España es un país de propietarios. Eso es lo que reflejan los últimos datos de la Encuesta de Condiciones de Vida elaborada por el INE, que cifra en un 73,6% el número de viviendas en propiedad. Pero la encuesta también deja claro que algo está cambiando. Con más de un 20% del parque inmobiliario en alquiler, la evolución de este último marca una tendencia alcista que va en aumento.
Para Helena Beunza, presidenta de ASVAL, este crecimiento responde «a cambios demográficos, laborales y sociales. Los hogares son hoy más pequeños, hay mayor movilidad y una preferencia creciente por la flexibilidad que ofrece el alquiler». En opinión de la experta, esta evolución es «una señal de convergencia con los modelos europeos, donde el alquiler tiene un peso más equilibrado dentro del sistema residencial».
Con todo, nuestro país sigue muy por encima de la media europea, donde la propiedad apenas alcanza el 68,4%. Aunque las diferencias son notables en función de la región. Mientras que en las repúblicas bálticas este porcentaje ronda -cuando no supera ampliamente- el 80% del total, como también ocurre en países como Hungría (91,6%), Croacia (91%), Rumanía (94,3%) o Eslovaquia (93,1%), en otros el alquiler está muy asentado. En Alemania, apenas el 47,2% de las viviendas son en propiedad. Aunque con un porcentaje del 42% sobre el total, Suiza es el territorio con menos propietarios de la Unión Europea.
El paso de un país de propietarios a uno de inquilinos responde a una combinación de factores estructurales y sociales, pero también a un cambio cultural que valora la flexibilidad y la movilidad
No obstante, no hay que irse fuera de España para encontrar diferencias por regiones. En nuestro país, según el Barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), el 37,1% sitúa la vivienda como el principal problema. Además, el alquiler es desigual en función del territorio. En comunidades como Baleares, Cataluña, Madrid o Canarias, los hogares alquilados ya representan más del 25% del total. Sin embargo, en regiones como Castilla y León o La Rioja apenas suponen un 15%.
Pero no solo hay diferencias en la forma en que se accede a la vivienda, también en los perfiles. La II edición del Barómetro de la Vivienda en España, elaborado por el Consejo General de Arquitectura Técnica (CGATE) en colaboración con GAD3, revela que 4 de cada 10 de los jóvenes menores de 30 años viven con sus padres. A ello se suma, además, que cerca de un 40% de los jóvenes emancipados entre 18 y 30 años han requerido ayuda económica de sus familias.
«Si no se actúa inmediatamente, podemos consolidar un modelo en el que gran parte de la población joven viva de alquiler por obligación», Alfredo Sanz, presidente del CGATE
El Estudio del Perfil Comprador 2025 en las Agencias Inmobiliarias, presentado por la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), resulta igualmente revelador. Su análisis muestra que el 39,45% de los potenciales compradores renuncia por una cuestión de precio, mientras que para el 37,07% hay dificultades de acceso debido a la falta de disponibilidad. Según los datos de la FAI, el comprador medio de nuestro país es una pareja de 41,8 años con hijos. La horquilla de precios más demandada está entre los 150.000 y los 250.000 euros y el tamaño ronda los 88,7 metros cuadrados de superficie.
Aunque también cambia el perfil del inquilino, como explica Sergio Cardona, analista del Observatorio del Alquiler.«Actualmente el perfil medio de inquilino está próximo a los 40 años y es una persona que comparte vivienda (hay 2,1 intervinientes por contrato de alquiler)», apunta el experto. Cardona aporta, además, otro dato interesante y es que la duración de los contratos también ha aumentado, situándose por encima de los tres años.
¿Qué hay detrás del retraso en la compra de una vivienda? ¿Por qué son cada vez más los que optan por el alquiler? ¿Está España dejando de ser un país de propietarios?
En líneas generales los expertos coinciden al identificar algunos de los motivos principales:
Condiciones económicas y falta de ahorro
«El acceso a la compra de una vivienda se ha visto limitado por el encarecimiento de la financiación y las mayores exigencias en la entrada a la hipoteca. También hay un menor poder adquisitivo de amplios segmentos de la población, especialmente los jóvenes», opina Eva Ramírez, Directora General de Alkira Living.
El informe del CGATE, por ejemplo, apunta a las condiciones económicas y laborales (32%) y la falta de ahorro suficiente para acceder a una hipoteca (otro 32%) como las principales. Por otro lado, el esfuerzo económico que supone adquirir una vivienda es muy alto. «Un 14% de los españoles destina más del 50% de sus ingresos a la vivienda. Esta cifra se dispara entre los menores de 30 años, con un 25%, y los inquilinos, con un 28%», detalla Alfredo Sanz, presidente del CGATE.
Falta de oferta y precios
La oferta de vivienda nueva es insuficiente, con unas 120.000 unidades anuales frente a los 260.000 nuevos hogares que se crean. Ese desequilibrio mantiene la presión al alza en los precios que, por otro lado, también se traslada al alquiler.
Inversión inmobiliaria
La vivienda se ha convertido en un activo de inversión, especialmente en las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, pero cada vez más en Málaga, Sevilla, Valencia… Para Sanz, esta tendencia «reduce todavía más las oportunidades para quienes buscan su primera residencia». En la misma línea, Cardona añade que cada vez son más los propietarios que «alquilan su vivienda en propiedad y se van a residir a una vivienda de alquiler por la flexibilidad que les ofrece el alquiler».
Flexibilidad y movilidad
Los cambios sociales y laborales también están impulsando el alquiler. La directora de Alkira Living pone el acento, precisamente, en la flexibilidad y movilidad que ofrece el alquiler como otro de los motivos que explican el cambio de tendencia. Este arrendamiento, apunta Ramírez, está «alineado con nuevos estilos de vida y entornos laborales más dinámicos. A ello se suma una mayor profesionalización en la gestión del alquiler, que ha mejorado la experiencia del inquilino y generado mayor confianza en este modelo habitacional».
¿Cómo solucionar la falta de vivienda en alquiler? Seguridad jurídica, incentivos fiscales, simplificación administrativa y aplicar medidas diferenciadas según la región
Sobre las posibles soluciones a los desequilibrios creados en el contexto actual, también parece haber opiniones similares. La presidenta de ASVAL las resume en tres ejes: «seguridad jurídica, incentivos fiscales y financieros que premien a quienes alquilan a precios asequibles y faciliten la rehabilitación y construcción de vivienda en alquiler; y simplificación administrativa».
Las medidas «deben ir encaminadas a aumentar la oferta de vivienda en alquiler, pero no debemos olvidar que la situación actual requiere un análisis por provincias», considera Cardona. A todo ello, la directora general de Alkira Living añade un matiz importante y es que «la prioridad no es replicar un modelo ajeno, sino consolidar uno propio, más profesional y eficiente».
Con todo, el presidente del CGATE, no cree que estemos ante un giro cultural hacia el alquiler, «sino ante una respuesta forzada por las condiciones del mercado». Los precios de compra y alquiler suben, los salarios no acompañan y la vivienda asequible escasea. En ese contexto, muchos españoles alquilan porque no pueden comprar, no porque lo prefieran. El riesgo no es solo económico, sino también social: sin acceso estable a la vivienda, se retrasa la formación de nuevos hogares y, con ello, el desarrollo de toda una generación».
