La mayoría de los expertos hablan de 2019 como el año de la moderación. ¿Seguirán los precios esta tendencia en 2020?
No prevemos grandes fluctuaciones en 2020. Vivimos un momento de madurez, muy alejado de lo que podemos llamar crisis, de hecho, estamos ante una fase de consolidación y crecimiento moderado, tras unos años de expansión. Esto es normal y necesario para regular el mercado.
Los precios se van a mantener estables, no se experimentarán grandes subidas. Lógicamente el mercado ha evolucionado muy rápido, desde 2014, y en los sucesivos años hasta 2018, experimentando un gran crecimiento en la producción de viviendas dando lugar a satisfacer a la demanda.
Por lo tanto, es previsible un periodo de estabilidad, sin grandes cambios, en el que se generarán nuevos negocios orientados a dar respuesta a la demanda existente, por ejemplo, en ubicaciones exclusivas y apostando por la vivienda en alquiler.
Hay voces que opinan que la demanda se ha debilitado. ¿Caerán compraventas e hipotecas en los próximos meses o se van a recuperar ambos indicadores?
El crecimiento del sector, en recuperación desde 2013, se está moderando por la ralentización de la demanda, pudiendo en parte estar motivada por la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, en el mes del pasado junio, pero los datos oficiales de los meses posteriores están mostrando que la tendencia no es tan coyuntural como parecía, si bien, hay que analizar bien las tendencias en función del mercado y la zona, hay gran desigualdad entre las principales ciudades a nivel nacional y otras más secundarias.
Continuará el dinamismo de las compraventas, pero no con los crecimientos pasados. Seguiremos registrando crecimientos, pero más moderados. Como comentaba, es previsible un periodo de estabilidad, sin grandes cambios, en los que se van a generar nuevos negocios. Hemos logrado satisfacer parte de la demanda acumulada y entramos ahora en un nuevo periodo en el que dar respuesta a la que queda por cubrir, ya que en determinadas zonas y en determinados productos inmobiliarios aún hay recorrido.
En cuanto a Avintia Inmobiliaria, como el sector, también nos encontramos en un momento de madurez. En 2019, hemos cumplido con los ritmos de comercialización previstos debido a nuestra estrategia de diversificación territorial en las inversiones de suelo realizadas en los años anteriores y a la adaptación del producto de nuestras promociones a la demanda.
En el año 2020, desde Avintia Inmobiliaria tenemos prevista la entrega de 18 promociones que suman 1.325 viviendas, al margen de seguir cumpliendo con los ritmos de comercialización del resto de promociones, como venimos haciendo en estos años.
¿Cuál ha sido el factor más relevante en la pérdida de músculo del residencial en España: la desaceleración económica, los salarios, la ausencia de Gobierno, la Ley Hipotecaria, el Brexit…?
El sector puede estar sufriendo una normalización, si bien los efectos de la nueva ley hipotecaria supusieron el retraso de transacciones y concesión de hipotecas —cuyo comportamiento podremos ir analizando con los datos de los meses posteriores—, a priori, parece claro que puede ser una tendencia no coyuntural y que el mercado siga evolucionando con crecimientos moderados de estos indicadores.
Podemos considerar que la incertidumbre política a nivel nacional e internacional, experimentada durante el año 2019, ha podido influir más en la confianza del comprador final que la situación de los salarios, dado que los indicadores de estos parecen que muestran síntomas de mejora y crecimiento.
A lo largo de 2020, ¿se trasladará el foco de Madrid y Barcelona a otras capitales? ¿Qué ciudades recogerán el testigo y ganarán dinamismo?
Existen nichos de mercado en zonas en las que aún queda demanda por cubrir. Por ello entramos ahora en un nuevo periodo en el que responder a esta parte de la demanda acumulada que aún no está satisfecha. En este sentido, en Avintia Inmobiliaria mantenemos nuestra apuesta por seguir entrando en zonas de costa no saturadas, en ubicaciones de nieve y montaña con demanda alta y, en general, en todas aquellas zonas por las que venimos apostando en los últimos años y adaptaremos nuestra estrategia de compra de suelos y activos a las oportunidades que nos brinde el mercado.
