La oferta de vivienda turística en España constaba el pasado año de 413.033 pisos, según los datos de AirDNA. Esta cifra se ha visto sensiblemente mermada en el presente ejercicio, ya que el mercado de pisos turísticos en España es uno de los segmentos del sector inmobiliario que más está sufriendo la pandemia del coronavirus. En concreto, desde Aepsi calculan que los importes de facturación han caído un 91% desde marzo y que el número de reservas de estos alojamientos se ha reducido un 75%.
Ello se debe, según Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, al retraimiento de la demanda “por problemas de movilidad y acceso, especialmente en aquellas ciudades donde existe más oferta de pisos turísticos”. Una situación que ha obligado a cambiar de estrategia a los propietarios y gestores de este tipo de inmuebles. ¿Hacia dónde se está desplazando la oferta de pisos turísticos? ¿Qué nuevos usos están registrando estas viviendas durante la pandemia?
El trasvase de los pisos turísticos en España hacia el alquiler tradicional es un movimiento “contundente y sólido” que está provocando ya leves bajadas de precios en este mercado
El principal movimiento que está teniendo lugar dentro del mercado de los pisos turísticos en España es el traslado de la oferta de estas viviendas hacia el alquiler residencial tradicional. En este sentido, Bermúdez confirma que “muchos pisos destinados al alquiler turístico se han convertido en alquileres convencionales” en los últimos meses. Un movimiento “muy contundente y sólido”, a su juicio, que ha provocado no solo un aumento de la oferta de los arrendamientos de larga estancia, sino las primeras bajadas de precios en este mercado.
En concreto, desde donpiso especifican que en los alquileres tradicionales se están produciendo variaciones de precios “muy lentamente”, y que estas se sitúan en torno al 1% y al 2%, “dependiendo de las localizaciones”. No obstante, reconocen que la demanda de alquiler tradicional en el conjunto de España “es tan grande” que el incremento de la oferta que se está produciendo por la suma de pisos turísticos “no es suficiente para que ese efecto se traslade fuertemente a los precios”.
Los alquileres de temporada también están captando pisos turísticos, ya que pueden sortear varias de las limitaciones de la normativa actual vigente
El alquiler de temporada es otro de los segmentos del mercado que más está captando oferta procedente de pisos turísticos. Este tipo de viviendas, aclara Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario y presidente de Aepsi, tiene la particularidad de arrendarse “por un periodo de tiempo determinado inferior al año y por un motivo concreto”, por lo que no están sujetas a la aplicación de la normativa actual vigente.
En concreto, este experto indica que la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos ha ampliado la duración de los contratos en los alquileres tradicionales, “obligando a los dueños a mantener estos arrendamientos durante cinco años si el propietario es una persona física y siete si es jurídica”. Asimismo, subraya que en el caso de Cataluña los alquileres de temporada ofrecen otra ventaja adicional a los dueños de pisos turísticos, como es no tener que fijar el precio a través del índice establecido por la Generalitat. “Esta alternativa les permite obtener mejores rentas, pues el precio del índice es más bajo que el del alquiler por temporada”, subraya.
Dentro de esta tipología de inmuebles destacan, según Enrique Alcántara, presidente de Apartur; los pisos de estudiantes, que ya no hospedan únicamente a alumnos universitarios de grado o Erasmus, sino también a investigadores o extranjeros que vienen a realizar una estancia. Al respecto, este experto afirma que las viviendas de uso turístico “han encajado bien en el nuevo contexto”, ya que están mejor equipadas y situadas “que los pisos que los estudiantes suelen demandar”.
Además de la rentabilidad, los dueños de esta clase de propiedades buscan seguridad y garantías, que encuentran en alternativas minoritarias y novedosas como el coliving
El mercado de viviendas en régimen de coliving, pensadas para ser compartidas por personas con los mismos valores e intereses, es otro de los segmentos que está acogiendo parte de la oferta de los pisos turísticos. En esta línea, Laia Comas, CEO de Inédit, reconoce que desde que se declaró el primer estado de alarma han sumado a su cartera de gestión y comercialización inmuebles de inversores y patrimonialistas, “que han decidido darles otro uso, al ver que el tema turístico no tiene salida a día de hoy”.
A su juicio, el interés por el coliving responde a una cuestión de rentabilidad, pero sobre todo “a las garantías y seguridad que este modelo aporta a los propietarios”. En concreto, señala que los dueños de pisos turísticos en España se benefician de un sistema de filtrado de inquilino, con el que las posibilidades de impago son mínimas, y que el estado de conservación de la vivienda se ve asegurado, ya que “bajo el concepto de coliving hay un servicio de mantenimiento y seguimiento del inmueble”. De igual modo, recalca que este concepto de vivienda destaca por su flexibilidad, ya que al tratarse de estancias más cortas que los alquileres tradicionales “los propietarios pueden recuperar su vivienda y destinarla a otros usos”.
La opción convertir estos inmuebles en viviendas sociales proporciona a los caseros una renta atractiva y seguridad ante la morosidad, pero es un cambio de uso que no acaba de despegar
La pandemia del coronavirus también ha hecho aumentar el colectivo de personas vulnerables a las que les es cada vez más difícil acceder a una vivienda. Ante esta problemática, algunas administraciones locales han visto en el debilitado mercado de los pisos turísticos una posibilidad de captar inmuebles y agregarlos a su parque público de vivienda social. El ayuntamiento de Barcelona es una de ellas.
En esta línea, Unsain pone de manifiesto que el consistorio de la Ciudad Condal ha llegado a acuerdos “con algunos propietarios de edificios de pisos turísticos” para ubicar temporalmente en estos inmuebles a personas que no pueden permitirse pagar una vivienda. Desde Aepsi declaran que la principal ventaja de estas iniciativas es que los propietarios pueden ceder sus pisos a cambio de una renta similar a la que obtendrían antes de la pandemia “con la garantía de que no van a padecer morosidad”. De igual modo, sostienen que los propietarios ganan tranquilidad, ya que el ayuntamiento se responsabiliza de conservar y mantener el inmueble.
Sin embargo, se trata de una solución que hasta la fecha no ha calado entre los propietarios de viviendas de uso turístico, pues como reiteran desde esta organización, “se están cerrando operaciones, pero no son generalizadas ni masivas”. A pesar de los primeros resultados, desde Apartur se muestran más optimistas de cara al recorrido que esta iniciativa puede tener como consecuencia de la segunda oleada del coronavirus, y creen que la cifra seguirá aumentando.
