La mejora en las ofertas bancarias se está extendiendo en todas hipotecas. Después de que en los últimos meses la mayoría de los grandes bancos hayan rebajado sus diferenciales hasta acercarse cada vez más al 1%, ha llegado el turno de los préstamos a tipo fijo. Acostumbrados a una media de tipos fijos que oscilan entre 4% y el 6,5%, como la Hipoteca Activa Fija de Activo Bank a 30 años con un 5,52% TAE o la Hipoteca a tipo fijo de Bankoa. Crédit Agricole al 4,162% TAE, el estreno de la Hipoteca Fija de Banco Sabadell al 3,50% a 15 años ha roto los esquemas.
Pese a que si se alarga el plazo de amortización, este tipo aumentaría al 3,70% para 20 años, al 3,90% para 25 años y al 3,95% para 30 años, esta nueva oferta hace plantearse si merece la pena esta opción antes que cualquier hipoteca a tipo variable. Si durante el ‘boom’, se vendían hipotecas como ‘100% variables’ y en realidad estaban limitadas por las cláusulas suelo que al final ejercían la función de tipo fijo, actualmente, este límite de interés a tipo fijo no tiene trampa ni cartón. La respuesta está como siempre en comprobarlo en el terreno práctico.
La oferta del diferencial medio actual es del 1,50% y las últimas cada vez lo acercan más al 1%. Con los tipos oficiales al 0,05% marcados por la política del Banco Central Europeo (BCE), el Euríbor a 12 meses actual es del 0,329%, la media de diciembre de 2014, que si se suma al diferencial harían un tipo de interés variable del 1,829%. A corto plazo, una hipoteca a tipo variable sería más económica.
Por tanto, elegir un préstamo a tipo fijo dependerá de lo que pueda subir el Euríbor en los próximos 20 ó 30 años. Con un diferencial de 1,50%, el Euríbor tendría subir más del 2% de media durante las próximas tres décadas para igualarse a la cuota de la hipoteca de tipo fijo y más del 2,5% para que fuera más cara, ya que entonces el tipo de interés resultante sería del 4%. Esto puede ocurrir si con el cambio de ciclo el Euríbor alcanzara valores cercanos al 3% y al 4%, o incluso hasta el 5% como ocurrió en 2008, a pesar de que durante estos primeros años esté bajo mínimos.
La desventaja de tener a veces un diferencial más bajo es tener que contratar todos los seguros y condiciones que ofrezcan. Por eso, otro punto que debemos tener en cuenta es el sobrecoste que implica contratar los productos vinculados para que se rebaje el diferencial, como el seguro de vida y el seguro de protección de pagos (PUF), que como vimos en un artículo anterior te puede encarecer la hipoteca entre 6.000 y 8.000 euros. Por tanto, no te olvides de sumar estos incrementos al coste total de la hipoteca para saber qué es lo que más te conviene.
