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La recuperación de la segunda vivienda empieza en el Mediterráneo

En algunos municipios de Alicante, Valencia, Murcia, Málaga y Cádiz ya se ven grúas.

Hubo un tiempo en el que o se tenía un piso en la playa o no se era nadie. Las costas españolas, sobre todo la parte de Levante, vivieron hace años un trasiego incesante de grúas que, con el estallido de la crisis, dejaron muchas promociones a la deriva. Un estudio de la consultora CBRE cifraba recientemente en 120.000 el stock de viviendas sin vender en la Comunidad Valenciana, una de las regiones estrella del verano español. Sin embargo, el informe no distingue entre costa y exterior, o entre particulares o activos bancarios.

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Pero además de las viviendas que requieren una intervención de mayor o menor calado para quedar listas para entrar a vivir, están las que se quedaron en algún punto del proceso de construcción, incluso en el propio suelo urbanizable. Aunque no se puede hablar todavía de grandes desarrollos, la máquina de la promoción cercana a la playa se está empezando a engrasar. Según el informe ‘Costa Española 2015’, elaborado por Tinsa, varias entidades bancarias, así como la Sareb, se están desprendiendo de muchos suelos en puntos clave.

Grúas en la costa

Ahora que el sector inmobiliario ha dejado atrás los mínimos y la compraventa ha ganado fluidez, son muchos los que miran hacia la España de sol y playa como destino de vacaciones o como un fuente de ingresos a largo plazo. Aunque aún hay buenas oportunidades, han empezado a iniciarse proyectos que desafían los últimos coletazos de la crisis, sobre todo en el Mediterráneo. Tal es el caso de Alicante, que se lleva la palma, con grúas levantadas en Orihuela, Guardamar del Segura, Torrevieja, Dénia, Villajoyosa, Altea o Calpe, entre otras localidades.

Hay otros municipios del Mediterráneo que despuntan según la tasadora, como Oliva, en Valencia; San Juan de los Terreros, en Murcia; Mijas, Marbella, Estepona y Benahavís; en Málaga; y Tarifa y San Roque, en Cádiz. El informe señala que estas viviendas «suelen ser productos de calidades altas y excelentes ubicaciones (primera línea de playa), pensadas para un comprador extranjero. Los promotores son nacionales en muchos casos, aunque no faltan inmobiliarias extranjeras ni fondos que compran las promociones a un banco o están pensando hacerlo».

La vivienda nueva que se está haciendo en la costa dista mucho de la promoción exprés de la época del ‘boom’. José Peral, director de Marketing de TM Grupo Inmobiliario declara que «hoy estamos haciendo el mejor producto que se ha hecho en la historia porque la relación calidad-precio es imbatible». Las rentabilidades récord de antaño se basaban, en muchas ocasiones, en un trabajo muy poco mimado. «Un producto de hoy está mejor diseñado que algo planeado en 2005-2006. En aquella época hubo mucho inversor oportunista que realmente no era profesional del sector», comenta Peral que afirma que, por ejemplo, «el comportamiento térmico y acústico de hoy no tiene nada que ver con lo que se hacia hace una década».

Vivienda usada en buen estado

Aunque el comprador de segunda residencia siente predilección por el producto a estrenar, lo cierto es que en el mercado de segunda mano hay ocasiones estupendas, muy variadas y a precios muy atractivos, sobre todo, en las carteras provenientes de los bancos. En cuanto al estado de estos inmuebles, Laly Sánchez, directora de Marketing de Aliseda, admite que «se ha sabido mantener el producto en las mejores condiciones posibles». En este sentido, desde Aliseda comentan que el 88% de su producto en las provincias de Almería, Granada, Málaga y en la zona de Levante (Murcia, Castellón, Valencia y Alicante) es residencial, siendo un 40% vivienda de segunda mano y un 48% vivienda a estrenar.

