No es ningún secreto que el precio del metro cuadrado complica (en muchos casos bastante) el acceso a la vivienda. Sin embargo, el coste de comprar una casa es algo más que lo que anuncian los portales especializados, agencias inmobiliarias o vendedores particulares. Los impuestos de la vivienda y otros gastos relacionados hacen que la factura fiscal eleve el precio final de manera más que interesante, complicando así la operación.
El informe elaborado por EY para ASPRIMA, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, sitúa en un 26% adicional lo que supone el capítulo de tasas, impuestos y cargas públicas, al menos, para la vivienda nueva. No obstante, la presión fiscal también afecta a la vivienda usada, un ‘extra’ que, en la mayoría de los casos, supone la exigencia de disponer de unos ahorros imprescindibles para poder enfrentar la compraventa.
¿Cuánto encarecen los impuestos la vivienda?
En obra nueva, el IVA y el AJD son los protagonistas. Mientras que en el caso de la segunda mano, el ITP, al que se suman gastos como la notaría, registro o tasación, hace lo propio. Si a ello sumamos la carga previa fiscal que soportan promotores y constructores, la horquilla va de entre un 8-12% al 26% de gastos extra.
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¿Qué grava la compra de una vivienda?
La fiscalidad de la vivienda se compone de capas que actúan en momentos distintos del ciclo: impuestos que gravan la promoción (suelo, licencias, plusvalía municipal) y tributos que recaen en la transmisión al comprador (IVA o ITP, AJD). “El peso fiscal de la vivienda nueva procede de la acumulación de impuestos estatales (IVA), autonómicos (AJD) y de un conjunto de tributos y tasas municipales”, explica Jorge Ginés, director general de ASPRIMA. En paralelo -y de forma general- «los impuestos y gastos pueden suponer entre un 8% y un 12% adicional en vivienda de segunda mano, y normalmente algo más en obra nueva”, apunta por su parte Jorge González-Iglesias Baeza, CEO de Gibobs.com.
«La fiscalidad inmobiliaria en España es profundamente desigual según dónde se compre. Esta disparidad tiene un efecto real sobre el acceso a la vivienda», Armando Baquero (Fintonic)
Como explica Armando Baquero, CEO de Fintonic, en la obra nueva el IVA (10% general; 4% para vivienda protegida en supuestos concretos) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD, entre 0,5% y 1,5% según comunidad) son los conceptos más visibles para el comprador. Pero detrás quedan costes que soporta el promotor -compra del suelo, ICIO, licencias, plusvalía municipal- y que se incorporan al precio de venta. En la segunda mano desaparece el IVA y entra en juego el ITP, cuya cuantía depende de la comunidad autónoma.
La barrera del ahorro frente a los impuestos de la vivienda
La compra de una vivienda de segunda mano tampoco escapa al impacto tributario. «Lo curioso es que toda vivienda de segunda mano antes fue de obra nueva y, por tanto, ya tuvo una carga impositiva superior al 26%», analiza el director general de ASPRIMA y añade: «adicionalmente se cobra en una segunda o tercera transmisión el ITP, AJD y plusvalía municipal, por lo que el coste fiscal de la vivienda se multiplica exponencialmente».
«La plusvalía municipal es el componente que más ha aumentado en los últimos años y uno de los principales factores que explican el crecimiento de la carga fiscal incorporada al precio final de la vivienda», Jorge Ginés (ASPRIMA)
Según los datos de Gibobs, el 88% de las solicitudes hipotecarias registradas durante el primer semestre de 2026 correspondieron a viviendas de segunda mano. Sin embargo, el hecho de que sea la opción predominante no significa que resulte mucho más accesible. González-Iglesias calcula que los impuestos y gastos asociados suelen representar entre un 8% y un 12% adicional sobre el precio de compra.
Vivienda nueva vs. vivienda usada
Comparar nueva y usada exige distinguir entre la carga incorporada al precio y la carga que el comprador paga en el acto. Sin embargo, la comparación no es lineal, ya que la vivienda de segunda mano arrastra una carga histórica que se ha ido incorporando al stock. Además, en comunidades con ITP elevado la diferencia puede estrecharse hasta ser marginal. Baquero apunta que, en la práctica, “la vivienda nueva y la usada son comparables en muchas comunidades”, aunque con matices importantes según el territorio.
No obstante, aunque la carga fiscal directa suele ser inferior a la de la vivienda nueva, el verdadero problema aparece cuando se analiza el esfuerzo económico total que debe realizar el comprador. “Muchas familias sí podrían pagar una cuota hipotecaria. Pero no llegan al ahorro necesario para la entrada, impuestos y gastos”, señala González-Iglesias. El fenómeno afecta especialmente a los jóvenes, que suelen disponer de menor patrimonio acumulado pese a contar con capacidad de pago suficiente para afrontar una hipoteca.
