Todavía quedan proyectos de promociones de obra nueva por hacer. Aunque parezca que la construcción de pisos se ha paralizado, precisamente los que se construyen ahora están en zonas con una demanda ya previamente estudiada y con el éxito de su venta o alquiler prácticamente asegurado.
La ubicación es esencial para saber si la promoción proyectada tendrá éxito. Además, es el principal factor que condicionará el precio de las viviendas, así como su demanda. Haciendo previamente un estudio de mercado sobre la futura demanda y el nivel adquisitivo que tendrán los futuros compradores de las viviendas, un proyecto inmobiliario en estos solares aún sin construir en una de estas zonas pueden suponer una ‘mina de oro’. La obtención de un préstamo promotor exige un alto nivel de comercialización, con lo que una buena localización ayudará notablemente a ello.
Combinar ubicación con servicios
Los pocos solares que quedan en las zonas céntricas son las localizaciones más valoradas. «Hay distritos del centro de las grandes ciudades del país como Madrid, Barcelona o San Sebastián, con una demanda solvente, donde no hay oferta de vivienda de obra nueva y donde sería rentable promover», apunta Miguel Ángel Lupiañez, director comercial de Prygresa, que también desvela que todavía se pueden comprar a la Administración estatal o las autonómicas que están en proceso de desinversión, solares en ámbitos residenciales por subasta. Lo mismo ocurre con las mejores zonas de primera línea de playa.
El 80% de dichas ubicaciones se concentra en la Costa del Sol, Levante, las islas Canarias y Baleares, según la red de asesores inmobiliarios cualificados RAIC. La promoción de casas en régimen de cooperativa de lujo que se está construyendo en en el solar de la antigua Gerencia de Urbanismo a apenas un kilómetro del Paseo de la Castellana de Madrid es un buen ejemplo de éxito. El ya conocido complejo de Valdebebas al norte de Madrid con más de 5.000 viviendas en construcción es otro gran proyecto que triunfa en medio del stock y tras el apogeo de la crisis.
Demanda localizada y solvente
No obstante, aparte de la ubicación también hay que tener en cuenta otros factores como que sean asequibles para el público y tengan los servicios necesarios. “Hay que construir donde la demanda esté localizada, la necesite y pueda pagarla”, aconseja José Antonio Pérez, director general del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), “ya que su precio se establecerá en función del ahorro y/o salario mensual o equivalente del comprador”. «Para estar seguros que tendremos éxito con una promoción de nuevas viviendas hay que hacerlo en un lugar donde la demanda tenga un nivel medio-alto de renta per cápita y donde el PIB esté alto, como por ejemplo la zona norte de Madrid», comenta Javier González, director comercial de Realia.
«Además, la demanda debe ser activa y tampoco hay que olvidar que esas casas deben tener un precio ajustado y razonable para la época en la que nos encontramos«, concluye González. Los materiales, los complementos de las zonas comunes y los servicios externos como comunicaciones, transporte, centros comerciales, centros educativos e infraestructuras también tendrán vital importancia. “Para elegir una zona donde construir viviendas de obra nueva que nos salga rentable hay que elegir un área atractiva para disfrutar de su entorno, por motivos de sol, playa, medio ambiente, lagos, montañas, nieve, deporte, salud, ocio, cultura, gastronomía, etc., tanto en la costa como en el interior”, explican desde el IPE.
Nuevas fórmulas
La vivienda de obra nueva también se ha rebajado casi un 40% desde sus máximos alcanzados en 2007. El ajuste de su valor pretende recuperar el favor de la demanda, que aún está reactivando su economía y su poder adquisitivo. No obstante, el producto de obra nueva siempre ha contado con la preferencia del público que actualmente no se plantea comprar vivienda, al menos al modo de la época del ‘boom’.
El impulso de las cooperativas, parcela a parcela, con urbanizaciones prácticamente vendidas, el desarrollo de nuevas promociones de bancos con demasiado suelo de forma obligada o nuevos proyectos incipientes desarrollados por promotoras recicladas y financiadas cada vez más con recursos propios son las nuevas oportunidades que se presentan a partir de ahora. Nuevos modelos alejados de la financiación bancaria o viviendas del todo ajustadas al ‘bolsillo’ del comprador serán las que salgan airosas de la crisis.
