Actualmente, el mercado inmobiliario en España se encuentra en un punto de inflexión hacia la recuperación, lenta pero constante. En términos de inversión, desde el último trimestre del 2013, la recuperación es muy clara y ya son muchos los fondos internacionales que han tomado posiciones en distintas operaciones de carteras bancarias, de la Sareb y otras. En términos de precios se empieza a tocar fondo en varios mercados, incluso con subidas en algunos de ellos donde los stocks van agotándose.
En términos de demanda, si bien ha continuado la bajada global, la demanda exterior para vivienda en costa está experimentando crecimientos continuos desde el 2012 y las cifras globales de ventas anuales aguantan en los entornos de 300.000 viviendas año.
Debemos recordar que el mercado inmobiliario se ha caracterizado por ser un mercado cíclico. La última crisis que, en mi opinión, se inició en el verano del 2007, ha sido especialmente dura y con un componente de crisis financiera que ha supuesto que desaparecieran o cambiaran de control la mayoría de operadores que actuaban en el mercado. El sector se ha sostenido, en general, por actuación de las entidades financieras y la Sareb principalmente, gracias, por otro lado, a la fuerte corrección de todas las empresas para adaptarse a la crisis.
Las promotoras y agentes que han sobrevivido lo han hecho de distintas formas, realizando, aún así, enormes ajustes en todos los sentidos (reducciones de plantilla, de costes, bajadas de precios, reducciones de apalancamientos, etc.). De hecho, algunas de ellas han conseguido sobrevivir tras aplicar una política de diversificación por países y productos que les ha permitido afrontar la crisis de manera distinta. En esta evolución del mercado, papel esencial es el que han jugado y jugarán los gestores inmobiliarios, ya que los grandes tenedores de activos, entidades financieras, Sareb y fondos de inversión son operadores que necesitan la subcontratación de servicios con vocación de salida del mercado a medio y largo plazo.
En este contexto, se ha propiciado en el último año la creación de un nuevo vehículo: las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Se han constituido diversos vehículos acogidos al régimen de SOCIMI que han transformado la forma en la que se gestionan los activos inmobiliarios en España, aportando, a la vez, liquidez a los inversores y permitiendo un rápido acceso al mercado de capitales. A corto plazo, el mercado estará muy activo, especialmente en términos de inversión.
En el medio plazo, empezaremos a ver un cambio ligado a la evolución de la economía española en el que los mercados mejoren en términos de reducción stock, aunque por zonas. Veremos incrementos selectivos de precios en cada vez más mercados, sostenimiento de la demanda en cifras razonables, e incluso, aparición de nuevas promociones a medida que las condiciones crediticias empiecen a mejorar. El mercado de suelo será el que más tarde en recuperarse, pero lo irá haciendo selectivamente en las zonas donde no se produjo sobreproducción. Por último, a largo plazo, no se alcanzarán los crecimientos vividos en el pico anterior y creo que los ciclos serán de otra intensidad a los vividos en los ciclos anteriores.
Como conclusión final, destacaría que el mercado residencial ha iniciado un cambio de rumbo hacia la recuperación donde los inversores, operadores y gestores que quieran tener éxito deberán adaptarse a las nuevas circunstancias de los mercados con nuevas formas de operar que serán distintas a las del pasado debido a los cambios que se han producido. La selección de las inversiones requerirá análisis muy exigentes, el diseño de los productos deberá adaptarse a los cambios en la demanda, los escenarios de financiación serán otros más exigentes y la calidad de la gestión será clave en la obtención de valor añadido .