«La fiscalidad sigue siendo uno de los grandes frenos de acceso, especialmente para compradores jóvenes o primeros compradores», Jorge González-Iglesias (Gibobs)
La ubicación también afecta a los impuestos de la vivienda
La factura fiscal tampoco es igual en todo el territorio. Tanto el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava la compra de vivienda usada, como el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), aplicable a la obra nueva, son tributos cedidos a las comunidades autónomas, lo que se traduce en diferencias importantes para el comprador. «Comprar una vivienda de segunda mano no tiene el mismo coste fiscal en todo el país», reflexiona González-Iglesias antes de aclarar que, en función del territorio y del perfil del comprador, la factura puede variar en varios miles de euros.
Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash pone cifras: «Mientras comunidades como Cataluña o la Comunidad Valenciana aplican un tipo general del 10% en el ITP, en Madrid o Navarra se sitúa en el 6%». A ello se suman bonificaciones específicas para jóvenes, familias numerosas o compradores de vivienda habitual, que pueden rebajar sensiblemente la factura. Para Baquero, estas diferencias «tienen un efecto real sobre el acceso a la vivienda», ya que en mercados tensionados una misma operación puede llegar a encarecerse entre 5.000 y 15.000 euros simplemente por la comunidad autónoma en la que se formalice la compra.
Gastos que los compradores infravaloran
Riera pone el foco en otra cuestión: muchos compradores calculan el precio de la vivienda y la cuota hipotecaria, pero olvidan incorporar impuestos y gastos asociados. Según explica, «estos costes representan habitualmente entre un 10% y un 12% adicional sobre el valor del inmueble y obligan a disponer de una bolsa de ahorro mucho mayor de la prevista inicialmente». El experto recuerda que las entidades financieras suelen conceder financiación por hasta el 80% del valor de compra. Esto obliga al comprador a aportar aproximadamente un 20% adicional. Es por ello que muchas familias necesitan disponer de un ahorro previo entre un 30% y un 32% del precio total de la vivienda para poder cerrar la operación.
«Reducir los impuestos no es la fórmula mágica para reducir el precio de la vivienda. La solución pasa por atacar el problema desde todos los frentes incluyendo aumentar la oferta y mejorar el acceso al alquiler», Miquel Riera (HelpMyCash)
Un diagnóstico similar realiza Baquero. «Muchos compradores llegan ala operación cortos de liquidez o tienen que pedir un préstamo para cubrir esos gastos, lo que aumenta su nivel de endeudamiento». Cuestiones como el IBI, la tasa de basuras, la comunidad de propietarios, el seguro del hogar o el propio acondicionamiento previo de la vivienda suelen infravalorarse. No obstante, «lo que el sistema fiscal te cobra al entrar, una buena decisión financiera puede devolvértelo en los años siguientes», resume el portavoz de Fintonic.
¿Alivio fiscal para abaratar la vivienda?
El precio de la vivienda, nueva o usada, sigue en máximos en muchas localizaciones. Sin
embargo, los expertos coinciden en que el efecto de un alivio fiscal sobre el mismo podría ser relativo si no va acompañado de otras actuaciones. Las medidas con impacto inmediato son las que alivian el esfuerzo inicial. Bonificaciones temporales del ITP para primera vivienda o jóvenes, reducciones del AJD, fórmulas de aplazamiento del pago de impuestos en la primera adquisición…
Para González‑Iglesias, sin embargo: «si solo se actúa sobre la demanda, el impacto puede ser parcial». Y es que como matiza Baquero, «una reducción fiscal que no vaya acompañada de mayor oferta puede terminar siendo absorbida por el mercado vía precios». La receta, por tanto, debe combinar alivio fiscal con políticas de oferta: agilización urbanística, promoción de vivienda protegida y medidas que reduzcan costes de promoción para que la bajada fiscal no se traduzca en un simple traslado a precios.
| Concepto | Vivienda nueva | Vivienda usada |
|---|---|---|
| Valor medio de referencia | 307.148 € | 242.844 € |
| Impuesto principal | IVA (10%) + AJD (0,5%–1,5%) | ITP (4%–10% según CCAA) |
| Otros costes fiscales incorporados | ICIO, licencias, IBI del solar, plusvalía municipal, tasas urbanísticas | Plusvalía municipal (si la hay), gastos de notaría, registro, gestoría y tasación |
| Carga fiscal visible para el comprador | ≈ 11%–12% (IVA + AJD) | ≈ 8%–12% (ITP + gastos) |
| Carga fiscal total estimada (incluyendo cargas incorporadas al precio) | ≈ 26% del precio final | ≈ 8%–12% del precio final |
| Importe fiscal aproximado | ≈ 79.800 € | ≈ 24.000 € |
| Ahorro inicial necesario (entrada + impuestos + gastos) | ≈ 30%–35% del precio | ≈ 30%–32% del precio |
| Conclusión | Mayor carga fiscal total por acumulación de tributos visibles e invisibles | Menor carga fiscal directa, pero muy dependiente del ITP autonómico |
