El tiempo medio de venta de una vivienda en España supera los ocho meses. Este espacio temporal que media entre el momento en el que el inmueble se pone a la venta y el momento en que se cierra la operación, resulta problemático para muchos propietarios, especialmente para aquellos que necesitan desprenderse de la vivienda rápidamente por no poder hacer frente a su mantenimiento, por un divorcio, por falta de liquidez o por cualquier otro motivo.
Con el objetivo de reducir este nivel de estrés y agilizar el proceso de compraventa, desde hace unos años operan en nuestro país los iBuyers, empresas proptech que adquieren directamente los pisos a los vendedores para que estos puedan vender rápido una casa. A continuación analizamos en qué consisten estas iniciativas y cómo se están implantando en España.
Una alternativa fiable para aquellas personas que necesitan liquidez inmediata y vender rápido una casa, y que se conforman con no extraer de la vivienda todo la rentabilidad que desearían
Un iBuyer es una empresa que compra, sin la intervención de un intermediario, las viviendas a los propietarios. Según explica Otty Tademo, experta en proptech e inmobiliarias de HelpMyCash.com, estas compañías “en pocas horas” realizan una oferta online de compra por el inmueble y, en caso de que el cliente acepte, se encargan de que en pocos días “se finiquite la compraventa en una notaría y este reciba el dinero pactado al contado”. Todo ello, subraya esta especialista, “sin que el cliente tenga que pagar comisiones”.
Desde este comparador financiero argumentan que la celeridad con la que la venta se materializa supone, generalmente, que el propietario “no pueda obtener la máxima rentabilidad” por la operación. Sin embargo, hacen hincapié en que la figura del iBuyer puede resultar “una buena alternativa” para aquellos dueños que, “por sus circunstancias no se pueden permitir tardar en vender y necesitan liquidez inmediata”, o para quienes simplemente quieren evitarse las complicaciones de gestionar la operación.
Dos de las ventajas de los iBuyers es que actúan con gran agilidad y ponen al alcance del cliente toda clase de facilidades para desprenderse de la vivienda en tiempo récord
Otra de las ventajas que ofrecen estas compañías es que se encargan de la gestión de los documentos relativos a la compraventa, de forma que el cliente no tiene que preocuparse por realizar ningún tipo de papeleo. Así lo expone Ana Villanueva, CEO Iberia y cofundadora de Tiko, un iBuyer que opera desde 2017 en nuestro país y que se compromete a cerrar el proceso de compraventa en tan solo una semana.
Para ello, desde esta firma explican que han desarrollado un proceso de trabajo sencillo, el cual se inicia a partir de un formulario online que el vendedor rellena. Una vez que la información sobre el inmueble susceptible de venta les llega, y antes de 24 horas, el equipo de profesionales de la compañía realiza una oferta “competitiva, sin coste ni compromiso” al propietario. En el caso de que este la acepte, se realiza una inspección al inmueble y posteriormente se acuerda la firma de la venta en la notaría, acción con la que finaliza la operación de compraventa. “Nosotros nos encargamos de gestionar toda la documentación, por lo que el cliente solo tiene que firmarla”, agrega Villanueva.
El proceso de valoración de la vivienda que se va a vender está basado en la tecnología más puntera, como herramientas de Big Data y algoritmos de Inteligencia Artificial
A la hora de determinar el precio de compra del inmueble, la tecnología se constituye como una herramienta esencial para el trabajo que desarrollan estas compañías. Al respecto, Juan Uribe, GM España de Casavo, adelanta que esta proptech se encarga de que la decisión de compra y la oferta que lanzan por el inmueble “estén contrastadas con un sofisticado proceso de valoración basado en herramientas de Big Data”. El mismo, de una forma microsegmentada y microlocalizada, analiza información de diversas fuentes con infinidad de comparables de área y características “que nos ayudan a determinar con precisión el valor de una propiedad y a actuar rápido”.
Por su parte, Diego Paradinas CEO de Prontopiso, explica que esta compañía cuenta con un algoritmo propio «que nos proporciona un valor aproximado de la propiedad». No obstante, reconoce que «siempre» envían «a un profesional para poder recoger aquellos aspectos» que la tecnología todavía no puede determinar. Entre los mismos destacan que el inmueble cuente con buenas vistas, altas calidades de construcción o una luminosidad especial.
Son compañías que solo operan en determinados municipios y sobre viviendas con características especiales, como que necesiten una reforma y que cuenten con ascensor en el edificio
Por el momento, la mayoría de los iBuyers que se han establecido en España solo operan en las grandes ciudades, como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Sevilla. Este condicionamiento responde, según Tademo, a que en dichas localizaciones “la demanda de vivienda es mucho más dinámica que en el resto del país”, lo que convierte a estas compañías “en una opción no disponible para todos los vendedores”.
En cuanto al tipo de propiedades que adquieren, el valor del inmueble suele presentarse como una limitación común en estas organizaciones, pues la mayoría de las consultadas asegura que el precio de las viviendas que compran no puede superar los 400.000-500.000 euros. Además, entre los requisitos más comunes con los que deben contar estas viviendas destaca la necesidad de reforma, ya sea parcial o integral, y ubicarse en edificios con ascensor.
Los iBuyers constituyen un modelo de negocio para la compra, reforma y venta de viviendas en auge que suele estas sustentando por fondos propios y por fondos de inversión internacionales
Estas iniciativas han desarrollado un modelo de negocio concreto, basado en la compra, reforma y venta de viviendas. Una apuesta, según agrega Villanueva, que les permite “llevarnos un margen entre el precio de compra y el posterior precio de venta de la propiedad”. “La reforma incrementa el valor del inmueble, de lo cual nosotros sacamos parte, ya que nos llevamos márgenes pequeños sobre un gran volumen de transacciones”, aclara.
En lo que respecta al músculo financiero con el que estas organizaciones cuentan para comprar los inmuebles, el apoyo de fondos de inversión internacionales suele ser frecuente, lo que explica el rápido avance que están teniendo. En el caso de Casavo, la inyección procede de inversores como Greenoaks, Project A. Ventures, Picus Capital y 360 Capital Partners. También Tiko se financia con fondos europeos, pues cuenta con inversores como Rocket Internet, Cabiedes o btov.
