Comprar vivienda es la principal inversión que realizamos en nuestra vida, pero la mayoría de compradores desconoce todos los requisitos que debe comprobar antes de dar este importante paso. Desde si el precio es adecuado hasta cómo gestionar las mejores condiciones de su hipoteca. Por este motivo son muchos los que se deciden por buscar vivienda a través de una agencia inmobiliaria. Te damos 10 claves que esperamos que te sirvan de ayuda.
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Asesoramiento profesional
La razón principal de acudir a una agencia inmobiliaria es conseguir asesoramiento profesional en todo el proceso de compraventa. El comprador accede a una cartera de inmuebles que se adapta a sus preferencias con toda la información sobre cargas, pagos ordinarios, situación registral de la finca… Por otro lado, el vendedor tiene una valoración de su vivienda acorde con el mercado, además de acceso a una base de datos de potenciales compradores.
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Firma acuerdo agencia/cliente
A través de la nota de encargo se establece la relación entre el cliente vendedor y la agencia. En ella se especifican todos los servicios que va a prestar el profesional para comercializar la vivienda. “Normalmente, se firma un contrato con el propietario en el que se especifican las condiciones en las que la agencia gestionará la venta de la vivienda”, explica Laura Rodríguez, bróker de Re/Max Casa Viva. Hay diferentes tipos de contratos según los servicios que presta la agencia, por lo que es recomendable leerlo con atención.
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Exclusividad
Determinar si la agencia trabaja en exclusiva es importante para evitar problemas. El tiempo de duración de la exclusividad no está regulado, pero suele ir de los 3 a los 6 meses. “La exclusividad es recomendable si el propietario quiere un alto compromiso por parte de la agencia, ya que la gestión en exclusiva garantiza un retorno de los esfuerzos realizados en la promoción y gestión de la venta de ese inmueble”, comenta Cristina Blanco, responsable de marketing y comunicación de Look & Find.
También existe la exclusiva compartida o multiexclusiva, como en Re/Max: “Tenemos la exclusiva de la comercialización, pero insertamos la vivienda en un listado que compartimos con inmobiliarias colaboradoras que pueden ser de Re/Max o de otras marcas para que la venta sea más ágil. Es una MLS. Si un compañero de otra agencia tiene el cliente comprador repartimos honorarios”.
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Plan de marketing
La agencia diseña un plan de marketing para difundir y promocionar la venta del inmueble a través de todos los canales, principalmente Internet a través de su web, portales inmobiliarios o sus revistas corporativas. “Gestionamos los contactos interesados en el inmueble, para lo que se aplican procedimientos comerciales contrastados que evitan que el inmueble sea descartado por potenciales compradores, rebatiendo posibles objeciones y respondiendo con rapidez a las demandas de los compradores”, explican en Look & Find.
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Planificación de las visitas
Es labor de la agencia planificar y realizar las visitas a la vivienda para evitar pérdidas de tiempo con visitas que no estén realmente interesados en comprar. Con antelación realizan una entrevista a los potenciales compradores para valorar sus necesidades y determinar si el inmueble se adapta a lo que buscan. Aconsejan al vendedor cómo poner a punto la vivienda para la venta.
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Representación en las negociaciones
Las agencias participan activamente en las negociaciones con los potenciales compradores. El conocimiento que tiene la agencia sobre el precio real de las viviendas ayuda en el proceso de negociación. La fijación del precio de venta es un problema cuando se quiere vender la vivienda sin mediación de una agencia, dado que nos regimos por la norma de vender caro y comprar barato sin conocer realmente cómo está el mercado.
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Asesoramiento legal y financiero
Las agencias también ofrecen información y asesoramiento en todo el proceso legal que supone la compraventa de un inmueble: reserva, contrato de arras, escrituras… También asesoran sobre las mejores condiciones financieras para comprar la vivienda y facilitan con acuerdos con entidades bancarias con mejores condiciones en los préstamos.
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Comisiones
Se establecen por cada agencia en función de las acciones que realiza pero no hay fijados unos máximos ni mínimos, ni tampoco está regulado quién debe pagar, puesto que unas veces es el comprador y otras el vendedor. “Actualmente, los honorarios de las agencias se sitúan entre el 3% y el 10%”, puntualiza Rodríguez. En Tecnocasa, la comisión que paga el vendedor es de un 6% sobre el precio de venta del inmueble y del 3% para el comprador. En cualquier caso, los honorarios se pagan cuando se produce la venta como señalan desde Look & Find: “Los honorarios se establecen a éxito, es decir, si se lleva a término la venta de la vivienda. La cuantía alcanzará como máximo el 5% del precio de venta”.
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Incumplimiento de contrato
Llegar a un acuerdo directamente entre comprador y vendedor al margen de la agencia para ahorrarse el pago de los honorarios tiene consecuencias diferentes según el contrato firmado con la agencia. “Si cualquiera de los dos había solicitado mediante un contrato la gestión a la agencia y se incumple ese contrato la agencia podrá tomar las medidas legales oportunas que se deriven de ese incumplimiento”, matizan desde Look & Find. En Tecnocasa advierten que en esta situación “la agencia inmobiliaria puede reclamar judicialmente los honorarios”. Sin embargo, las agencias reconocen que no es una práctica habitual.
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Elegir la agencia adecuada
Para evitar sorpresas, las agencias aconsejan a los clientes informarse bien sobre cómo trabajan, leer detenidamente el contrato antes de firmar y preguntar todo aquello que no quede claro. El incumplimiento de los acuerdos firmados puede tener consecuencias. La ventaja es que al trabajar con una agencia inmobiliaria estas operaciones están amparadas por las Leyes de Defensa del Consumidor.
