¿En qué situación se encuentra el derecho a la vivienda en España?
El derecho a la vivienda se recoge en el artículo 47 de la Constitución española, pero es un principio programático, es decir, impone un objetivo a los poderes públicos sin que nazcan derechos subjetivos para el ciudadano (por ejemplo, el derecho a exigir la provisión de una vivienda).
Por lo tanto, los poderes públicos deberían concentrarse, atendiendo al contexto socio-económico actual después de la crisis inmobiliaria (dificultades para acceder a una vivienda, número de viviendas vacías, poca oferta de alquiler social, viviendas vacías, etc.) en lo siguiente:
- Promover un continuum de tenencias inmobiliarias a través de las tenencias intermedias y de un régimen de alquiler que otorgue la debida flexibilidad, seguridad y estabilidad al inquilino, al tiempo que ofrezca al propietario la oportunidad de obtener un rendimiento del alquiler.
- Aprovechar el parque de viviendas ya construido, en lugar de fomentar la construcción de nuevas viviendas donde no es necesario (es decir, donde no haya una demanda acreditada de vivienda), por ejemplo a través de ayudas a la rehabilitación.
- Incrementar el parque social de viviendas, que es de un 2% del total aproximadamente, por ejemplo incentivando (y no sancionando o prohibiendo) la puesta en el mercado de las viviendas vacías por parte de grandes tenedores de vivienda.
- Implementar medidas preventivas que eviten el sobreendeudamiento.
¿Cómo valora la nueva Ley Hipotecaria para fomentar la transparencia y evitar la firma de contratos a los que los clientes no pueden hacer frente?
El texto del anteproyecto de Ley XX/2016, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, transpone en España la directiva europea 2014/17/UE, pero lo hace de una manera, digamos, descafeinada. Y ello porque se centra principalmente en la regulación de los intermediarios de crédito y en la amortización anticipada, pero delega a una normativa posterior las medidas de transparencia de protección del consumidor.
Según informaciones recientes, que deben concretarse todavía, se pretende que el prestamista entregue al prestatario una ficha normalizada con todas las características del préstamo antes de contratarlo (Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN), que tendrá carácter de oferta vinculante durante un plazo de siete días.
El notario no podrá autorizar la escritura si el prestamista no acredita que se ha entregado esta información precontractual en estos siete días, durante los cuales el notario asesorará al prestatario sobre el proyecto de contrato de préstamo inmobiliario y, en particular, sobre las cláusulas contractuales en él contenidas.
Me parece bien este control de legalidad del notario, que se echaba en falta con al actual regulación, pero falta una regulación específica sobre hipotecas inversas, la protección del consumidor en la fase de marketing (advirtiendo en la publicidad de las consecuencias jurídicas y económicas de concertar un préstamo hipotecario), las consecuencias de un análisis negativo de la solvencia del consumidor (es decir, si un análisis negativo debe comportar o no la denegación del crédito y, por lo tanto, impedir que las personas vulnerables no puedan nunca ser propietarios), o la regulación específica de un procedimiento de mediación antes de iniciar un proceso de ejecución hipotecaria.
Sobre las medidas ya adoptadas, como la ampliación de la moratoria de los desahucios o la introducción del Código de Buenas Prácticas, hay que decir que están encaminadas a proteger al deudor vulnerable, pero plantean dos cuestiones. La primera es que son medidas coyunturales, no estructurales. Es decir, estas medidas no impiden que las familias en la misma situación puedan endeudarse de nuevo, lo que no debería ser posible una vez se incorpore la directiva 2014/17/UE (es decir, debería poder endeudarse quien tiene la solvencia requerida para ello). De manera que son medidas pensadas para un periodo de crisis.
Y segundo, todas estas medidas van a dificultar el acceso al crédito, por lo que es necesario nuevas figuras de acceso a la vivienda que otorguen flexibilidad, seguridad y estabilidad sin incurrir en sobreendeudamiento, como las tenencias intermedias que comentamos a continuación.
¿Qué rol debe jugar el alquiler en España para fomentar el acceso a la vivienda a los colectivos más vulnerables?
