El comienzo de una nueva era gubernamental trae cambios en la política de vivienda. Con el nuevo Gobierno de Mariano Rajoy, el alquiler y la rehabilitación -las principales líneas promovidas por el Ejecutivo socialista-, volverán a pasar a segundo plano en favor del impulso de la compraventa. El mantenimiento de un IVA superreducido para las transacciones de casas nuevas o la recuperación de la desgravación fiscal por la compra de una vivienda habitual son las principales medidas que se pondrán en marcha para animar a los potenciales compradores a adquirir una vivienda.
No obstante, teniendo en cuenta la situación actual del sistema financiero y el difícil acceso al crédito, muchos expertos dudan si esta batería de medidas será suficiente para impulsar las ventas. “Es una medida lógica para incentivar a los que todavía necesitan vender viviendas, pero tampoco va a ser la panacea”, apunta Mikel Echavarren, fundador y actual consejero delegado de la consultora, especializada en el sector inmobiliario, Irea. Por otra parte, el favorecimiento fiscal de las transacciones de vivienda es una fórmula bastante denostada y desautorizada por algunos organismos internacionales como la OCDE, ya que consideran que esta política es la que tiende a crear una sobrevaloración irreal de los precios de mercado. No obstante, desde otros sectores creen que la conveniencia de la aplicación de este método depende de si es o no el momento adecuado.
Todo por la compra
Dado el excesivo stock de vivienda que oscila entre 700.000 y un millón de unidades sin vender puede que la necesidad más urgente en estos momentos sea vender la mayor parte de estos pisos para que vuelva a fluir el crédito. En un país como España donde la cuota hipotecaria mensual se equipara a la mensualidad del alquiler, la mayoría de los españoles siempre ha optado por la compra. Por eso, la opción de vivienda por la que se decanta la mayoría de los españoles siempre ha sido la propiedad.
Sin embargo, esta predilección excesiva por la compra también ha sido el origen de una subida irreal de precios de la vivienda, inflado por la avaricia de especuladores, entidades bancarias y promotores que veían en el sector inmobiliario un negocio seguro. Una vez pinchada la burbuja inmobiliaria, la crisis económica mundial ha provocado un ajuste brutal de los precios y el valor de la vivienda se ha desplomado. Las nuevas promociones se han paralizado y miles de personas han perdido su empleo e incluso, han sido desahuciadas por no poder pagar la hipoteca de una casa que a día de hoy valen en muchos casos un 40% menos.
Desde que llegó al poder hace dos legislaturas, el Ejecutivo socialista dirigió todos sus impulsos para redirigir la inversión de los españoles y los principales agentes del sector en el mercado de alquiler y en la rehabilitación. La ley de ‘desahucio exprés’ (en 15 días) o la creación de la Sociedad Pública de Alquiler fueron algunas de las iniciativas más señaladas, así como la equiparación fiscal entre la compra o el alquiler. No obstante, en la coyuntura actual con el impresionante stock de pisos sin vender en el mercado, y sobre todo, en propiedad de las entidades financieras, urge la necesidad de darles una salida en el mercado cuanto antes y dinamizar el flujo del crédito a través de la venta. “La desgravación permite favorecer la compra de inmuebles a corto plazo sin que el Estado ponga recursos. Esto nos permitirá que el esfuerzo para el apoyo a la banca sea menos costoso para el bolsillo de todos los españoles”, agrega Echevarren.
El Estado: la solución para el suelo
La posibilidad de crear un ‘banco malo’ que absorba los inmuebles invendibles de los bancos y les obligue a amortizarlos, así como nacionalizar las entidades bancarias no rentables e insolventes son dos soluciones que están en el punto de mira de la polémica. Una iniciativa que Cristóbal Montoro, recién nombrado ministro de Hacienda, planteó como una acción mixta entre el Estado y el sector privado para “compartir riesgos”. La banca se ha pronunciado a favor de esta fórmula con la condición de que los bancos rescatados accedan a fusionarse con los grandes bancos de mayor rentabilidad. “Si los bancos fuertes se comen a los débiles sería una solución genial”, apunta el consejero delegado de Irea, “pero si hay bancos que no se los quiere ‘comer’ nadie y debe hacerse cargo de ellos el Estado, éstos se deberían nacionalizar, ordenarse y venderse”.
Una vez adjudicadas las ventas la salida de los inmuebles ya construidos, se acabarán colocando en el mercado, aunque sea de forma lenta. “Hay fondos de oportunidad que están dispuestos a entrar para comprar con grandes descuentos activos inmobiliarios que sean líquidos (esto es, viviendas ya terminadas) para venderlos después uno a uno, aguantando explica Echavarren, “pero sigue sin solucionarse el problema del suelo”.
