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«La limitación de los precios del alquiler puede suponer un aldabonazo a la línea de flotación del mercado»

Andrés Horcajada
consejero delegado y socio fundador de Tectum.

¿Qué necesidad tiene España de vivienda de alquiler asequible? ¿Está el mercado muy desequilibrado?

La realidad es que no hay una definición oficial o legal del término “vivienda asequible”, ahora bien, la medida más utilizada es la de considerar la asequibilidad de la vivienda en base a la relación entre el precio de esta y los ingresos disponibles de las personas o los hogares, siendo la práctica habitual, en la que se basa la mayoría de las políticas de vivienda, la de considerar que los hogares no deben gastar más del 30‐40% de sus ingresos en vivienda.

Pues bien, según los últimos datos, en nuestro país, son necesarias más de un 1 millón de viviendas para satisfacer la demanda de la población española con dificultades para acceder a un hogar, datos extrapolados de las familias que destinan más de un a 40% de sus ingresos al abono del alquiler superando la tasa de esfuerzo antes señalada, lo que claramente nos muestra el desequilibrio en el mercado del alquiler, y por qué una compañía como Tectum apuesta por el “alquiler asequible”.

¿En qué ciudades existe una mayor brecha entre oferta y demanda?

Consideramos que las provincias con más demanda de alquiler asequible son aquellas que combinan alta población y precios de alquiler elevados, lo que explica la situación de ciudades como Madrid y Barcelona. Las provincias menos pobladas, aunque pueden estar tensionadas en determinadas zonas, no tienen una demanda tan fuerte.

¿Cree que el futuro del alquiler pasa por la extensión del build to rent?

Evidentemente, España necesita profesionalizar el mercado de la producción de activos dedicados al alquiler residencial, y este es el foco de Tectum en alianza con Locare, con el que pretendemos el desarrollo de un parque de vivienda de carácter asequible destinada al alquiler en la Comunidad de Madrid, caracterizado por la calidad de las viviendas, el carácter asequible de las rentas y la oferta de servicios de valor añadido para los inquilinos.

¿Es cierto que hay cada vez más promotoras interesadas en esta fórmula?

Efectivamente, se ha desatado un furor por el build to rent por parte de las promotoras dedicadas tradicionalmente al build to sell, en este sentido según los últimos informes publicados en los próximos 4 años se construirán en España 504.000 viviendas nuevas, de las que un 5,4% se destinarán a alquiler, a través de este modelo de negocio.

Consideramos este cambio de tendencia positivo, pero se debe evitar caer en la tentación por parte de promotoras dedicadas tradicionalmente al build to sell lanzar promociones al mercado que no estén diseñadas ni pensadas para el mercado del alquiler.

¿Cree que en España hay un vacío en cuanto a la profesionalización del alquiler?

Creemos que existe una oportunidad respecto a la profesionalización del alquiler, ya que este tipo de activos requieren de una gestión eficiente y profesional de la promoción, llevando un control integral del ciclo de vida del activo. Igualmente la relación con el cliente cambia sustancialmente, puesto que el negocio de la promoción y el de la gestión de los alquileres son completamente diferentes, transformándose de una relación concreta en el caso de la venta, en una relación a lo largo del tiempo en los activos destinados al alquiler.

Es precisamente esta situación la que nos ha llevado a comenzar la gestión de los activos de alquiler a terceros, a través de nuestra plataforma especializada Nidum Homes, que hasta fechas recientes operaba en exclusiva para Tectum, apostando por la digitalización completa que nos permite, ahorrar tiempo, optimizar costes y garantizar la calidad de la misma, configurando nuestros servicios de forma integral, basados en mejorar la experiencia de uso y disfrute de la propiedad como servicio (Property as a Service – PAAS), creando una nueva propuesta de valor a través de la conformación de un ecosistema de bienes y servicios en torno al inquilino.

Con la pandemia hubo un trasvase del alquiler turístico al residencial. ¿Cree que ahora se va a invertir el movimiento?

Es evidente que el confinamiento producido por la Covid 19 supuso un trasvase del alquiler turístico al alquiler residencial y esperamos, una vez se supere la crisis, y vuelve el turismo a las ciudades, comience a producirse el proceso inverso, aunque todavía es pronto para saber si esas viviendas volverán definitivamente al mercado de alquiler residencial.

¿Qué opinión le merecen los incentivos fiscales que el Gobierno tiene intención de aplicar para impulsar el alquiler?

En nuestra opinión los incentivos fiscales propuestos por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, por los que los propietarios de vivienda optarían a una bonificación con carácter general del 50%, (la bonificación actual es del 60%) dando incentivos a aquellos propietarios que cumplan con una serie de requisitos, como puede ser alquilar un piso a personas jóvenes, o rebajar un 10% el importe del alquiler a nuevos inquilinos, en cuyo caso, la bonificación, podría alcanzar hasta un 90%, es una propuesta que va en una buena dirección como es la de incentivar la puesta de inmuebles en el mercado del alquiler en áreas tensionadas, y no limitar el precio del alquiler, y por tanto la rentabilidad de los tenedores de vivienda, ya que lo que incentiva es la retirada de inmuebles del mercado y la búsqueda de otro destino para ellas distinto al alquiler.

Tendremos que estar también atentos, en las próximas semanas, al Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025 y al Real Decreto que regulará las ayudas a la rehabilitación residencial y vivienda del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia que se encuentra en la actualidad en exposición pública.

¿Y respecto a la posible regulación de los precios en zonas tensionadas?

El anuncio por parte del Gobierno de establecer una limitación de los precios del alquiler puede suponer un aldabonazo a la línea de flotación del alquiler residencial que ha sido el modelo que más ha crecido en los últimos años.

Es evidente que en una situación tan comprometida como la actual y con unas perspectivas marcadas por la duda, no ayuda el tener que afrontar cambios regulatorios. Si finalmente se aplica una limitación de precios solo genera una disminución de la oferta y una subida de las rentas que afectará negativamente tanto a propietarios como a inquilinos.

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