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Las ciudades medianas, nuevas protagonistas del mercado inmobiliario

El mercado de la vivienda ha entrado este año en un nuevo ciclo. La fase que ahora comienza se caracterizará por la moderación, que se registrará tanto en las compraventas como en los precios. Especialmente, será palpable en las áreas geográficas que liderarán el sector. Así, Madrid y Barcelona, que en 2016 inauguraron la recuperación, han iniciado un proceso de normalización y cederán el testigo a ciudades medianas como Valencia, Sevilla o Málaga. Estas localidades se constituirán en los próximos meses como las nuevas protagonistas del mercado inmobiliario español. A continuación analizamos los motivos que han llevado a esta sustitución y si el nuevo panorama se dilatará en el tiempo.

El mercado residencial, una mancha de aceite

En el mercado residencial español el principal indicador a considerar, en opinión de Gonzalo Bernardos, economista y profesor de la Universidad de Barcelona, es “la mancha de aceite”. Esta variable se aplica a los ciclos alcistas de la economía, ya que, según asegura este experto, “cuando se produce una en las grandes ciudades, pronto se expande hacia otras localidades más pequeñas”. En el caso de España, Bernardos confirma que la recuperación se inició en Madrid y Barcelona, “unas ciudades que se distanciaron de las demás hace unos años”.

Sin embargo, reconoce que por razones políticas el ciclo en Barcelona “está mutando en recesión” y que en Madrid, si bien los precios siguen subiendo, “lo hacen a un ritmo más moderado” que en anteriores ejercicios. Del mismo modo, añade que en la capital del país “se va a producir una bajada en el número de transacciones” en 2019. Por el contrario, este docente defiende que ya se ha producido “una sustitución” geográfica en lo que respecta al dinamismo de las compraventas y que “el mayor optimismo” se registra en la actualidad en ciudades como Valencia, Sevilla o Málaga.

Motivos del cambio

Para los expertos, son dos los aspectos que justifican el cambio de tendencia. A juicio de Rubén Cózar, director del área Residencial de Foro Consultores, el primero de ellos tiene que ver con la inversión, ya que, según argumenta, “los fondos y promotoras han visto que en ciudades como Madrid y Barcelona los precios son muy elevados”, indicador que ha justificado su expansión “hacia otras áreas donde ven demanda potencial” y precios más discretos.

Por su parte, Bernardos se inclina por destacar la mejora de las condiciones macroeconómicas en las ciudades medianas, entre las que sobresalen el mayor índice de empleo y la perspectiva de incremento de los salarios. Además, añade que se está produciendo un aumento del crédito inmobiliario, política comercial de las entidades financieras que, en estas localidades, ha provocado “un traspaso de personas del mercado del alquiler al de la compra”, dado que ahora en ellas “es más barato comprar que alquilar”.

Valencia y la demanda extranjera

Aunque sin llegar todavía a alcanzar los números que se registraron durante el boom inmobiliario, el mercado de la vivienda en Valencia atraviesa “un momento bueno en cuanto a número de ventas”, operaciones que se están reflejando “en el centro de la ciudad y en las zonas más próximas a la playa”. Así lo confirma el bróker de Re/Max en la capital del Turia, José Manuel Bono, quien asegura que detrás de este auge se encuentra la demanda extranjera “tanto por motivos de inversión como de adquisición de segunda vivienda”.

Dentro de este mercado, es el segmento de la vivienda usada el que, desde su perspectiva, “está tirando del carro”. No obstante, reconoce que “desde hace unos meses” está comenzando a “repuntar” el mercado de la obra nueva. En esta línea, prevé que “en breve” las nuevas promociones “coparán una mayor parte de ventas, llegando a superar a la vivienda de segunda mano”. Sin embargo, niega que en la tercera ciudad más poblada de España se vaya a dar un problema de suelo, al menos en los próximos cinco años. “Todavía queda mucho suelo por construir y la demanda no es tan grande como en Madrid y Barcelona”, matiza.

Málaga y presiones de precios

Al contrario que en Valencia, Málaga experimentó un aumento de precios “a nivel espacial” en 2018. Según datos del Observatorio de Medio Ambiente Urbano (OMAU), en el Litoral Este de la ciudad los valores son actualmente un 19,2% más elevados que en 2007, pues las viviendas han pasado de costar 3.996 euros el metro cuadrado hace 11 años a 4.763 euros a cierre del pasado ejercicio. Por su parte, el distrito Centro ha aumentado el valor de sus inmuebles en un 7,4%, pasando de 4.088 euros el metro cuadrado en 2007 a 4.392 euros euros a día de hoy.

Estas presiones de precios, en opinión de Cózar, diferencian a Málaga del resto de nuevas ciudades protagonistas del residencial. Ello se debe, declara este experto, a que en esta ciudad andaluza el protagonismo se comparte entre la vivienda de segunda mano y, especialmente, “la segunda residencia”. De hecho, hace hincapié en que “el tiempo de la vivienda grande ha durado poco”, pues la tendencia del mercado en estas ciudades, Málaga incluida, es volver a inmuebles pequeños “para contener los precios absolutos”.

Sevilla y los acelerados tiempos de venta

Sevilla es otra de las ciudades medianas que se erige como protagonista del sector inmobiliario, dado el dinamismo que la vivienda ha experimentado allí en los últimos tiempos. Este comportamiento se constata en los tiempos medios de venta que los propietarios de inmuebles en venta manejan. Según datos del Club Noteges, durante 2018 casi siete de cada diez viviendas que se vendieron en la capital hispalense lo hicieron en un plazo inferior a 90 días.

En este sentido, su presidente ejecutivo, José Luis Jimeno, constata que el centro histórico se sitúa como “la zona más tensionada” de la ciudad. Este dato es compartido por Precioviviendas.com, índice que adelanta que desde 2016 en esta zona de la ciudad desde 2016 los precios han subido un 21%, revalorizándose a la vez un 43,5% por encima de la media del municipio.

Contexto que se dilatará en el tiempo

El buen momento que atravesarán las ciudades medianas durante 2019 se traducirá, según Bernardos, en un aumento del valor de los inmuebles. Este experto cree que el auge medio en las localidades citadas rondará entre el 7% y el 15%. Por tipología, declara que el 85% de las compras se producirán entre inmuebles de segunda mano, “dada la limitación que presenta la oferta de obra nueva” por el momento en dichos municipios.

De igual modo, vaticina que la situación de optimismo se dilatará en el tiempo. Entre los motivos que este docente aduce destaca la creación de empleo que se producirá a nivel país y que, para los próximos meses, ha cifrado en 400.000 nuevos puestos de trabajo. También será importante la situación de los tipos de interés o la mejora del poder adquisitivo del sector privado y los funcionarios. Unos indicadores que, desde su perspectiva, facilitarán que las entidades financieras den más crédito “ya que confían en la capacidad de pago de los españoles y ven en la vivienda una buena garantía, como activo que no pierde valor”. “No hay ninguna razón para que el mercado inmobiliario vaya mal en 2019”, concluye.

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