Pero la playa no es la que gana el pulso de la segunda residencia. Actualmente y según expone un reciente estudio de la demanda nacional postcrisis realizado por Casaktua, el 57% de las residencias vacacionales se encuentran, y también se buscan, en el interior, mientras que el 43% restante mira hacia la costa. Además de la amplia oferta y del buen precio, la apertura hipotecaria impulsa el cierre de operaciones, tanto en primera como en segunda residencia, pues la mayor parte de la población necesita financiación. «El mercado financiero se está movimiento y ha aprendido la lección», admite Sánchez, añadiendo que «las entidades financieras están dispuestas a abrir el crédito, pero con unos baremos mucho más estrictos».

Extranjero, sí…

Según el Anuario 2014 de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, los extranjeros protagonizaron el 13,01% de las compraventas de vivienda el año pasado. El Mediterráneo tuvo un papel importante en estas transacciones, dado que Baleares supuso el 32,63% del total de operaciones y la Comunidad Valenciana el 27,16%. Por nacionalidades, los británicos (16,72%) lideraron un listado cuyo top ten se completó con la presencia de franceses (10,27%), rusos (7,47%), alemanes (7,34%), belgas (6,90%), suecos (5,97%), italianos (4,73%), noruegos (3,98%), chinos (3,67%) y rumanos (2,66%).

«El inglés vuelve con mucha fuerza y apoyado por un tipo de cambio muy beneficioso», revela Peral, añadiendo que estos compradores «vieron cómo los precios cayeron en su país, comenzaron a subir y ahora están otra vez en máximos. Cuando vienen a España consideran que va a pasar lo mismo y que hay una oportunidad para comprar». En cuanto al cliente ruso, en plena emergencia hace un par de años, el director de Marketing de TM Grupo Inmobiliario señala que su papel en España aún no ha terminado: «Se les depreció mucho la moneda y ahora está mejorando. Han comprado mucho, y lo siguen haciendo, pero su economía actual es algo más débil», matiza.

…pero nacional, también

Durante la celebración de la última edición del SIMA, la directora de Marketing de Aliseda no dudó en señalar que los lugares del stand donde se comercializaban las viviendas de playa eran los que más interés estaban generando entre el público asistente. «Los precios se han ajustado mucho, puesto que hay inmuebles desde los 40.000 euros en Almería, Alicante y Murcia. En otras provincias como Málaga son más altos, pero igualmente ajustados al momento actual», señala Sánchez. La encuesta realizada por Casaktua revela que el 26% de los españoles encuestados está pensando en adquirir una segunda residencia. Extremeños, madrileños y canarios son los que en mayor porcentaje están considerando ser propietarios de una vivienda vacacional.

Por su parte, Peral reveló que, para TM Grupo Inmobiliario, «el cliente nacional es hoy nuestro primer cliente, aunque seamos una compañía enfocada al cliente internacional». Según este directivo, «los primeros que van a interesarse por las promociones son los locales, porque conocen las parcelas y siempre han querido tener una casa ahí. Cuando se pone el cartel de venta, son los primeros que hacen reservas». El perfil de este comprador español en costa responde a un intervalo de edad más amplio, de entre 30 y 60 años, tanto joven como senior. «Para costa, siempre tenemos definido un perfil más adulto, más maduro, pero hay parejas de entre 30 y 40 años que ya tienen una vivienda habitual y van a por la de costa», confiesa Sánchez.

Para mostrar las bondades del mar Mediterréneo, TM Grupo Inmobiliario presentó en el pasado SIMA a Quique Dacosta como amigo de la marca. El cocinero, afincado en Dénia desde hace años, se deshace en halagos hacia la Costa Blanca: «Hablamos del entorno, el medio ambiente, los paseos, la actividad deportiva, el empuje hacia la sostenibilidad, etc. Todo esto incita a una forma de ser y a respetar al que te visita. Hay un equilibrio y una gran libertad asociada a la creatividad y al arte, en contacto directo en el mar, no solo viéndolo, sino buceando, pescando o navegando en barco». Parece que el Mediterráneo sigue siendo un mar donde tiene cabida todo el mundo, por lo que seguirá dando respuesta a las necesidades inmobiliarias que vayan surgiendo.

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