Cuando pensamos en un hogar pocos imaginan en primer lugar una nave industrial como escenario de su cotidianidad. En la actualidad, las naves convertidas en viviendas representan una de las vías a las que apuntan distintos expertos como parte de la solución a la crisis de la vivienda. Sin embargo, la reconversión de este tipo de construcciones en viviendas no es nueva.
Su origen se remonta a mediados del siglo pasado, cuando tras la Segunda Guerra Mundial, muchas compañías se vieron obligadas a cerrar. Fue en la mítica Nueva York donde esa transformación incipiente de naves industriales en viviendas -principalmente ocupadas por artistas y estudiantes- empezó a despegar, impulsando una tendencia que ha llegado a hasta nuestros días.
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Qué es la regeneración urbana y qué dicen los datos
El ‘reciclaje inmobiliario’ lleva años transformando el panorama urbano. Pero es hoy, acuciados por la crisis de la vivienda, cuando la tendencia parece ganar adeptos y velocidad (y no solo en España). Según un estudio de Ginkgo y Systemiq, la demanda de vivienda se está disparando. La población urbana ha crecido en más de 9 millones desde 2010, pero el objetivo de la UE de «no ocupar suelo neto» para 2050 -con el fin de reducir el consumo medio europeo de suelo virgen de 450 kilómetros al año- reduce drásticamente la disponibilidad de suelo en las ciudades.
En este contexto, el estudio apunta a la patente desindustrialización de Europa como punto de partida para la solución. El análisis sostiene que poner a disposición de un uso residencial parte de los cerca de 19.000 kilómetros cuadrados industriales en desuso (baldíos) y entre 200 y 300 kilómetros cuadrados de oficinas vacíos y espacios comerciales sin actividad, serían suficiente para satisfacer buena parte de la demanda europea de la próxima década.
«La regeneración urbana ofrece a todos los europeos un enorme premio social y medioambiental. Si se adopta a escala en todo el continente, creará millones de viviendas y espacios empresariales de alta calidad en ubicaciones urbanas bien conectadas, aliviando la crisis de la vivienda e impulsando la productividad a largo plazo de las ciudades europeas», recoge el informe. Entre otras, el documento apunta como ventajas de la regeneración urbana de suelos y edificios infrautilizados:
- Aprovechamiento del espacio existente. Permite generar millones de viviendas sin consumir suelo virgen, frenando la expansión urbana descontrolada.
- Sostenibilidad ambiental. Reutilizar estructuras existentes reduce hasta un 50 % las emisiones de CO₂ frente a construcciones desde cero, alineándose con los objetivos climáticos europeos.
- Rentabilidad económica. Estas intervenciones pueden movilizar hasta 4 billones de euros en inversión, con retornos atractivos para promotores y fondos debido al aumento del valor del suelo regenerado.
Más allá de las naves convertidas en vivienda, la reconversión de edificios también ocupa un lugar destacado en la regeneración urbana. Según un informe de CBRE, consultora global especializada en servicios e inversiones inmobiliarias, esta práctica se duplicó en España en 2024. Más de 390.000 metros cuadrados de superficie comenzaron un proceso de transformación el pasado año.
El análisis de la consultora evidencia que el sector del living y hoteles representaron el 80% de esas intervenciones. Además, en torno al 60% de los edificios analizados tenían un uso original como oficinas. Madrid acumuló el 60% de estas operaciones, frente al 40% que supusieron las de Málaga, Barcelona, Sevilla y Zaragoza.
Naves convertidas en viviendas paso a paso
No hace falta acometer grandes proyectos con varias viviendas en perspectiva para que la idea de transformar una nave industrial en un hogar resulte tentadora. Antes de ponerse manos a la obra es importante tener en cuenta que el proceso está lleno de escollos -principalmente burocráticos- que hay que resolver para poder completarlo con éxito. En algunos casos, ese proceso puede resultar abrumador así que conviene no desesperarse.
¿Cómo llevar el proyecto a la práctica? Estos son algunos de los trámites más frecuentes.
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Consulta urbanística
Uno de los atractivos del cambio de naves industriales a viviendas tiene que ver con el hecho de que esta reconversión puede ahorrar tiempo. Dicho de otro modo, si se dan las condiciones para llevarlo a la práctica, es más rápido que una recalificación de terrenos. Por eso, antes de iniciar cualquier proyecto es importante saber si el terreno donde se encuentra se considera urbano -y por tanto apto para desarrollos residenciales- o su situación exige una recalificación.
Una sencilla consulta urbanística al ayuntamiento puede ser suficiente para salir de dudas al respecto del PGOU (Plan General de Ordenación Urbana). En ocasiones, este tipo de edificios han sido absorbidos por el suelo urbano o cuentan ya con una recalificación por lo que los trámites se facilitan notablemente.
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Licencias
Una vez aclarada la viabilidad del proyecto con la administración municipal, es necesario la tramitación de distintas licencias. Para empezar hay que solicitar la licencia de cambio de uso. Los requisitos para su concesión vienen determinados por el propio ayuntamiento y suelen incluir tanto el pago de la tasa correspondiente como el proyecto técnico de cambio de uso.
Si el proyecto incluye obras también será necesaria la concesión de la correspondiente licencia de obra. Por lo general, para cumplir con este trámite será necesario presentar nueva documentación que puede incluir desde el presupuesto hasta planos pasando por estudios de viabilidad, memorias constructivas…
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Habitabilidad
Debes asegurarte de que la propiedad en cuestión cumple con las condiciones mínimas legales de habitabilidad, higiene, salubridad y solidez, por lo que resulta imprescindible en casos de transformación de naves industriales en viviendas.
Aunque cada ayuntamiento cuenta con matices muchos requisitos son comunes en distintas localizaciones. Entre ellos suelen contemplarse una altura mínima de techos (≥ 2,5 m), ventilación e iluminación natural suficiente, acceso independiente desde zonas comunes… Además, debe cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE).
Ejemplos en España de naves convertidas en viviendas
La regeneración urbana cuenta con distintos ejemplos en España. No obstante, muchos de estos proyectos suponen la demolición de espacios industriales más que su reconversión. Incluso, proliferan las transformaciones de locales comerciales como ocurre en Zaragoza. Solo en 2024 se concedieron en la ciudad cerca de una treintena de licencias para esta reconversión. Desde 2021 han sido 87 el total de expedientes maños aprobados con los que se han generado 134 viviendas.
En Sevilla, el desbloqueo de los antiguo suelos de la fábrica de Cross en San Jerónimo permitirá la construcción de más de 700 viviendas, el 40% de las cuales serán VPO. Mientras, en Madrid, se trabaja en facilitar medidas para facilitar la transformación de oficinas en desuso en viviendas.
No obstante, también existen ejemplos protagonizados por naves industriales. En la antigua fábrica textil de Can Batlló en Barcelona se ha desarrollado un proceso de transformación urbana mixta. El mismo ha incluido la conservación de naves patrimoniales -consideradas bien cultural de interés local- y la construcción de vivienda pública, equipamientos y zonas verdes.
También en la Ciudad Condal, la Nave Bostik, antiguo conjunto de naves de la fábrica que les da nombre, sirve de modelo de uso diversificado acogiendo un espacio de encuentro sociocultural autogestionado en el barrio de La Sagrera.
A título particular, estudios arquitectónicos como Burr Studio apuestan por el patrimonio industrial. A través de su iniciativa Elements for Industrial Recovery, llevan a cabo una estrategia para revitalizar naves industriales en desuso y evitar su demolición.
