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¿Hacia dónde van las SOCIMI?

Las SOCIMI (Sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria) surgieron en 2009 con el mismo planteamiento de las REIT (Real Estate Investment Trust) americanas, aunque no fue hasta 2013, año en el que se aprobó una nueva regulación, cuando empezaron a desarrollarse. A este crecimiento contribuyó el establecimiento de unos requisitos para su formación más flexibles y mayores beneficios fiscales. Las SOCIMI surgieron como vehículos de inversión inmobiliaria para revitalizar el alquiler y desarrollar el mercado de arrendamiento de activos inmobiliarios, con el tiempo se han extendido hasta llegar al alquiler de viviendas.

Fiscalidad y cotización

Entre los requisitos que deben cumplir las SOCIMI destaca la obligatoriedad de distribuir entre los accionistas los beneficios vía dividendos y mantener durante tres años como mínimo el inmueble en alquiler en cartera. En cuanto a los beneficios fiscales, están exentas del impuesto de sociedades y gozan de una bonificación del 95% en el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Sin embargo, los accionistas deben tributar por los dividendos recibidos.

En 2014 salieron a Bolsa las principales SOCIMI del mercado: Lar, Merlin, Axiare e Hispania. Un año antes, se produjo la salida de varias SOCIMI al MAB (Mercado Alternativo Bursátil), donde hoy cotizan unas 30, creadas por fondos cerrados o familias para aprovechar las ventajas fiscales. En 2016 Merlin entró en el Ibex 35, donde no había presencia de ninguna empresa del sector inmobiliario desde 2008. En apenas tres años, las SOCIMI han conseguido un importante crecimiento de activos y de capital y han comenzado a especializarse.

Cambio en el perfil de los inversores

Desde su aparición, las SOCIMI han realizado varias ampliaciones de capital y diferentes operaciones de compra que han provocado un cambio en el perfil de sus accionistas. “Al principio eran fondos de oportunidad extranjeros que hacían una apuesta macro por España. Ahora el 82% de los accionistas son fondos institucionales”, comenta Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties. La situación del mercado español favorecía la aparición de estos inversores extranjeros que compraban los mejores activos inmobiliarios.

Este cambio del perfil de los accionistas ha sido común en el resto de las grandes SOCIMI. Miguel Pereda, director general del grupo Lar reconoce que han pasado de “inversores internacionales que invirtieron a corto plazo pensando en plusvalías, a un mayor peso de los inversores institucionales y españoles, que ahora alcanzan el 30%”.

Mayor especialización de las SOCIMI

Durante los dos últimos años, las SOCIMI han tenido un importante crecimiento tanto en la cartera de activos como en la captación de capital. Un informe de CBRE avanzaba que en el futuro inmediato se preveía una mayor especialización y así se está produciendo. Esta especialización está provocando la rotación de los activos que tienen en cartera.

Hispania se ha especializado en el sector hotelero vacacional “porque entendemos de hoteles y porque cumple con las características de lo que buscábamos, activos muy buenos que se pueden reposicionar”, comenta Cristina García Peri, directora general de Hispania. Paralelamente han iniciado un proceso de desinversión en el sector residencial y de oficinas.

Lar se ha especializado en centros comerciales y en logística porque como señala Sergio Criado, director financiero de Lar España, “la actividad de los centros comerciales está siendo impulsada por el tirón del consumo derivado del crecimiento económico, la creación de empleo y el aumento de turistas que vienen a España”.

La función del MAB

Existe una clara diferencia entre las SOCIMI dedicadas al inmobiliario comercial (oficinas, retail, logística) y las que hacen residencial, “son dos negocios distintos”. comenta Fernando Ramírez, director de Merlín Properties. En su opinión, el inversor extranjero está acostumbrado a la especialización, pero también a operar en mercados con mucho más tamaño. “Tener ambas cosas a la vez en España es complicado, por eso las SOCIMI contienen una combinación de ambas: hay especialización, pero en al menos dos o tres categorías de activos para poder tener un tamaño relevante”.

Las SOCIMI especializadas en alquiler residencial se concentran en el MAB, donde han surgido varias compañías con la intención de dar respuesta a la creciente demanda de viviendas en alquiler. Sin embargo, también se anuncian salidas en Bolsa de SOCIMI especializadas en este mercado. “Testa Residencial es la compañía líder en el mercado con 8.000 viviendas en alquiler, ha manifestado que la salida a Bolsa es una posibilidad. Estamos hablando de un sector muy atomizado, y sin players profesionales pero este viento a favor va a traer consigo la profesionalización del sector, como ya ha ocurrido en otros países de nuestro entorno”, apunta Ramírez.

Aumentará la participación del inversor particular

Un reto para las SOCIMI es aumentar la participación del inversor particular en su accionariado. Este inversor hoy solo representa entre el 5 y 10% del capital, un porcentaje muy pequeño si se compara con el peso que tiene en otros países con mayor tradición en estos vehículos de inversión, donde llega al 25 y 30%. “Representa poco porque es un sector muy joven en España y aún poco conocido”, señala Ramírez “con el tiempo va a ir cambiando”.

Desde las SOCIMI creen que el inversor particular está ya incrementando su participación y esta tendencia se va a mantener en los próximos años. La razón es que son un instrumento de ahorro donde se obtienen rentabilidades por dividendo del 4 y 5% con poco riesgo. En Merlín, por ejemplo, anuncian que en este ejercicio repartirán un dividendo por acción de 44 céntimos, que equivale a una rentabilidad del entorno del 4% mientras que en Lar se acerca al 5%, según sus responsables.

No obstante, los distintos mercados, continuo y alternativo, ofrecen diferentes alternativas según el perfil del inversor particular. “El inversor no avanzado debería realizar sus inversiones en las SOCIMI que cotizan en el Mercado Continuo, ya que el factor liquidez puede llegar a ser determinante a la hora de desinvertir. En cambio, aquellos que por sus conocimientos o tamaño de la inversión estén preparados para analizar y entender más profundamente el negocio y tengan un objetivo de permanecer a medio largo plazo, es probable que encuentren buenas oportunidades de inversión en el MAB” afirma el presidente de Armabex.

Aparecerán nuevas SOCIMI en ambos mercados

El mercado actual de las SOCIMI se reparte entre las cuatro grandes Merlin, Lar, Hispania y Axiare que operan en la Bolsa y la treintena que lo hace en el MAB. Sin embargo, hay otras en el mercado, como la de Testa Residencial o la de Colonial. “Es complicado pensar que a corto plazo nos encontremos en el Mercado Continuo con nuevas alternativas distintas de las que están actualmente cotizando”, afirma Fernández. Aunque ve probable que grandes tenedores de activos en alquiler, alguna institución financiera o Sareb decidan sacar su cartera inmobiliaria a cotizar al Mercado Continuo “si el tamaño de la misma así lo aconseja”, Sin embargo, en el MAB sí cree posible que continúen apareciendo nuevas SOCIMIS en 2017 y 2018.

Tampoco se prevén fusiones relevantes como se han producido en estos años, por la especialización a la que han llegado las SOCIMI. “Si una SOCIMI se concentra, por ejemplo, en centros comerciales y otra en oficinas, las sinergias que esa fusión pudiera permitir serían muy limitadas, sobre todo, por lo que respecta a la gestión de los activos”, explica Criado. En cuanto a ampliar el tamaño de las existentes, el presidente de Armabex cree que sería el MAB el lugar adecuado “mediante aportaciones de nuevos fondos, o bien con la incorporación de inmuebles vía aportaciones en especie”.

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