El acceso a la vivienda en España, aunque está en línea en cuanto al coste con el resto de países de la Unión Europea –de hecho, solamente Italia es más barato en comparativa– es uno de los grandes retos y problemas del sector inmobiliario. Una prueba de ello se encuentra en la media de edad con la que se independizan los jóvenes españoles, situada en los 29,8 años frente a los 26,4 años de la media europea. Aquí, es donde entra en juego la vivienda asequible. Los datos son los que reflejan claramente esta realidad, que está haciendo que los menores de 35 años tengan cada vez más dificultades para emanciparse y las familias de rentas bajas se vean en complicaciones para acceder a un hogar. Y es que, el número de vivienda social es de 0,9 por cada 100 habitantes frente al 4 por cada 100 de Europa.
El frenazo de todo esto, que ha generado está situación, se da en el año 2010. Tal y como explicaba Carolina Roca, vicepresidenta de ASPRIMA, en la jornada ‘¿Cómo financiar la producción de vivienda asequible?’, hace doce años se dio un giro político. “Las administraciones se centraron en construir vivienda pública, pero sin tener en cuenta la inversión privada”. Una ruptura entre la colaboración público-privada que ha generado la actual situación. Según Roca, en los últimos 40 años se ha construido en España más de dos millones de viviendas asequibles “sin dotación pública y superando el cumplimiento establecido en la Ley del Suelo, que exige que el 50% de cada metro cuadrado se destine a estas viviendas”. Sin embargo, hace más de una década la colaboración entre la Administración y el sector privado quedó quebrada y ha generado la actual situación. “Desde los años 70 y hasta 2010 llegábamos a una media de 75.000 viviendas asequibles anuales en todo el territorio nacional. Desde 2010 hemos bajado a una horquilla de entre 5.000 y 8.000”, añadía Roca.
Para la demanda es complicado conseguir el ahorro previo para acceder a la financiación. Otro problema es la congelación de los precios de las VPO, caldo de cultivo de la situación actual
Además de esta colaboración público-privada, hay otra serie de problemáticas que están haciendo que el acceso a la vivienda sea complejo para un determinado segmento de la población. Así, Javier Rodríguez Heredia, directivo de Azora, señala que en España se necesitan 15 años de ahorro para poder destinar ese 30% del precio final de la vivienda para acceder a la financiación bancaria. No hay que olvidar que, tras la crisis del año 2008, los bancos comenzaron a cambiar sus políticas y condiciones en torno a las hipotecas exigiendo un mínimo de un 20% sobre el valor final. Un porcentaje al que se suma un 10% extra en concepto de impuestos a pagar. Como resultado, esto genera que una vivienda de 160.000 euros necesite un ahorro de 48.000 euros para poder acceder a una hipoteca. “Además, nos encontramos con problemas de acumulación de vivienda disponible en zonas geográficas de baja demanda, un escenario laboral incierto para una parte gruesa de la población y la precariedad de contratos en los jóvenes, etc.”
Otra problemática para mejorar el acceso a la vivienda pasa por la situación en la que la Administración pone a los promotores inmobiliarios. “En el actual escenario, el papel del promotor es el de un actor protagonista en una película con un texto escrito por la administración”, asegura Jaume Borrás, director de negocio de Culmia. El experto cree que uno de los grandes hándicaps que están frenando la oferta de vivienda asequible tiene que ver con los módulos congelados en la vivienda protegida. En el año 2012 se congeló el precio por metro cuadrado de las VPO. Algo que según Borrás representa un reto porque “es más difícil de rentabilizar y de defender en número su construcción”.
El marco legislativo español y las dudas que crea no son positivos para atraer a los inversores y así ayudar a que haya una mayor oferta. Es necesaria una mayor seguridad jurídica
Otro problema que destaca a la hora de mejorar el acceso a la vivienda en España tiene que ver con la seguridad jurídica. “Muchas veces denostamos el hecho de tener una estabilidad jurídica a ojos del inversor. Modelos en los que cambia la Ley de Arrendamientos Urbanos con tres modelos distintos o la intervención del mercado del alquiler limitando rentas, lanzan un mensaje totalmente equivocado hacia los inversores y provoca el efecto contrario, que es la constricción de la oferta y un tensionamiento mayor en cuanto al precio y en cuanto a la búsqueda de la vivienda. Por tanto, lo fundamental para mejorar el acceso a la vivienda asequible es la seguridad jurídica”, comenta José María García, Viceconsejero de vivienda y ordenación del territorio de la Comunidad de Madrid.
El papel de los inversores se torna fundamental para la producción de un mayor número de vivienda calificada como asequible. Sin embargo, Eduard Mendiluce, CEO de Aliseda Inmobiliaria, considera que la legislación española no está favoreciendo la entrada al mercado de este tipo de personas e instituciones. “Daremos un paso adelante en la colaboración público-privada cuando pasemos de ver al gran propietario como parte de la solución del problema, y no como parte de la generación del problema. El entorno legislativo no ayuda para que se produzca una inversión mayor y aumenta la oferta”.
Los promotores reclaman un esfuerzo por parte de la Administración para dar solución a los problemas de escasez de vivienda asequible que están dificultando el acceso
Algunas posibles soluciones para hacer que esta situación comience a cambiar y mejore el parque de viviendas asequibles para por una mayor colaboración entre la Administración y los actores privados, tal y como sostiene la vicepresidenta de ASPRIMA. “Sigo siendo una firme convencida de que la colaboración público-privada no debe ir volcándose hacia lo público. Yo lo de aportar suelos privados para la gestión pública, no lo veo. Lo veo al revés. Lo que necesitamos los promotores son cambios en la normativa urbanística para que todo sea más sencillo. Aunque, el principal y fundamental es el incremento de los precios máximos para que verdaderamente entren los números. El aportar suelo público, reducir la fiscalidad y otra serie de medidas puede ayudar mucho”, afirma.
Por último, Francisco Pérez, CEO de Culmia, ha querido resaltar otra solución para desbloquear la construcción de este tipo de viviendas y hacer que, de esta manera, se construyan más. “La vivienda asequible tiene un beneficio muy pequeño y no podríamos dedicarnos solo a esto, se puede hacer como un complemento de la actividad. Pero, para que esto se escale y haya más necesitamos que las administraciones entiendan los distintos papeles que jugamos. Necesitamos que se pongan en la piel de las empresas”, explicaba.
