Madrid: balance 2018 y previsiones 2019

El papel de Madrid dentro del sector inmobiliario sigue siendo estelar. Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, “tanto la capital como sus municipios limítrofes han capitaneado la recuperación del sector y han sido los responsables de aupar las cifras de los principales indicadores en los momentos más críticos”. La posición estratégica de la región y la relevancia de la ciudad de Madrid son las claves que han posibilitado que la peor cara de la crisis haya pasado de largo.

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“El área metropolitana de Madrid acumula varios récords. Es la más poblada de España, la que arroja el PIB más alto y la que concentra más sedes públicas nacionales e instituciones internacionales. Es lógico que muchos ciudadanos apuesten por asentarse en un lugar que posee una actividad empresarial, laboral y formativa tan potente, lo que crea una demanda predispuesta a comprar o alquilar y repercute en la escalada de precios y rentas”, apunta Font.

La evolución del mercado madrileño de la vivienda ha tenido su eco en las cifras. Aunque la Comunidad de Madrid ha restado una décima a sus precios en el segundo trimestre de 2018, pasando del 10,2% al 10,1%, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE), la autonomía es la que presenta la marca más alta. En cuanto al informe de precios de venta de pisos.com, la variación frente a octubre de 2017 registrada por la región madrileña arrojó un ascenso interanual del 22,03%, marcando un precio medio de 2.496 euros por metro cuadrado y definiendo un piso tipo en venta de 224.640 euros. En cuanto a la capital, la subida interanual de octubre fue del 15,32%, con un precio medio de 3.433 euros por metro cuadrado y un piso tipo de 308.970 euros.

El ciclo expansivo de los precios toca techo

Font comenta que “Madrid y su capital se sitúan en las primeras posiciones del ranking, tanto en lo que respecta a variaciones como en precios, marcando claras distancias frente a la media nacional”. Para el experto, repuntes de carácter más llamativo no serían saludables de cara a 2019: “El ciclo expansivo de los precios en Madrid adolece de cierto agotamiento. Se están colocando viviendas en el mercado con valores inflados conforme a una expectativa que pronto se dará de bruces contra una economía ralentizada, sobre todo, en lo que respecta a salario y empleos”. Font admite que cuando “los compradores no pueden optar a vivir en la almendra central, se ven desplazados fuera de la M-30, distritos periféricos donde ya es palpable el traslado de esta tensión en los precios”.

En lo que respecta a las compraventas en Madrid provincia, el INE apuntó un repunte interanual en septiembre del 8,8%, siendo la cuarta región con mayor número de operaciones por cada 100.000 habitantes. El número de operaciones registrado en el noveno mes del año fue de 6.754 unidades, siendo el 77% de las mismas de vivienda usada y el 23% nuevas. “La Comunidad de Madrid alcanzará en torno a las 78.000 firmas en 2018, lo que vendrá a representar el 15% de las compraventas realizas en España, un porcentaje que era del 11% hace diez años. De este modo, el aumento frente a las operaciones realizadas en 2017 rozaría el 11%”.

Para el experto, el protagonismo de Madrid en las compraventas es indiscutible: “En 2019, Madrid seguirá manteniendo esta posición de vanguardia porque existe un gran interés por parte del inversor. Los compradores particulares tendrán más problemas debido a los altos precios, incompatibles con su techo de presupuesto. Se buscarán alternativas en zonas menos presionadas, pero a las que se extenderán, de forma progresiva, el encarecimiento de las viviendas”.

Respecto a las hipotecas, siguiendo datos del INE, la autonomía repuntó un 13,9% en agosto en tasa interanual, pero cayó un -12,5% en la comparativa mensual. Font no cree que “la región madrileña haya podido anticipar los movimientos del Supremo y del Gobierno frente al impuesto de las hipotecas, sino que más bien se debe a una cuestión estacional, dado que en verano la firma de préstamos sobre vivienda se relaja”. Según el portavoz de pisos.com, “el total de hipotecas sobre viviendas concedidas en 2018 en la autonomía rondará los 65.000, con un incremento frente al total registrado en 2017 de cerca del 15%. Asimismo, el peso de las hipotecas madrileñas frente al total nacional será del 19%, una cifra que hace una década era del 12%”. Font valora que, “a pesar del extraordinario empuje con el que cuenta Madrid en cuestión de financiación, los consumidores no se librarán de quedar expuestos a las tensiones que la nueva Ley Hipotecaria introducirá en el sector bancario”.

Se superará la barrera psicológica de los 25.000 visados

Los visados de obra nueva en Madrid son otro indicador esencial. Según el Ministerio de Fomento, de enero a agosto de 2018 la cifra de visados para uso residencial en la provincia de Madrid alcanzó las 16.914 unidades, arrojando una subida del 35% frente al mismo periodo del ejercicio anterior. La racha al alza de estas licitaciones comenzó en 2014 con una subida del 25% frente a 2013 y tras un máximo histórico de 73.325 logrado en 2003. El director de Estudios de pisos.com, pronostica que “la cifra total en 2018 superará la barrera psicológica de los 25.000 visados, con un incremento frente a 2017 del 32%. La brecha frente a hace diez años es del -19%, y frente al máximo de 2003 del -65%”.

Respecto a 2019, Font comenta que “es muy posible que se llegue a los 30.000 visados, pero todo dependerá de la celeridad con la que, tanto el gobierno regional como municipal, gestionen las subastas de suelo y la aprobación de los planes urbanísticos”. Font añade que “Madrid ciudad tiene pocos solares céntricos, y los que hay están muy cotizados y suelen destinarse a residenciales de alto standing para compensar la inversión”. No en vano, Madrid es la provincia con el suelo urbano más caro, según la estadística del Ministerio de Fomento del segundo trimestre de 2017: 477,8 euros el metro cuadrado. “El ayuntamiento está poniendo el foco en recuperar algunos de los barrios que rodean la almendra central por medio de la creación del mapa de áreas preferentes para el impulso a la regeneración urbana, pero estos desarrollos no serán suficientes para cubrir las necesidades de la demanda, así que la expansión inmobiliaria hacia barrios de nueva creación será inevitable”, estima Font.

El alquiler ha subido más de un 18%

En lo que respecta al alquiler, el último dato de pisos.com al respecto, del pasado mes de septiembre, recoge una renta media mensual para Madrid provincia de 1.501 euros. Esta renta arroja una subida del 7,60% frente a septiembre de 2017. En cuanto a la capital madrileña, la renta media se situó en los 1.758 euros, con una tasa de incremento interanual del 18,38%. Precisamente, Madrid capital ha sido una de las ciudades en las que el alquiler turístico se ha instalado con más fuerza, desplazando a los inquilinos de larga estancia.

“En barrios como Embajadores, se producen fuertes contradicciones. Por un lado, para encontrar alquileres asequibles hay que acudir a un catálogo escaso y plagado de infraviviendas. Al mismo tiempo, la proliferación de locales con una marcada orientación turística encarece desde el ocio hasta la cesta de compra”. El experto explica que los intentos del ayuntamiento por endurecer el alquiler turístico están provocando divisiones. “Contra la gentrificación y las quejas vecinales, los grandes propietarios defienden su ánimo de lucro legítimo, mientras que los particulares que han dado un respiro a sus finanzas gracias a este negocio apelan a su derecho a la propiedad privada”.

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