Muchos propietarios barceloneses se plantean comprar para alquilar con el objetivo de obtener una rentabilidad interesante. Dependiendo de la zona en la que se invierta, el rédito económico puede variar cuantiosamente. La rentabilidad bruta del alquiler en 2017 quedó fijada en un 4,2% según el Banco de España1, un porcentaje que supera la media de Barcelona, según pisos.com, que ofrecería un 4,93%. El portal inmobiliario ha estudiado el nivel de rentabilidad bruta de los diferentes distritos de la Ciudad Condal, teniendo en cuenta las rentas medias de alquiler y los precios medios de venta.
Los compradores de vivienda en Barcelona deben afrontar un precio medio de venta de 350.100 euros, un importe que puede variar bastante si tenemos en cuenta el precio medio de una vivienda en el distrito más caro (Sarrià-Sant Gervasi, con 464.760 €) y el más barato (Nou Barris, con 178.560 €). Completan la lista de los distritos más caros Les Corts (457.650 €) y L’Eixample (403.650 €). Por el contrario, el Top 3 de los más asequibles lo cierran Sant Andreu (209.610 €) y Horta-Guinardó (253.980 €).
17.269 euros anuales para alquilar una vivienda en Barcelona
Por su parte, los arrendatarios de Barcelona capital deberían invertir una media de 17.269 euros anuales en el alquiler de su vivienda, aunque hasta seis distritos barceloneses superan esa cifra. Destacan Sant Martí, con 19.084 euros, seguido por Ciutat Vella, con 19.001 euros, y L’Eixample, con 18.521 euros. En el lado contrario, cuatro distritos están por debajo de la media en lo que al gasto anual del alquiler se refiere: Sant Andreu, Nou Barris, Horta-Guinardó y Les Corts con un coste medio anual de 13.115 euros, 13.429 euros, 15.593 euros y 16.687 euros respectivamente.
Según el análisis de pisos.com, tras cruzar los datos anteriores, los distritos que aportarían mayor rentabilidad bruta en alquiler a los propietarios serían Nou Barris (7,52%), Sant Martí (6,67%) y Sants-Montjuïc (6,43%). Por su parte, los que menos reportarían a los compradores serían Les Corts (3,65%), Sarrià-Sant Gervasi (3,86%) y L’Eixample (4,59%).
A mayor rentabilidad, mayor riesgo
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, explica que “hemos analizado el rendimiento económico que reporta la vivienda en propiedad en la Ciudad Condal y vemos que, de media, ronda el 5%. En algunos distritos, incluso traspasa esta cifra, aunque hay que tener en cuenta que hablamos de rentabilidad bruta, no neta, sin contar partidas como el IBI, la comunidad, los gastos de mantenimiento o los gastos de formalización de la hipoteca, entre otros”.
El experto señala que “aunque la demanda de alquiler, tanto residencial como turística en Barcelona se ha disparado, los inversores de perfil más conservador deben analizar muy bien el producto y la ubicación, dado que lugares muy rentables sobre el papel podrían presentar riesgos si la presión de los inquilinos no resulta tan fuerte”.
27 años para amortizar una vivienda en el distrito de Les Corts
Si los propietarios de Barcelona tuviesen que afrontar el coste de su vivienda solo mediante los ingresos anuales que reciben del alquiler (Price Earnings Ratio, PER), tardarían 20,27 años de media en amortizar el importe. Esa cifra se ve aumentada en más de siete años en el distrito menos rentable, Les Corts, donde se necesitan 27,43 años de alquiler para pagar una vivienda comprada en este distrito. Por su parte, en Sarrià-Sant Gervasi se necesitan 25,89 años y en L’Eixample 21,79 años. En el otro lado se encuentran los 13,30 años, de media, que tarda un propietario de Nou Barris en afrontar el importe de la vivienda mediante la renta de alquiler, seguido por los 14,99 años de Sant Martí y los 15,56 años de Sants-Montjuïc.
