No solo existe la posibilidad de obtener un préstamo hipotecario a través una entidad bancaria, sino que un familiar o amigo, e incluso otro particular desconocido puede hacerlo con el asesoramiento adecuado. ¿Estarías interesado este tipo de operación? Consulta este manual.
¿En qué se caracterizan los préstamos entre particulares?
Estos préstamos de capital concedidos entre un particular prestador a otro pueden ser suficientemente amplios para adquirir una casa o para reformarla. Se puede realizar entre conocidos, como familiares, amigos o entre desconocidos, muchos de los cuales se pueden encontrar a través de algunas plataformas especializadas. La principal característica es que no intervenga la mediación de una entidad financiera.
¿Cómo son los préstamos que se pueden obtener a través de las plataformas P2P?
Estas plataformas P2P ponen en contacto particulares que depositan su capital en préstamos concretos que solicitan otros particulares. Estas empresas como Zank, Lendico o Comunitae están empezando a nacer en España y aún están formadas por pocos inversores. Al tener un capital limitado para prestar aún no conceden préstamos hipotecarios para adquirir una vivienda. En un principio solo pueden prestar un máximo de capital que ronde de los 10.000 a los 25.000 euros, dependiendo del volumen de inversores de la plataforma. Por eso, suele ser más común obtener un préstamo para reformar la casa o para financiar una parte del pago de la hipoteca, que ronde los 3.000 euros.
Los préstamos actuales de estas plataformas tienen unos intereses más altos que los de una hipoteca tradicional y su rentabilidad puede ir desde 6% hasta el 13% quedándose en una media del 8%, una mayor ventaja para los inversores, los cuáles también tienen que abonar una comisión por los gastos de apertura e intermediación a la plataforma online que suele ser del 2%. El periodo de amortización no suele ser muy prolongado y los inversores tienen acceso a su dinero en un tiempo razonable, por ejemplo, un préstamo de 2.600 euros suele tener un plazo de devolución de 18 meses.
¿Hace falta firmar un contrato entre un préstamo hipotecario entre particulares? ¿Cómo sería?
Los préstamos entre particulares pueden realizarse de forma totalmente segura y legal a través de un contrato bien redactado y asesorado por un abogado. No estamos hablando de una operación que no se haya hecho nunca, es más hace años la compraventa de los pisos se llevaba a cabo sin la intermediación del banco.
Este contrato debe seguir unos procedimientos legales imprescindibles:
- Presentación de la Escritura de la vivienda ante notario.
- Inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad.
- Contratación de una gestoría para preparar los trámites de las Escrituras.
- Redacción del contrato de compraventa de la vivienda por parte de un abogado. En este documento se especificarán la cantidad total prestada, la cuantía de las cuotas hipotecarias, el tipo de interés al que se gravará el préstamo, los gastos adicionales como la inscripción en el Registro de la Propiedad, los aranceles notariales, los posibles gastos por cancelación o modificación de una hipoteca, los intereses de demora, la contratación de una póliza de seguros, así como la definición del proceso judicial y extrajudicial en caso de ejecución de la hipoteca. Además, se deben incluir como mínimo cláusulas como la de intervinientes, la descripción de la finca, la identificación catastral, la titularidad, el tipo de interés ordinario a pactar entre las partes y la existencia de las cargas, si las hay.
- Si el inmueble está libre de cargas y deudas, el comprador solo debería entregar una entrada del 10% o el 20% en el momento de la entrega y el resto de pagos aplazarlos con garantía hipotecaria.
- No obstante, si el vendedor está pagando una hipoteca y en estos momentos difíciles no puede hacer frente al pago de las mensualidades, el comprador deberá pagar los gastos de cancelación de la misma y después ya firmar el contrato para realizar el proceso ordinario.
- Registrar el contrato en una oficina liquidadora, fundamentalmente por posibles reclamaciones posteriores de Hacienda.
Las ventajas de esta opción es que no tiene por qué entrar en juego ninguna de las comisiones que suelen cobrar los bancos. Además, el hipotecado también se puede evitar los gastos de tasación de la casa.
¿Se podría realizar un préstamo por pacto verbal?
Aunque estos préstamos se pueden sellar con un pacto o acuerdo verbal, no es recomendable, ya que si ocurre algún impago o requerimiento de Hacienda, el prestamista se verá indefenso y tendrá muchas más dificultades para hacer frente a irregularidades fiscales y legales.
