Que la vivienda es un mercado dinámico es un hecho. Tanto es así que resulta complejo vaticinar qué ocurrirá en el futuro o cuáles serán las tendencias para los próximos años. Sin embargo, hay señales que invitan a lanzar predicciones y saber detectarlas es, precisamente, lo que hacen los expertos del sector.
A medida que los tipos de interés descienden, la compraventa de viviendas se reactiva y los precios de alquiler siguen una senda alcista. Sin embargo, el acceso a la vivienda sigue siendo un reto para miles de personas. Por otro lado, la escasez de oferta, el encarecimiento de los costes constructivos y la presión demográfica configuran un panorama complejo que no hace sino avalar que el mercado inmobiliario español está en plena transformación.
¿Qué podemos esperar de aquí a final de año? Desde economistas hasta directivos de grandes consultoras y analistas del mercado, a continuación recopilamos algunas de las opiniones más respetadas para trazar un mapa del futuro de la vivienda en España.
El verdadero problema es la oferta, no la demanda
Para hacer sus predicciones, Gonzalo Bernardos, profesor de Economía en la Universidad de Barcelona y uno de los analistas más escuchados en medios y foros inmobiliarios, pone el foco en un desequilibrio estructural. La escasa construcción de vivienda nueva frente al fuerte aumento de la demanda urbana es una de las principales cuestiones que el mercado inmobiliario debe resolver de cara al futuro.
El experto ha manifestado en diferentes intervenciones públicas que, mientras no se incentive la promoción en zonas de alta presión como Madrid, Barcelona o Valencia, los precios seguirán subiendo incluso en un entorno de tipos más bajos. Además, Bernardos ha anticipado un nuevo boom inmobiliario en 2025, impulsado por una combinación de factores económicos y sociales que están favoreciendo la compra de vivienda. Estima que la vivienda nueva podría encarecerse hasta un 15% en determinadas ubicaciones, mientras que el precio de la vivienda usada subiría en torno al 10%.
El déficit estructural sigue marcando el ritmo del mercado
Desde la firma especializada en consultoría y valoración de activos Gesvalt comparten la opinión de Bernardos. En su informe Tendencias 2025: construyendo el futuro del sector inmobiliario, han identificado que la persistente falta de oferta de vivienda, especialmente nueva y asequible es uno de los mayores desafíos que condicionarán el mercado residencial durante este año.
Para algunas de las voces autorizadas de la compañía, como la Itziar Olarreaga, directora de Advisory Services de Gesvalt, este desequilibrio estructural, heredado desde la crisis de 2008, limita el acceso a la vivienda pese a la existencia de una demanda activa tanto de particulares como de inversores.
La consultora señala, además, que la cuestión se ha visto agravada por la escasez de suelo urbanizable, la lentitud de los procesos urbanísticos y la creciente dificultad para encontrar mano de obra. En este escenario, prevén que los precios sigan subiendo en zonas con mayor presión como Madrid, Málaga o las islas.
El euríbor al 2% da un respiro, pero aún hay incertidumbre
De entre los múltiples factores que afectan a la evolución del mercado inmobiliario, la accesibilidad a las hipotecas es uno de los más importantes. Sobre él, precisamente, pone el acento Gustavo Martínez, profesor de Finanzas de la Universidad Francisco Marroquín y analista de Mercados. Para el experto es fundamental analizar la evolución del Euríbor desde máximos del 4,1% en 2023 hasta el 2,08% registrado en mayo de 2025.
“De cara a final de año, soy optimista, aunque con matices”, explica. De su análisis se desprende que, si bien este descenso ha aliviado las hipotecas variables, reduciendo las cuotas mensuales en cientos de euros al año, no se pueden descartar sorpresas. Es cierto que el Banco Central Europeo (BCE) sigue bajando los tipos de interés, actualmente al 2%, pero también ha avisado de que este ciclo de recortes está cercano a su fin.
En este sentido, Martínez advierte que la situación no es definitiva: la inflación, las tensiones geopolíticas o una recuperación acelerada podrían modificar la política monetaria del BCE: “El euríbor nos está dando un respiro en 2025 y todo apunta a que seguirá en niveles moderados hasta final de año. Sin embargo, la prudencia es clave”, matiza.
Habrá un repunte claro en compraventas e hipotecas
“La mejora del acceso a financiación y la estabilización macroeconómica han devuelto dinamismo al sector”. Así lo expone Juan Ramón Prieto, director de operaciones de Solvia que, en su balance y previsiones del mercado inmobiliario IV Solvia Market View 2024, destacan que la actividad inmobiliaria repuntará a lo largo del 2025 gracias a la mejora del entorno económico y financiero.