El alquiler es la apuesta del vigente Plan Estatal de Vivienda 2013-2016, y parece ser que la “propiedad” ya no es una opción para las políticas públicas. En mi opinión, los poderes públicos deberían ofrecer un abanico de tenencias inmobiliarias en función de las necesidades y de la situación económica de los beneficiarios. Es decir, desde el alquiler social, pasando por el alquiler en el mercado privado hasta la propiedad absoluta, incluyendo además las tenencias intermedias reguladas en Cataluña desde la Ley 19/2015 (propiedad compartida y propiedad temporal).
Hay que tener en cuenta, además, que es preciso conseguir el debido equilibrio entre los intereses de arrendadores y arrendatarios, para que el mercado privado de alquiler funcione de manera eficiente. La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en 2013 no parece, sin embargo, otorgar la suficiente estabilidad y seguridad a los arrendatarios. Datos recientes demuestran que la tasa de alquiler no ha variado significativamente desde la entrada en vigor de la Ley 4/2013.
Una legislación con estos principios podría ofrecer un alquiler de larga o corta duración en función de las necesidades, así como el alquiler de habitaciones.
En la actualidad la política pública de vivienda se dirige a la ayuda y subvención. ¿Está de acuerdo con estas directrices?
Es una herramienta más a tener en cuenta. Sirve para incentivar determinadas políticas como la rehabilitación, que son necesarias. Las ayudas de alquiler son adecuadas para complementar la función de las viviendas sociales, pues hay colectivos que residiendo en el parque privado de alquiler precisan ayudas económicas para compensar las rentas pagadas. Esto parece correcto siempre que se complemente con otro tipo de políticas necesarias: vivienda social suficiente, adecuada regulación del mercado de alquiler, hipotecario, etc.
¿Debería haber un parque público de vivienda protegida destinada al alquiler?
Sí, es preciso que exista vivienda social de alquiler suficiente. Una parte puede pertenecer a la Administración y otro a entidades sin ánimo de lucro. El parque público debe ser el que tenga las rentas más baratas y, por lo tanto, debe servir para atender las necesidades de vivienda más urgentes y tendentes a cubrir las necesidades de ciertos sectores de la sociedad con más problemas tanto económicos, como sociales o de salud.
¿Y construir vivienda libre específicamente destinada al alquiler?
Dado el gran stock de viviendas presentes en España, el reto no está en construir más, sino en aprovechar lo que ya está construido. La construcción de vivienda libre, en su caso, solo debe realizarse en aquellos lugares donde no haya vivienda de alquiler potencial. Es decir, viviendas vacías que se puedan destinar al arrendamiento. Pero ya se ha comentado el coste y la poca estabilidad del alquiler, una tenencia que en realidad nadie desea.
¿Por dónde pasa la solución a las viviendas vacías que hay en España?
Además de impuestos, algunas comunidades autónomas han establecido sanciones a las entidades bancarias. Otras medidas adoptadas son las expropiaciones forzosas para proteger a personas en especiales circunstancias de emergencia social incursas en procedimientos de desahucio por ejecución hipotecaria o arrendamiento y sin solución habitacional (País Vasco), o los derechos de tanteo sobre las viviendas situadas en las zonas de fuerte y probada demanda residencial que se han adquirido en los procedimientos de ejecución (Cataluña).
Más que incentivos “negativos”, como sanciones o impuestos, las administraciones públicas deberían ofrecer a los grandes tenedores de viviendas “incentivos positivos” (por ejemplo, incentivos fiscales) por colocar las viviendas en el mercado como ha llevado a cabo Francia. Además, debe clarificarse hasta dónde puede actuar el legislador en base a la función social de la propiedad.
¿Puede justificar sanciones o impuestos tanto a personas físicas como jurídicas? ¿Podría expropiarse el uso temporalmente por la administración no solo de una vivienda adquirida en procedimientos de ejecución hipotecaria sino también aquellas afectadas por procedimientos de desahucio iniciados por los particulares por el impago del alquiler? Desde luego, es deseable una actuación global en España y no particular por cada comunidad autónoma o localidad.
¿Cómo funcionan en materia de acceso a la vivienda los países de nuestro entorno? ¿qué podemos aprender de ellos?
Como ya hemos comentado, podemos aprender de los países de nuestro entorno nuevas formas de tenencia inmobiliaria, como las tenencias intermedias, presentes en Reino Unido (ejemplo, la Shared Ownership) y ahora en Cataluña desde 2105, o una regulación de los arrendamientos urbanos que otorgue flexibilidad, seguridad y estabilidad al inquilino, como Alemania, Suiza y Austria.