¿Qué es el ‘crowdfunding’?
El ‘crowdfunding’ es un término utilizado para definir la financiación colectiva empleada para recolectar capital de muchas personas que lo quieran aportar por iniciativa propia para promocionar un determinado fin. Los cofinanciadores suelen recibir agradecimientos personalizados en la web del creador. El ‘crowdfunding’ también ha alcanzado al mercado hipotecario. A través de algunas plataformas online como Doafund, se ha reunido dinero para pagar las deudas de miles de personas que se encuentran al borde del desahucio y de la exclusión social.
¿Hay que tributar en el IRPF los préstamos entre particulares?
La tributación de este tipo de préstamos es igual ante Hacienda que si se tratara de un préstamo hipotecario contratado a través de una entidad financiera, al menos los que tiene que declarar el prestador de los intereses recibidos por ese dinero prestado, pues deberán ser declarados como rendimiento de capital inmobiliario, sin retenciones. Si se presta dinero a cambio de recibir una retribución la ley de IRPF lo interpreta como “presunción de onerosidad”. Sería incluso deducible la desgravación por la compra de vivienda habitual si estuviera en vigor.
Los préstamos privados entre familiares o particulares están sujetos al pago de algunos impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). No obstante, aunque el acto estará exento de pago, hay que presentar el modelo de liquidación de impuestos correspondiente para que se puedan identificar a las partes, el importe, los plazos de devolución y la fecha, y el resto de condiciones que se acuerden.
¿Sigo disfrutando las posibles deducciones de vivienda?
Si el préstamo se hubiera hecho antes del 1 de enero de 2013, el comprador de la vivienda podría deducirse perfectamente la desgravación por la compra de vivienda habitual si estuviera en vigor, al igual que otras que actualmente sí lo están como la reinversión del dinero obtenido por la venta de una vivienda en la compra de una segunda en un periodo inferior a dos años. Aunque se realice una prestación de capital sin la intermediación de una entidad bancaria, no habría ninguna diferencia en el tratamiento del IRPF.
¿Se puede dar préstamos gratuitos y sin tributar?
Muchas veces entre los préstamos entre particulares es común que se realicen al tipo de interés al 0, por el que el prestador no tendrá que tributar por rendimientos no obtenidos. Para no tributar el prestador tendrá que probar que ha realizado un préstamo a tipo 0.
Para ello, se debe registrar de forma correcta ante Hacienda para que no lo interprete como una donación y cobre el Impuesto sobre Donaciones. Para ello, se puede registrar la operación constituyendo una escritura pública de reconocimiento de deuda o de préstamo personal, que implica el pago al notario o través de contrato privado que se puede presentar a la hora de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la Consejería de Hacienda autonómica o en el Registro de la Propiedad.
En la escritura pública o en el contrato privado se detallarán los datos de identificación de las partes, el importe prestado, su tipo de interés al 0%, la fecha de entrega y forma de devolución del capital prestado. De esta forma, se deja claro que no es una donación, sino que las cuotas se devuelven mensualmente.
¿Cuáles son las desventajas de estos préstamos?
Como cualquier opción, esta también tiene sus inconvenientes:
- Esta hipoteca pactada entre particulares no implica la obligación de proporcionar una oferta vinculante, esto es, un documento que da el banco, donde se detallan las condiciones del préstamo y todas las cláusulas del contrato antes de la firma ante notario.
- Tampoco se realizará tasación de la vivienda, por lo que será más difícil comprobar si se está adquiriendo o vendiendo la casa a un precio ajustado.
- El prestador deberá apañárselas para comprobar por su cuenta la solvencia del cliente. La banca puede verificar la solvencia del comprador, consultando los registros de solvencia económica (Asnef, Experian), la Central de Riesgos del Banco de España, etc., pero un particular no tiene acceso a esta información. Además, buena parte de ellos no tienen cultura del riesgo, y por tanto, no pueden interpretar correctamente la información de ingresos y solvencia aportada por el prestatario-comprador, aunque este, aporte garantías económicas de ingresos, etc.
- Si el hipotecado acaba incurriendo en impagos, el prestamista deberá correr con todos los gastos de los servicios de un abogado, del procurador, de llevar la casa a subasta y de encargarse del proceso de desahucio.
