La eliminación de la deducción por la compra de vivienda habitual que tanto brilló durante la década prodigiosa del boom ya tiene fecha de caducidad. Después de que se limitara solo a las rentas bajas durante la pasada legislatura socialista y se volviera a recuperar para todas las rentas con la llegada del Partido Popular al poder, finalmente, será suprimida a partir del 1 de enero de 2013.
El Ejecutivo ha sucumbido a las presiones de sus ‘rescatadores’ oficiales desde Bruselas y a las recomendaciones del Fondo Monetario Internacional, además, de las de otros expertos, que no apostaban por esta fórmula, y que incluso, la consideraban como una medida que ha originado la burbuja inmobiliaria en España.
¿Perjudica o beneficia a los compradores?
El final de esta desgravación va a ser muy impopular entre los compradores, ya que muchos hipotecados la ven como un derecho adquirido y además, va a aumentar el esfuerzo económico para adquirir una vivienda. Si el descuento fiscal es el de un 15% sobre una cantidad máxima de 9.040 euros al año, el comprador se puede desgravar 1.356 euros anuales. Según estos cálculos, para hacer frente a una hipoteca media de 190.000 euros a 25 años, el descuento sobre los pagos sería de 33.900 euros al final de la vida de la hipoteca. Proporcionalmente, este ahorro será mayor cuanto más corto sea el plazo de amortización y más barata sea la vivienda. Los expertos calculan que la supresión de este incentivo supondría un encarecimiento de los precios de la vivienda de entre un 10% y un 17%.
Por otro lado, esta medida favorecerá la recaudación de las arcas del Estado con el paso el tiempo. Los beneficios de esta medida se considera que son más psicológicos que monetarios. Es más, muchos expertos señalan que en vez de servir para incentivar la compra de la vivienda ha acabado produciendo un efecto contraproducente. Los vendedores, a sabiendas de esta ventaja fiscal para los compradores, acababan subiendo los precios de los pisos. El resultado era la creación de una inflación totalmente artificial.
Más compras… pero sin tirar cohetes
Desde el sector no aprueban la anulación de esta desgravación fiscal. El G-14, grupo que aglutina y representa a las promotoras inmobiliarias más importantes del país, ya ha manifestado que “no ayuda”. Otros analistas, sin embargo, apuntan que el anuncio de su final puede que incentive las ventas y adelante la decisión de muchos potenciales de comprar en la última recta del año. “Puede producirse junto a la subida del IVA de la vivienda nueva, un cierto efecto de anticipación en las compras de vivienda, pero creo que será: <<Pan para hoy y hambre para mañana>>», apunta César Barrasa, especialista en Research y profesor del Instituto de Empresa (IE). “Muchas de las compras que podamos ver en este segundo semestre de 2012, -que creo tampoco serán para tirar cohetes-, serán compras que no habrá en 2013 y que harán que los próximos ejercicios en términos de transacciones sean aún peores que los recientemente vividos”, explica.
Asimismo, este alza en las transacciones no será del todo efectiva si los compradores no obtienen financiación. Para el presidente del G-14, Fernando Rodríguez-Avial, ninguno de estos cambios fiscales tendrá un verdadero impacto en las ventas, ya que es el acceso al crédito el factor fundamental que realmente permite cerrar las operaciones de compraventa. “No hay que olvidar que lo más importante para la compra de una vivienda, por su carácter intrínseco a largo plazo, es la confianza de la demanda, el tener trabajo para disponer de una fuente recurrente de ingresos y financiación para la compra de la misma”, señala Barrasa.
A partir del año que viene, si la situación económica no cambia, en estos momentos de depresión económica, se producirá un enfriamiento inevitable del mercado, lo que unido a la desconfianza frente al empleo, podría retrasar más aún la decisión de compra y el cierre de la operaciones. Algo que consecuentemente empujará aún más el precio de los inmuebles a la baja.
El ajuste será más intenso
A pesar del ajuste en más de un 30% ya experimentado desde que alcanzó sus precios máximos a finales de 2007, calculado por la tasadora Tinsa, es previsible que la vivienda continúe rebajándose. Asimismo, tal y como apunta el experto en Research, con desgravación o sin desgravación la tendencia en los precios seguirá siendo a la baja. Algunos analistas creen que aún falta camino por hacer ya que prevén que la vivienda en España se rebaje en más del 70% en términos reales desde sus máximos. De hecho, “sin desgravación, habrá hogares que exijan un mayor ajuste de los precios que les pueda compensar la no existencia de esta deducción”, señala Barrasa.
La sobrevaloración de los pisos durante el ‘boom’, el abultado stock y las dificultades para acceder al crédito son varios factores que impedirán a los compradores adquirir. Ante la falta de ventas y el gran volumen de oferta de pisos sin vender, los precios se irán a corrigiendo hasta coincidir con la capacidad adquisitiva de la demanda.
Efectos colaterales
La supresión de esta deducción no solo se espera que corrija los precios, también ha traído muchos efectos colaterales con ella. El primero de ellos, ha sido la eliminación de la compensación por la deducción fiscal por la compra de vivienda para los compradores que adquirieron su vivienda previamente al 20 de enero de 2006. Este ‘parche’ equilibraba la desgravación por vivienda en el IRPF para los compradores anteriores a esa fecha, cuando se modificó la ley que afectaba a dicha tributación. Esta cantidad era una media de 169 euros por declaración y podía alcanzar un máximo de 225 euros. Un total de 3,43 millones de contribuyentes se verán afectados.
Asimismo, tampoco se libran las personas que han abierto una cuenta vivienda, que también se beneficiaban de una deducción del 15% por las cantidades ingresadas en la misma. Al desaparecer la desgravación fiscal por compra de vivienda, estos productos pasarán a convertirse en una cuenta de ahorro, sin más ventajas con Hacienda, aunque algunas sigan ofreciendo una rentabilidad atractiva como depósito.
Las personas que ya tienen esta ventaja fiscal en su declaración del IRPF o las que la adquirirán antes de 2013, tampoco pueden estar muy tranquilas. El Gobierno está barajando una limitación de la deducción según el nivel de las rentas, o incluso, su eliminación. ¿Beneficiará realmente la recaudación del Estado y ayudará a equilibrar el mercado del alquiler con el de la compra? Por el momento, esta medida se ha acatado de forma obligada, el tiempo nos proporcionará las respuestas más veraces.