La clave está en que durante estos años de recuperación hemos diversificado territorialmente el perímetro de nuestras inversiones y también la tipología de productos que ofrecemos, lo que nos ha permitido minimizar riesgos y crecer en zonas sin competencia y mercados poco o nada saturados, teniendo también muy en cuenta la agilidad en los trámites administrativos necesarios para emprender el proyecto.
En cuanto a la vivienda nueva, ¿se solucionarán los retrasos en la concesión de licencias de obra?
Operar en un escenario en el que los plazos de obtención de licencias pueden ser realmente extensos continuará siendo uno de los desafíos que abordaremos en este 2020. En este sentido, consideramos que las administraciones locales han entendido el problema y las consecuencias de tramitaciones relativamente sencillas que se convierten en largas en el tiempo, por lo que entendemos se están adoptando más medios para acortar los plazos de concesión de licencias.
¿Cree que el alquiler ha empezado a autorregularse? ¿Tiene sentido aplicar límites a las rentas o es una solución contraproducente?
Desde el Gobierno hasta las administraciones autonómicas y locales deben analizar la exención fiscal por el lado de la propiedad como las subvenciones para los arrendatarios, de tal manera que se dinamice el sector, que haya más oferta para cubrir las necesidades de la demanda y que el mercado pueda empezar a autorregularse como ha sucedido en otros países europeos.
¿Seguirá siendo España un destino atractivo para la inversión inmobiliaria en 2020?
La vivienda es un bien de primera necesidad y aún tenemos un nivel de oferta que está por debajo de la demanda, lo que convierte al residencial en un activo de interés para los inversores. Ahora bien, para que la oferta se adapte a la demanda, aún es necesario ajustar precios en zonas con stock de oferta, como en determinadas zonas de costa.
España es un país que sigue reuniendo muchas características que le hacen diferente al resto de países europeos y le convierte en un lugar de residencia permanente o eventual muy atractivo de cara a compradores internacionales.
¿Será la sostenibilidad la asignatura pendiente a la que la promoción residencial y la rehabilitación darán respuesta este año?
Sin duda, la sostenibilidad es otro de los grandes desafíos de este sector. Si bien el Código Técnico de la Edificación exige que lo que construyamos cumpla unos requisitos mínimos, en Grupo Avintia queremos ir mucho más allá y esto exige un cambio de mentalidad en todos los actores del sector y, por supuesto, un esfuerzo por impulsar la innovación. Tenemos que empezar a entender lo sostenible de una forma mucho más global, en todo el ciclo de vida del proyecto.
Otro de los grandes retos del sector es la digitalización. ¿Qué podemos esperar del empuje de la proptech?
El comprador final de la vivienda es la parte del sector inmobiliario más valioso, sin cliente no hay negocio y, si bien, durante muchos años no se ha pensado tanto con esta filosofía a la hora de desarrollar proyectos inmobiliarios, la digitalización y nuevas tecnologías han llegado para quedarse, para dar mayor comunicación entre las partes y que el comprador sea la pieza angular sobre la que puede girar todo.
De ahí que desde Avintia Inmobiliaria nos hemos ido adaptando durante los últimos años, destacando por el uso de nuevas tecnologías en puntos de venta y en la captación de demanda estructurada para nuestros proyectos, donde el cliente, mediante el uso de códigos QR y otras herramientas, nos transmite que es lo que quiere para que podamos diseñar el producto a su medida.
¿Destacará alguna otra tendencia inmobiliaria a lo largo de los próximos meses?
Vamos a seguir asistiendo a un crecimiento de la demanda en alquiler, cuyas perspectivas son muy positivas, ahora bien, para impulsarlo hace falta apoyo y motivación por parte de las instituciones públicas. El mercado está evolucionando y el sector inmobiliario tiene ante sí oportunidades en forma de nuevas alternativas como son las viviendas en régimen de alquiler.
