Con las estadísticas del Colegio de Registradores sabemos cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario. ¿Qué previsiones hacen para este año?
A través de nuestra Estadística Registral Inmobiliaria se reflejan unas previsiones continuistas, en la medida en que se aprecia un crecimiento interanual sostenido de compraventas de viviendas (15%), incluyendo por primera vez en varios años crecimientos de vivienda nueva. En cuanto a las hipotecas sobre dichas viviendas, crecieron en torno al 10%. Si a todo esto le acompañamos el crecimiento de los precios en torno al 6-8%, parece claro que la evolución inmediata será sólida en los mismos niveles.
¿El aumento de la actividad inmobiliaria se ha reflejado en un incremento de la actividad registral? ¿Se ha recuperado el nivel de actividad de antes de la crisis?
Se encuentran muy lejos todavía y se nos antojan difícilmente alcanzables y probablemente insanos: un millón de compraventas de viviendas en 2006 o 1.200.000 hipotecas, son cifras muy alejadas de las actuales 465.000 compraventas de vivienda o 310.000 hipotecas sobre las mismas.
¿Qué información aporta el Índice Registral de Actividad Inmobiliario (IRAI) y qué utilidad tiene para el mercado?
El IRAI aporta, por primera vez en España, una visión global de la actividad inmobiliaria desde el punto de vista de las transacciones (compraventas), su financiación (hipotecas) y de forma novedosa el aspecto mercantil, es decir, la industria de la construcción e inmobiliaria a través de datos sobre constituciones de empresas del sector, datos económicos de sus cuentas anuales e incluso concursos de acreedores de dichas empresas. Con todo ello se puede medir la actividad, venga de donde venga, bien sea por producirse muchas transacciones entre particulares, por ejemplo, o por aumentar las ventas de vivienda nueva y poder analizar el impacto de los indicadores mercantiles.
¿Saben los consumidores toda la información que pueden pedir al Registro de la Propiedad antes de comprar una vivienda?
El Colegio de Registradores tiene editada un guía sobre los pasos a seguir a la hora de comprar una vivienda, así como los factores determinantes cuando se toma dicha decisión. El adquirente adquiere el conocimiento del estado y situación de la finca, y de las cargas y gravámenes que pueda haber sobre la misma.
Los registradores somos partidarios de que en la nueva Ley Hipotecaria sea obligatoria la notificación de la calificación no solo al banco acreedor del préstamo para la adquisición de vivienda sino también al titular, para que pueda comprobar qué cláusulas no han accedido por abusivas al Registro para poder formular su oposición al pago del exceso, ya que de otro modo el consumidor que paga no tiene conocimiento de dicho pago indebido.
¿Tendría el registrador un papel más eficaz en el proceso de compra de la vivienda si se pidiera un informe registral completo y no solo la nota simple?
Por supuesto, lo ideal es notificarle la nota de calificación completa del registrador con todos los fundamentos de derecho que impiden el acceso al Registro de las cláusulas abusivas en los casos de compra cuyo pago es objeto de préstamo garantizado con hipoteca, ya que en la actualidad se constituye al deudor que paga como un deudor de peor derecho que al deudor que no paga. Si además se acompaña de la certificación registral tendremos exactamente determinado qué conceptos podrán ser objeto de ejecución en caso de impago, ya que solo se puede ejecutar la hipoteca en base a lo inscrito en el Registro.
¿De qué manera ha cambiado la información facilitada por los registros de la propiedad la coordinación con el Catastro?
La Ley 13/2015 en esta materia ha producido una revolución en el ámbito registral, ya que se permite a los usuarios que completen la descripción de su finca mediante la inscripción de la base gráfica georreferenciada, en términos coloquiales, el plano de la finca. Esto produce la identificación de la finca como objeto de derecho de forma plena y, además, en aquellos casos en los que la base gráfica está coordinada con el Catastro la ley le atribuye el principio de legitimación registral, es decir, que la base gráfica inscrita existe y pertenece a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo, haciendo prueba plena en juicio y fuera de él y frente a todos.
La inclusión de cláusulas abusivas en las hipotecas ha provocado la saturación de los juzgados por las demandas de los hipotecados. ¿Qué pueden hacer los registradores para alertar a los consumidores sobre estas cláusulas?
