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El precio de la vivienda usada se estabiliza y crece por debajo de la inflación

El precio de la vivienda usada en España se estabiliza (con una leve subida del 1,3% en el segundo semestre de 2022), y se mantiene por debajo de la inflación (8,33%), con lo que la variación en términos reales se sitúa en el -7,01%. Así, en el segundo semestre de 2022, el precio del metro cuadrado de vivienda de segunda mano alcanza los 2.466 euros a nivel nacional.

Con los precios actuales, en un hipotético escenario de tipos de interés al 5,5%, un 17,25% de los potenciales compradores no tendría acceso a la compra de vivienda con hipoteca. Este segmento podría canalizarse hacia el alquiler, en un mercado ya de por sí tenso y con poca oferta disponible.

Esta información se desprende del XXXVI Informe sobre el mercado de la vivienda, estudio elaborado semestralmente por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF). Jose García-Montalvo, director de la Cátedra, ha destacado la importancia del Informe sobre el mercado de la vivienda y su diferencia respecto a otros estudios del sector: “El informe Grupo Tecnocasa-UPF es un referente para el seguimiento del mercado inmobiliario residencial en un contexto de falta de estadísticas fiables sobre el sector”, ha puntualizado García-Montalvo.

Ahora, a este histórico estudio, que cuenta ya con 36 ediciones, se le une un nuevo informe sobre el Impacto en la demanda de la subida de tipos hipotecarios, un nuevo análisis de investigación que se enmarca en la Cátedra de empresa Grupo Tecnocasa – UPF de Análisis del mercado de la vivienda, dirigida por el profesor García-Montalvo.

¿Qué impacto tiene en la demanda la subida de tipos?

El nuevo estudio se engloba dentro de la Cátedra de empresa Grupo Tecnocasa – UPF de Análisis del mercado de la vivienda y analiza distintas situaciones de subidas de tipos hipotecarios y su impacto en el futuro comprador de vivienda con hipoteca.

Partiendo del siguiente escenario: un precio medio de la vivienda de 196.072€, con una hipoteca de 156.858€ (80%), una renta mediana por hogar de 30.097€ y una renta mediana mensual por hogar de 2.508€, se presentan cuatro situaciones con tipos de interés al 2,5% (agosto 2022), al 3,5% (diciembre 2022), al 4,5% (durante los próximos meses) y, finalmente, al 5,5% (sin fecha determinada).

En la situación 1, con un tipo de interés al 2,5%, el porcentaje de potenciales compradores sería del 53,24%, pero con una subida de tipos al siguiente escenario, con tipos de interés al 4,5% (situación 3 – diciembre de 2022), los potenciales compradores bajarían al 42,06%, con una disminución del 11,18% en relación a la situación 1, es decir, un 11,18% de la población quería fuera de la posibilidad de compra.

Si analizamos la situación más extrema (tipos de interés al 5,5%), el porcentaje de potenciales compradores sería del 35,99%, con una disminución del 17,25% respecto a la situación 1 (de tipos de interés al 2,5%). Es decir, en este escenario un 17,25% de potenciales compradores no tendría acceso a la compra de vivienda con hipoteca y con los precios actuales.

Como consecuencia, una parte importante de estos compradores que no tendrían acceso a la compra de vivienda optaría por el alquiler. Dada la escasa oferta de alquiler en las grandes ciudades, se podría ver un aumento de la tensión en los precios. Una tensión que ya vemos actualmente, pues el precio del alquiler crece un 3,21% a nivel nacional y sitúa en el metro cuadrado en 11,88€. El alquiler más alto lo encontramos en Barcelona (15,84 €/metro cuadrado), seguida de Madrid (14,55 €/metro cuadrado), con una variación del 10% y del 7,30% respectivamente. También disminuye de manera considerable la oferta de inmuebles en alquiler, un 27% a nivel nacional, un -38% en Madrid y un -41,5% en Barcelona._publi

Finalmente, las ciudades con más impacto de los diferentes escenarios de subida de tipos son: San Sebastián, Palma de Mallorca, Barcelona, Madrid, Málaga y Bilbao. Contrariamente, entre las ciudades con menos impacto destacan Lleida, Zamora, Ávila, Huelva, Cuenca y Soria.

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