La tasación de un inmueble es un requisito indispensable para la concesión de un préstamo hipotecario. Esta estimación juega un papel fundamental en la compra de un piso, ya que las entidades atienden al mismo para prestar el dinero al comprador de la vivienda. El ahorro previo es decisivo, puesto que la cantidad financiada cubre en la mayoría de los casos el 80% de este valor. Además, es muy común que el precio de oferta supere al valor emitido por la tasadora.
Al realizar la tasación, el inmueble se somete a un análisis exhaustivo marcado por multitud de factores. Es una tarea de gran calado y alrededor de ella se han erigido empresas expertas y legalmente establecidas tales como Tinsa, Sociedad de Tasación, Tasamadrid, Valtecnic o Tecnitasa. Las entidades únicamente aceptan los documentos presentados por empresas que se ajustan a la normativa. De hecho, generalmente trabajan con sus propias tasadoras o estableciendo acuerdos con las más reconocidas.
Dime dónde vives y te diré cuánto vales
Los profesionales realizan sus cálculos sobre un repertorio extenso, pero existen factores con mayor peso que elevan el valor. El primer paso es hacer una identificación física de la vivienda, donde la localización es el rasgo fundamental. El precio de los pisos ubicados en pleno corazón de la ciudad frente a de de aquellos que se sitúan en áreas periféricas ya arroja diferencias significativas. “Un entorno accesible, con buenas infraestructuras y complementado con servicios orientados a la educación, la salud o el consumo es un punto a favor”, comenta Miguel Ángel Alemany, director de pisos.com. En la descripción que recoge el certificado de tasación consta todo lo relativo a la vivienda, desde la tipología y el régimen de ocupación y explotación, hasta si está bajo protección pública o del patrimonio. Algo esencial es la superficie total, expresada en metros cuadrados útiles y construidos, reflejando también la distribución. Instalaciones, elementos constructivos y terminaciones se evalúan al detalle, estudiando desde la estructura y los cerramientos hasta la electricidad, carpintería o fontanería.
Extras con gran valor
En este sentido, la antigüedad no es la única premisa, profundizando en el estudio del estado de conservación. Valores añadidos como la piscina, el ascensor o el gimnasio se tienen muy en cuenta, además de las horas de luz natural y la altura del piso. Un elemento indispensable para el tasador, al margen de los planos y la observación in situ, es un certificado registral donde se exprese la titularidad y las posibles cargas. El método de tasación cierra el documento presentado a la entidad mostrando tres valores, el de mercado, el hipotecario y el de reemplazamiento. La elección de uno u otro método influye levemente en la estimación y siempre debe atender a unos criterios dictados por ley. El de comparación prima en la actualidad frente a otros como el residual o el de coste. Esta fórmula tiene en cuenta una muestra mínima de inmuebles libres de rasgos especulativos llamados testigos que se usan de referencia. Deben ser de la misma tipología, estar situados en un radio de distancia determinado y haberse vendido como máximo hace seis meses.
