Fondos europeos y colaboración público-privada para impulsar la rehabilitación y el acceso a la vivienda

La celebración del SIMA ha vuelto a reunir a grandes profesionales del sector en la ya tradicional Conferencia Inmobiliaria. Los fondos europeos han sido protagonistas del discurso, dado que su recepción dentro del sector hará posible que se salde la deuda pendiente con la rehabilitación y la sostenibilidad, pero también se ha recalcado la importancia de estrechar lazos entre las administraciones y las empresas con el fin de facilitar el acceso de la vivienda por parte de los jóvenes. Ambos frentes se abren en un momento en el que se puede admitir que la crisis sanitaria ha pasado de largo por el sector. "Creía firmemente en la no caída del precio y el tiempo nos ha dado la razón", confirmó Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima.

El sector ha demostrado su fortaleza durante la crisis del coronavirus. El reto ahora es destinar los fondos europeos a la rehabilitación, sobre todo, hacia la eficiencia energética

La capacidad de regeneración del sector ha quedado, una vez más, de manifiesto. David Lucas, secretario general de Vivienda del Ministerio Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, aseguró que "ha sido un año complejo, lleno de incertidumbre", pero "ahora vemos el futuro con más claridad", aludiendo a que "después de la crisis de 2008 el sector entró en un proceso de autosaneamiento, eliminando stock, sacando músculo financiero y equilibrando sus balances, por eso ha llegado a la crisis del coronavirus en mejores condiciones que otros sectores".

Con fuerzas renovadas, el reto ahora es apostar por la sostenibilidad, pero dejando al margen el "ecopostureo", tal y como señaló Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado Sociedad de Tasación: "Hay que ligar la sostenibilidad con la vivienda, pero hay que saber medirla y certificarla haciendo estudios de impacto medioambiental", comentó. En este sentido, Lucas hizo referencia a los 6.820 millones de euros que llegarán de Europa y que se dedicarán a rehabilitación y regeneración urbana, admitiendo que "los criterios de la UE son muy exigentes porque están enlazados con la eficiencia energética" y concretando que en "510.000 viviendas se prevén actuaciones de rehabilitación gracias a los fondos".

La alianza entre lo público y lo privado es vital para construir vivienda asequible. Las empresas deben dar un paso más y apostar por gestionar el parque residencial a través del alquiler

La colaboración público-privada sigue centrando la atención de la comunidad inmobiliaria, pero es necesario definir modelos eficaces para que los acuerdos trasciendan el papel y se materialicen. Mariano Fuentes, delegado Área Gobierno de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid, aboga por “restablecer la confianza y los lazos destruidos" entre las esferas públicas y privadas, y para ellos se debe colaborar siguiendo la teoría de las tres E's "estrategia, equipo y equilibrio de fuerzas". En opinión de Francisco García, director de Relaciones Instituciones de SEPES, lo que debe hacerse es "mejorar el marco regulatorio, adaptando los procesos urbanísticos para agilizar los trámites conjugando eficiencia y sostenibilidad”. Igualmente, añadió que el SEPES ha puesto a disposición del ministerio suelos en las zonas más tensionadas para desarrollar vivienda residencial: "La mayoría son antiguos cuarteles que están dentro del entramado urbano y se pueden desarrollar por encima de las 6.000 viviendas", declaró.

La unión de estos actores debe servir, según Francisco Javier Martín, director general de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, para levantar vivienda asequible, pero también incide en que hay que tratar que "el sector privado se quede a gestionar la vivienda pública, que construir para alquilar a largo plazo se convierta en un modelo de negocio”. Para conseguirlo, es indispensable, según Francisco Javier Pérez, consejero delegado de Culmia, que "la vivienda asequible sea rentable para el sector privado", por lo que apuesta por "facilitar la industrialización". Para retener a la iniciativa privada tras la construcción, el build to rent se vislumbra como el mejor método de explotación. José María García, director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, estima que esta fórmula es capaz de ofrecer "una rentabilidad de retorno razonable” a las inmobiliarias.

Hay jóvenes que tienen capacidad de pago, pero no disponen del ahorro previo necesario para comprar una vivienda. El alquiler debe adecuarse a sus ingresos para permitirles ahorrar

Permitir que los jóvenes puedan acceder a una vivienda sigue concentrando los esfuerzos del sector. El principal obstáculo para la compra es el ahorro: "Para una vivienda media de 150.000 se deben tener ahorrados 45.000. El joven es solvente, pero no tiene capacidad de ahorro, lo que hace que se retrase la salida de casa de sus padres", indicó José Ramón Diez de Revenga, consejero de Fomento e Infraestructuras la Región de Murcia, afirmando que "hay que aumentar la oferta facilitando el urbanismo", además de "poner en valor la vivienda vacía para reducir los precios". El experto se mostró partidario de inaugurar un nuevo modelo urbanístico: "Cambiar el modelo es algo muy revolucionario, pero hay que poner ese debate encima de la mesa porque al final nos sobrecargamos con costes, mucha burocracia y alargamiento de plazos".

El alquiler es la principal opción para los jóvenes, y aunque fórmulas como el cohousing o el coliving pueden aliviar la urgencia habitacional, se trata de una elección obligatoria, puesto que el sueño es ser propietario. Raúl Moreno, director de negocio inmobiliario de AQ-Acentor, propuso el alquiler con opción a compra como una vía eficaz, ya que "las tasas de esfuerzo para compra y alquiler son muy similares, así que si podemos buscar soluciones para cubrir ese 20% de ahorro", añadiendo que "muchos jóvenes quieren adquirir una vivienda y consideran el alquiler un plan B". Ya en la presentación de la jornada Gómez-Pintado hizo alusión a que en Alemania, Francia e Italia se está alentando la compra frente al alquiler, argumentando que "el help to buy está funcionando muy bien, y creemos que el Gobierno español debería articularlo a través de avales".

En cualquier caso, el paso por el arrendamiento parece inevitable, pero es necesario que las mensualidades no canibalicen el ahorro. Así, Isabel Calzas, directora general de Vivienda, Rehabilitación y Regeneración del Ayuntamiento de Madrid, es fundamental "asegurar que el inquilino no pague más del 30% de sus ingresos" con el fin de  "tener capacidad de ahorro de cara a la compra". Pero para que el alquiler sea asequible también hay que replantearse generar oferta de un modo más ágil, puesto que "la burocracia es infinita dentro de los procesos constructivos". A este respecto, Antonio Ñudi, gerente de la Junta de Compensación Los Cerros, también cree esencial "actuar en los desarrollos urbanísticos desde cero. Hay que disminuir los costes y apostar por la innovación, pues influiría en los plazos", además de actuar desde las medidas fiscales o "reconfigurar el sistema del crédito hipotecario con fórmulas imaginativas".

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