La intervención de los mercados produce rigideces e ineficiencias, altera su funcionamiento y provoca distorsiones
La intervención de los mercados produce rigideces e ineficiencias, altera su funcionamiento y provoca distorsiones
La vivienda, además de una necesidad, constituye el principal objeto de deseo para una gran parte de la población española, especialmente los jóvenes y los colectivos más desfavorecidos. Varias son las razones para estar justificadamente preocupados. España es un país mayoritariamente de propietarios, el 75,1%, cuando en países como Alemania solo representan el 52,5% o, en Austria, el 57,2%. Además, el parque de vivienda social en España se estima solo representa el 2,5% del total, mientras que la media en la UE se sitúa en el 9,3%, si bien en Países Bajos suponen el 30%. Como puede verse, España está muy lejos, pues necesitaríamos incrementar la cifra de viviendas sociales en 1,8 millones de unidades.
Si analizamos el parque de viviendas protegidas, estas solo representan 0,9 por cada 100 habitantes, frente a 4 de media en la UE, lo que supone un déficit de 1,5 millones de unidades. Resulta evidente que para situarnos en niveles homologables con los países de nuestro entorno necesitaremos no menos de 20 años. Además, el parque de vivienda español está envejecido y obsoleto, pues prácticamente la mitad de las viviendas españolas cuentan con más de 40 años de antigüedad, una tercera parte con más de 50 años y escasamente el 9% tienen menos de 10 años. La rehabilitación es absolutamente necesaria.
Viendo este panorama, necesitamos que se incremente el parque de viviendas en alquiler, fundamentalmente asequible; que aumente el parque de viviendas sociales y la construcción de viviendas con algún tipo de protección pública. Todo ello pasa por la utilización de fórmulas como la colaboración público-privada, facilitar la rehabilitación y utilizar el Help to Buy, para solventar la carencia de ahorro de muchas familias; y el Build to Rent, para incrementar el parque de viviendas en alquiler, profesionalizándolo.
Veamos ahora las medidas que ha previsto el Gobierno para paliar esta situación, a través del Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda:
La exposición de motivos remite al art. 47 de la Constitución Española, que reconoce el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada e impone a los poderes públicos el deber de promover las condiciones necesarias que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales y de establecer las normas para hacer efectivo ese derecho. Sin embargo, ese derecho no forma parte de los derechos fundamentales de los españoles, luego no puede ser invocado directamente ante los tribunales.
Entre los objetivos enunciados en el proyecto de ley figura establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de vivienda, aplicable a todo el territorio nacional. Pero olvida que, constitucionalmente, son las comunidades autónomas las que tienen la competencia en materia de vivienda, urbanismo y ordenación del territorio, de forma que invade sus competencias y restringe el derecho a la propiedad privada recogido en el art. 33 de la Constitución, cuyo contenido solo estará delimitado por su función social de acuerdo a las leyes.
El proyecto de ley también quiebra el principio constitucional de igualdad ante la ley, al discriminar entre propietarios de menos de 10 viviendas y los de más de 10 viviendas o 1.500 m2 de superficie construida, a los que impone condiciones claramente perjudiciales.
El proyecto de ley introduce el concepto de “zonas de mercado residencial tensionado”, limitando el precio aplicable a los alquileres en dichas zonas, sin delimitar un horizonte temporal definido ni bajo qué condiciones se llevará a efecto, lo que previsiblemente supondrá una retirada del mercado de alquiler de muchas viviendas, un efecto contrario al perseguido al elevar artificialmente los precios, estimulando la economía sumergida y otras prácticas tendentes a compensar la pérdida de rentabilidad del propietario.
El informe elaborado por el CGPJ, preceptivo pero no vinculante, es demoledor al respecto, y apunta claros indicios de inconstitucionalidad, lo que añade incertidumbre e inseguridad jurídica a todos los actores.
Como ya se ha comprobado en los mercados en que se han producido intervenciones similares (Alemania, Francia), los efectos conseguidos son los contrarios a los perseguidos. La intervención de los mercados, en este caso el inmobiliario, produce rigideces e ineficiencias, altera su funcionamiento y provoca distorsiones que tardan mucho tiempo en resolverse. Las medidas que funcionan son las de incentivación, ya sea de tipo fiscal (bonificaciones, deducciones y desgravaciones), urbanístico (posibilitando cambios de uso, incrementos o trasvases de edificabilidad), e impositivo (reduciendo los impuestos que gravan la actividad, que actualmente suponen en torno al 30% del precio total).
La provisión pública de vivienda social y asequible compete a las administraciones públicas y no se puede hacer recaer sobre los privados esta obligación, limitando su capacidad de negociación contractual y restringiendo la disponibilidad plena de sus viviendas en propiedad, cuyo dominio les pertenece en exclusiva, con sometimiento únicamente a la ley y el orden público. De no ser así, asistiremos a una nueva crisis del sector inmobiliario residencial, en esta ocasión no imputable a factores exógenos, sino endógenos, provocados por una regulación inadecuada. Todavía estamos a tiempo de rectificar.
