios de las viviendas que se vendieron se situaron a niveles de 2012. No obstante, la recuperación inmobiliaria ya está en el centro del debate.
De cara a la evolución que experimentará el sector en los próximos meses, hay consenso entre los especialistas. Así, estos admiten que el cambio de tendencia y, por tanto la recuperación, no llegarán antes de la segunda mitad del año, siempre y cuando el calendario de vacunación alcance su velocidad crucero y se pueda atisbar un escenario de estabilidad y confianza en el tejido empresarial.
En la primera mitad del año no habrá cambios significativos. El mercado residencial volverá a registrar una reducción de la demanda y seguirán produciéndose ajustes en los precios de venta
Durante el primer semestre de 2021 el mercado residencial español continuará experimentando la tendencia observada en los últimos trimestres. La misma se ha caracterizado, según Jorge Laguna, business intelligence director de Colliers International Spain, “por una reducción significativa de la demanda en compra y ligeros ajustes en los precios de venta”. De igual modo, desde esta organización apuntan a que seguirá registrándose un aumento del interés por viviendas con espacios más amplios, con zonas exteriores “y que puedan adaptarse mejor a las nuevas formas de trabajo a distancia”.
Este particular comportamiento del sector residencial en el corto plazo también es compartido por Iñaki Unsain, presidente de Aepsi, quien admite que “durante los primeros trimestres del año en el sector se va a pasar mal”. Sin embargo, pone de manifiesto que la evolución a la baja en plena pandemia “no va a ser tan negativa como se esperaba”, ya que la caída total de los precios por impacto de la Covid-19 “no llegará al 10%”.
En el tercer trimestre comenzará la recuperación inmobiliaria dentro del mercado residencial. Esta será lenta, pero progresiva, y estará condicionada a la evolución de la economía
Desde Colliers International Spain indican que el precio de la vivienda de segunda mano “podría tocar fondo” entre el segundo y el tercer trimestre de 2021”. Es a partir de ese momento, apuesta Laguna, cuando se iniciaría la recuperación, “lenta pero progresiva”, del sector residencial patrio. De hecho, este experto prevé que para 2023 podrían recuperarse los niveles de precios y de actividad alcanzados en 2019.
A pesar de ello, los especialistas advierten de que, para que se dé una recuperación inmobiliaria plena del mercado residencial, es necesario que la economía y el consumo se reactiven. Es por ello que demandan que los programas de vacunación concluyan con éxito y puedan evitarse nuevos confinamientos o restricciones a la movilidad. Asimismo, reconocen que la evolución del desempleo será un factor importante, que podría determinar el retraso de la recuperación, “ya que condiciona la capacidad adquisitiva de las familias y su accesibilidad al crédito”.
La nueva demanda generará ajustes en la producción de vivienda nueva en 2021, ya que los efectos de la recuperación inmobiliaria en este segmento tardan más en percibirse que en la segunda mano
La crisis económica derivada por la pandemia ha provocado una contracción significativa de la demanda, que se ha notado especialmente en la vivienda usada. Sin embargo, Laguna explica que en 2021 el mercado de la obra nueva va a encontrarse con ajustes en la producción de nuevas promociones y unidades, las cuales permitan “adaptarse a la nueva demanda de vivienda en España”. En este sentido, este especialista cree que los compradores de este tipo de inmuebles residenciales podrían retroceder un 25% respecto a 2019 “si el contexto económico no mejora” y que la actividad promotora podría llegar a caer un 30%, “con una producción de vivienda nueva en el entorno de las 70.000 unidades”.
Desde el sector hacen hincapié en que el comportamiento de la vivienda nueva “siempre es más lento que el de la segunda mano”, por lo que no es de extrañar que se observe “un año de decalaje” para poder analizar qué es lo que pasa dentro de ese mercado. Así lo expone Anna Puigdevall, tesorera de Fiabci España, quien matiza que “lo que se venda a partir de ahora es lo que va a notar los cambios de precio”. No obstante, considera que el valor de las viviendas nuevas no bajará “mucho”, ya que la oferta de esta tipología de inmuebles sigue siendo inferior a la demanda.
La crisis está acelerando el número de personas que viven de alquiler, un mercado que seguirá creciendo en 2021 y se convertirá en un segmento importante para la inversión
La crisis económica que ha derivado del coronavirus va a acelerar la tendencia del acceso a la vivienda a través del alquiler. Este auge responde, en opinión de Viçent Hernández Reche, CEO de Tecnotramit y presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC), a los hábitos culturales de la sociedad, que cada vez se dirigen más hacia un modelo de residencia flexible, que facilite la disponibilidad de liquidez, la movilidad geográfica por motivos laborales y, especialmente, la limitación del acceso al crédito para la compra de una vivienda. “Es una nueva generación que no dispone de los recursos necesarios para acceder a la propiedad de un inmueble”, subraya.
En paralelo, el director general de Avintia Inmobiliaria, Roberto Campos, pone de manifiesto que el aumento del mercado del alquiler tendrá su correlato este año en los inversores, “que buscan operaciones con márgenes razonables y seguridad del negocio”. De hecho, argumenta que en momentos de incertidumbre como el actual “no hay nada más interesante en el sector inmobiliario” que el build to rent en vivienda asequible, pues se trata del modelo habitacional “que busca una parte importante de la demanda en España”.