Los registradores no alertan, sino que no inscriben cláusulas abusivas, lo que ocurre es que el consumidor a veces ignora esta no inscripción. Los registradores al no inscribir en la época del ‘boom’ inmobiliario, éramos los que en plena fiesta quitábamos el champán y por ello llegamos a ser sancionados. Esta situación se ha revertido en la actualidad y el legislador vuelve a reconocer la importancia de la calificación de los registradores. Esta calificación ha de comprender no solo las cláusulas hipotecarias, sino el negocio jurídico completo de la formación del préstamo hipotecario.
La Ley Hipotecaria refuerza el papel de los notarios a la hora de comprobar la legalidad de los contratos. ¿Deberían tener los registradores un papel más representativo?
Por supuesto, la intervención del registrador aporta seguridad jurídico-preventiva y evita litigios de futuro. Todas las sentencias del TJUE se basan en determinar la nulidad de las cláusulas en base a la falta del deber de debida información, aún con las advertencias del Banco de España, de la famosa firma manuscrita. Ha seguido quebrándose el deber de debida información al consumidor y es aquí donde los registradores queremos aportar un valor añadido calificando el proceso previo de información previa, ya se documente en acta notarial o en ficha bancaria, impidiendo el acceso de préstamos viciados en la formación del consentimiento y evitando litigios masivos en el futuro.
¿Regula la Ley Hipotecaria mejor la capacidad de endeudamiento de los hipotecados para evitar los desahucios que se han vivido estos años?
La capacidad de endeudamiento de una persona no se regula, se puede educar, se puede informar y de forma proporcional cuando disminuye aumenta el riesgo del acreedor de no cobrar y ejecutar la garantía procediendo al desahucio. Uno de los problemas fundamentales lo tenemos en la tasación del inmueble, las sobretasaciones del pasado, unido a una crisis financiera, social y económica que provocaron situaciones de desamparo, agravadas por un desconocimiento en materia de procedimiento hipotecario por parte del consumidor que no se puede repetir.
La educación de nuestras generaciones futuras en esta materia es obligada para una sociedad responsable y la protección de la calificación del registrador de cómo se ha producido la formación del contrato de hipoteca, de su inscripción y su extinción ya sea por pago o por ejecución resulta fundamental en la protección de un verdadero Estado de Derecho.
La LAU incluyó el registro de los contratos de alquiler para dar una mayor protección a los ciudadanos. ¿Ha aumentado el registro de estos contratos?
En los últimos años se han incrementado las inscripciones en materia de arrendamiento. Desde el Colegio de Registradores se aconseja practicar la inscripción de los arrendamientos, ya que incluso en ciudades con procesos de gentrificación y en núcleos residenciales turísticos hemos detectado a través de nuestro servicio de consumidores y usuarios un incremento considerable en el fraude en este sector.
Por otro lado, desde la perspectiva de arrendador y arrendatario, la única forma efectiva de acreditar la existencia frente a cualquier persona del contrato es la inscripción en el Registro de la Propiedad, que posibilita el ejercicio efectivo de los derechos de los implicados, desde el acceso a ayudas al alquiler, beneficios fiscales, deducciones en gastos, etc. Además, permitiría conocer si está o no prohibido el subarriendo, evitando que terceros contraten con el ocupante del piso, y no con el debidamente facultado para ello, como en los apartamentos turísticos.
En los últimos meses se ha producido un aumento de los desahucios por impago del alquiler. ¿Puede actuar de mediador el registrador en estas situaciones?
Efectivamente y siempre que el arrendamiento se inscriba, el registrador puede conciliar en esta materia cuando surja una controversia y las partes estén de acuerdo en someter esta controversia a un operador jurídico cualificado como es el registrador, prórrogas, aumentos de renta, inscripción de otras garantías de un posible aplazamiento en el pago, inclusión de condiciones resolutorias o suspensivas…
Todo un abanico de posibilidades que quedarían registradas en un solo proceso ante el registrador que autoriza el acta de conciliación. En Valencia hace tiempo iniciamos la institución Conviventia como instrumento de fomento de la conciliación registral, reduciendo costes y procesos en la resolución de controversias y posibilitando el acceso a una justicia más cercana y conocedora de primera mano del asunto en cuestión.