Prieto indica además que, tras una contracción en 2023, el volumen de compraventas podría crecer entre un 3% y un 4% interanual. El contexto de tipos más bajos y mayor confianza del consumidor impulsará las transacciones, especialmente en el segmento de reposición y segunda residencia.
La vivienda seguirá encareciéndose en 2025 por encima de la inflación
Para Juan Moreno Martínez de Lecea, analista de Bankinter, la evolución del mercado inmobiliario incluye un crecimiento estimado del precio de la vivienda de entre el 4% y el 5%, en 2025, superando la inflación prevista, una subida que, como muchos otros expertos señalan, está impulsada por un desajuste estructural entre oferta y demanda, agravado en las grandes ciudades y zonas turísticas.
La caída de los tipos de interés por parte del BCE ha devuelto dinamismo al crédito hipotecario, facilitando el acceso a la compra para jóvenes y familias que quedaron fuera en años anteriores, según apunta el experto que, por otro lado, descarta una burbuja inmobiliaria, pero advierte que sin una respuesta sólida en el lado de la oferta, el acceso se dificultará aún más. También recomienda vigilar la evolución de la inflación y las decisiones del BCE, factores que podrían modificar el comportamiento de los compradores a medio plazo.
Europa es uno de los mercados más dinámicos de Europa
A partir del informe Housing Insider: European Real Estate Insights 2024, Jaime Suárez, COO de REMAX España, explica que el mercado español ha destacado entre los europeos por su capacidad de adaptación tras un 2023 complicado.
La bajada de tipos del BCE, el crecimiento del PIB y la presión demográfica han impulsado tanto el mercado de compraventa como el de alquiler. Suárez también advierte que el reto sigue siendo la falta de oferta de vivienda nueva aunque, a su juicio, los inversores internacionales son parte de la solución, no del problema.
No hay burbuja, pero sí un mercado recalentado
Tras la séptima bajada consecutiva de tipos de interés anunciada recientemente por el BCE, Jósé Manuel Fernández, subdirector general de UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios), prevé un impulso en la demanda hipotecaria durante el próximo verano. “Si bien el verano no es una época en la que tradicionalmente se soliciten más hipotecas, sí es un momento clave para reorganizar proyectos de vida”, añadiendo que “la mejora de las condiciones de financiación puede ser un catalizador para dar este paso”.
Sin embargo, el experto alerta de que esta mejora en lo financiero choca con un problema estructural: la oferta de vivienda sigue siendo insuficiente. Aunque descarta una burbuja inmobiliaria como la de 2008, sí advierte de tensiones de precios en zonas urbanas y turísticas cuya solución pasa, en su opinión, por liberar suelo, agilizar licencias y fomentar la industrialización del proceso constructivo.
Digitalización, sostenibilidad y transformación social
La transformación digital (incluyendo la inteligencia artificial), la transición hacia la sostenibilidad energética y la adaptación de los inmuebles a una sociedad más dinámica y global son tres de las tendencias que para Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE en España y Latinoamérica, están llamadas a marcar el futuro del sector inmobiliario.
En el informe Real Estate Market Outlook España 2025 de CBRE, se prevé que la inversión inmobiliaria en España crezca hasta un 15% en 2025, alcanzando aproximadamente 16.000 millones de euros. El informe también anticipa un crecimiento del 5,3% en el precio de la vivienda, con alrededor de 680.000 compraventas, aunque advierte que la oferta seguirá cubriendo solo la mitad de la demanda, tensionando el acceso a la vivienda.
Nuevos modelos, nuevas normativas
Silvia López, socia del bufete Roca Junyent estima que el futuro del mercado inmobiliario pasa por revisar la normativa urbanística con el fin de permitir una mayor edificabilidad en las áreas urbanas.
Según López, la densificación urbana no solo responde a la necesidad de albergar a más habitantes, sino que también promueve un uso más eficiente de los recursos y servicios urbanos. El incremento de los hogares unipersonales y el envejecimiento poblacional exigen el desarrollo de nuevos modelos residenciales que invitan reconsiderar una flexibilización de las licencias urbanísticas.
Liberalizar suelo e intervenir el parque inmobiliario
Julián Salcedo Gómez, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios se pronuncia sobre la situación en Madrid, que con los actuales desarrollos en marcha, agotará el 98% del suelo disponible en los próximos diez años, una previsión que plantea un reto de gran calado para la planificación urbana. Según Salcedo, la solución no pasa solo por liberalizar suelo, sino por intervenir en el parque edificado, incentivando la rehabilitación, densificación y cambio de usos.
