El mercado hipotecario español ha encontrado su oportunidad dentro de la crisis del coronavirus. Tras años de un mercado atomizado con una oferta sin cambios sustanciales en cuanto a producto, el canal digital ha abierto una puerta hasta ahora poco utilizada para la banca tradicional.
Abrir una cuenta bancaria, operar con nuestro dinero y hasta pedir un préstamo personal eran operaciones que ya podían hacerse por Internet. Sin embargo, la banca no había apostado con tanta fuerza por la hipoteca digital. La desconfianza en el canal online y la complejidad de la hipoteca provocaban cierto rechazo de los usuarios para contratar este producto.
Es posible que sin la crisis del coronavirus hubiéramos tenido que esperar unos 5 o 10 años para ver la hipoteca 100% digital. De esta manera, el confinamiento ha sido el gran impulsor de la hipoteca digital, por lo que a partir de ahora se plantea un nuevo escenario en el que la hipoteca ya solo será digital.
La banca ha tenido que adaptarse al teletrabajo una situación que se ha aprovechado para definir nuevos procesos que hasta ahora no existían. Aunque queda mucho por hacer, la voluntad de las entidades por digitalizarse ya es bastante clara, algo que además se está impulsando gracias a los comparadores. Llegados a este punto, en los próximos meses el tener que ir a una oficina para contratar una hipoteca será algo cada vez más residual, ya que los bancos ahora van a ser capaces de ofrecer soluciones más personalizadas y flexibles para cada tipo de usuario.
Dentro de este contexto, el producto hipotecario será el que más evolucione. Hasta ahora el cliente comparaba hipotecas tipo que ofrecía cada uno de los bancos. Luego podía negociar alguna de las condiciones, pero otras veces no podía hacer mucho más. Sin embargo, ahora las entidades financieras se han dado cuenta de que puede haber una hipoteca para cada perfil de cliente y de esta manera ser más competitivas.
La comparación de hipotecas no se ha dado solo en los préstamos para comprar viviendas. La subrogación hipotecaria ha sido otro de los puntos más beneficiados del confinamiento. Muchos hipotecados han aprovechado estos días para informarse sobre el mercado y mejorar sus créditos a través de la subrogación. Este producto no es nuevo, pero en España no había terminado de funcionar hasta ahora. La Ley de Crédito Inmobiliario de junio de 2019 y el creciente interés de los bancos por captar clientes de otras entidades está demostrando que este producto sí merece la pena.
¿Fija, variable o mixta?
En esta nueva realidad, ¿hipoteca fija, variable o mixta? Esta es la eterna pregunta de hipotecado la cual no tiene una respuesta clara. Lo que sí podemos decir es que en la actualidad las hipotecas mixtas apenas tienen volumen de negocio. Con los tipos fijos tan bajos y el Euríbor en negativo hacen que este producto no aporte grandes ventajas a los clientes.
Dentro de las fijas y las variables, para decantarse por una u otra hay que tener en cuenta varios factores. El primero de ellos es el número de años a los que se quiere pedir el préstamo, pues no es lo mismo 30 o 40 años que 10 o 20 años. A más años más incertidumbre, por lo que una variable podría ser más interesante para préstamos a un plazo de tiempo más corto.
El perfil económico del solicitante también es un hándicap, ya que tendrá más capacidad de negociación lo que le permitirá conseguir unas condiciones más ventajosas. Además, en el corto plazo no se espera que los tipos suban mucho por lo que la hipoteca variable es una opción muy interesante para préstamos a 10 o 15 años. Y por último nos queda la tolerancia al riesgo, si queremos saber siempre lo que vamos a pagar sin tener incertidumbre, la mejor opción sería una hipoteca fija.
Miedo a la morosidad
La hipoteca digital no va a llevar consigo una relajación de los criterios de la banca o una flexibilización de los mismos. La banca ha aprendido mucho durante estos años y entre su experiencia y la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019 nos encontramos en un contexto muy diferente al de 2008. Aunque nos encontramos en una crisis, el marco económico actual es muy diferente.
Mientras en 2008 teníamos un Euríbor en máximos históricos, ahora el indicador se encuentra en terreno negativo y se resiste a acercarse a cero. Esto nos lleva a un escenario en el que el problema no es la falta de liquidez como sí pasó durante la anterior crisis económica. Sin embargo, el miedo a la morosidad sigue estando ahí.
España es uno de los países de Europa con mayor morosidad, esto provoca que los tipos de interés sean más altos en nuestro país si nos comparamos con nuestros vecinos europeos. La actual situación de empleo en España en la que una gran parte de la población ha sufrido un ERTE y el miedo al cierre de empresas está provocando que los bancos miren con lupa los perfiles laborales de los solicitantes.
Si antes se tenían en cuenta criterios geográficos a la hora de conceder una hipoteca, ahora prevalecerán los criterios laborales con el fin de asegurar sus préstamos. Si algo hemos aprendido en esta crisis es que los empleos ya no son para siempre ni las hipotecas duran ya toda la vida.