El periodo de tiempo que se necesitaría para dar salida a un suelo que no vale actualmente nada para promociones se ha llegado a estimar en 40 años por analistas del sistema financiero. No obstante, la única salida para estos activos totalmente ilíquidos no tiene por qué ser el sector inmobiliario. “El gran stock de los bancos está formado por suelo sin construir y el suelo no hay dios que lo desatasque”, apunta el consejero delegado. “Hay que pensar en medidas imaginativas como la cesión de suelo al Estado a título gratuito, incluso, una medida estimulante sería conceder una ventaja fiscal a los bancos que lo cedieran. La Administración central podría usar estos terrenos para parques u otros usos dotacionales como jardines, bosques… Favorecer la financiación a promociones viables en las que se crease un determinado porcentaje de empleo que tuviese ventajas fiscales para quien diese dicha financiación sería otra posible fórmula”, añade Echavarren.
Incentivar el alquiler, plan de futuro
Asimismo, el experto cree que el conjunto de medidas destinadas a favorecer la compra que se van a poner en marcha deberían ir acompañadas de más acciones, como la libertad de amortización para los que inviertan en inmuebles para alquilarlos o explotarlos como ocurre con las pymes o exportar las oportunidades de compra y alquiler inmobiliario español al extranjero para captar fondos internacionales, como ya se hizo en el año 88.
Una vez se desatasque el mercado del ‘ladrillo’, un impulso al mercado del alquiler también sería beneficioso para equilibrar y redistribuir la riqueza en el sector. No obstante, Rajoy no ha propuesto muchas medidas al respecto para potenciar este mercado. De hecho, desde el Partido Popular ya han insinuado eliminar la Renta Básica de Emancipación (RBE) para los jóvenes y la bolsa pública de alquiler gestionada por el Estado. El Consejo de la Juventud de España (CJE) ya ha mostrado su rechazo ante la eliminación de la ayuda a los jóvenes, alegando que impedirá emanciparse a multitud de jóvenes. En cuanto a la SPA, el experto razona que no sirve absolutamente para nada: “El Estado no se tiene que dedicar a gestionar alquileres ni parques industriales ni a hacer la competencia a la iniciativa privada “.
Las iniciativas aplicadas hasta ahora no han tenido resultados suficientes y para propulsar el alquiler, los expertos proponen fórmulas como las que se aplican actualmente en Europa: “Quien alquile una vivienda prácticamente no debería pagar ni un euro de rentabilidad de ese alquiler a Hacienda. Además, el propietario debería poder echar a un inquilino que no pague en un periodo máximo de 30 días. Eso es incentivar el alquiler y lo demás son cantos al viento”, apostilla Echevarren.
Por otra parte, aprovechar el mercado de vivienda protegida también para el alquiler sería una buena solución para proporcionar una vivienda a las personas que no tienen vivienda ahora que la compra se ve una empresa casi imposible.
Una Ley Hipotecaria a mejorar
En cuanto a la polémica decisión de aprobar la dación en pago para las hipotecas, fórmula por la que apostaba el Ejecutivo socialista en su último programa electoral antes del 20-N –pero que puso en práctica su última legislatura-, es una medida que una gran parte de la opinión pública presiona por su legalización. Aunque Rajoy no ha mostrado su rechazo absoluto, si se ha visto dispuesto a estudiar su posibilidad de ponerla en vigor. Para ello, ya ha anunciado que volverá a poner en marcha la subcomisión de hipotecas en el Congreso de los Diputados, aunque en ningún caso aplicarla con carácter retroactivo.
“Estoy convencido que es antieconómico perseguir a los morosos por toda la eternidad», comenta Echavarren. «Pero eliminar el marcharmo de las hipotecas de forma retrocativa tendría el efecto terrible para los bancos, pues éstos no podrían obtener liquidez con esas hipotecas», comenta.
El injusto sistema de adjudicaciones de una vivienda embargada a subasta es otro gran apartado muy cuestionado de la Ley Hipotecaria actual. Establece una esclavitud de por vida del hipotecado con el banco que no ha podido pagar la hipoteca. «Estamos en un sistema en el que la banca siempre gana«, apuntan desde Irea. Actualmente, el banco que embarga un piso se puede quedar con el mismo al 60% de su valor si es vivienda habitual y asimismo, puede seguir reclamando el 40% de valor del piso al cliente como deuda, aunque innmueble se haya depreciado. Cambiar estas condiciones abusivas sería otra de las iniciativas por las que debería apostar el Ejecutivo, algo que han sugerido, pero que aún no han concretado. «El valor de adjudicación de subasta debería ser el 80% y es el 60%. En este país, hay que permitir que cuando el ciudadano fracase una vez, se pueda levantar», concluye Echavarren.
Prohibir las cláusulas abusivas (‘suelos’ hipotecarios y ‘swaps’) es otro de los temas pendientes por los que se el PP ha sugerido que solucionará, aunque no se ven propuestas sólidas sobre la mesa. Tenemos algunas pistas sobre en los principales ejes sobre lo que va a hacer el Gobierno de Rajoy en el mercado inmobiliario. Algunas tienen el beneplácito de los promotores y la reticencia de los bancos por el momento, mientras que todavía persiste el drama de qué hacer con los miles de hipotecados y excedente de pisos invendibles. El tiempo y el desarrollo de los acontecimientos nos dirán si finalmente éstas son las medidas adecuadas.
