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No todos son grandes tenedores: ¿Qué perfil tiene el pequeño propietario de vivienda en España?

Un reciente estudio de JLL revela que España cuenta actualmente con 2,5 millones de viviendas en régimen de alquiler. Dentro de esta cifra esta compañía distingue entre las unidades que se sitúan a precios de alquiler de mercado, aquellas que se han cedido gratuitamente o los activos que se arriendan por debajo de mercado. Asimismo, del documento se desprende que un 81,5% del conjunto está en manos de arrendadores particulares y solo un 9,3% se encuentra controlado por grandes tenedores. ¿Cómo es el pequeño propietario que opera en el mercado del alquiler en España?

grandes tenedores

La futura Ley de Vivienda distinguirá entre pequeños propietarios y grandes tenedores de vivienda, aunque los expertos del sector creen que esta es una diferencia “más conceptual que numérica”

La futura Ley de Vivienda deberá definir qué ha de entenderse por gran tenedor, un concepto que desde la formación Unidas Podemos han propuesto como “aquella persona física o jurídica titular de cinco o más inmuebles”. A juicio de los expertos del sector, los intentos de cuantificar a pequeños y grandes tenedores son estériles, puesto que sostienen que la diferencia entre ambos tipos de propietarios “es más conceptual que numérica”. Así lo entiende David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, quien explica que “realmente los pequeños propietarios son aquellos que no han constituido una sociedad específica para la explotación de dichos inmuebles”.

De la misma opinión se muestra Toni Expósito, director general de Comprarcasa, quien concibe al pequeño propietario de vivienda como “aquel dueño particular que ha optado por el alquiler de inmuebles como fórmula de ahorro y de inversión”. Por el contrario, considera que el gran tenedor es aquel que lleva a cabo una actividad profesionalizada del arrendamiento de inmuebles, concepto que vincula a “determinadas grandes empresas, como pueden ser fondos de inversión, SOCIMI o bancos”.

El perfil del pequeño propietario es heterogéneo y alcanza tanto al inversor que compra para alquilar como a las personas que arriendan su vivienda de reposición

Según Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, el pequeño propietario de vivienda en régimen de alquiler presenta varios perfiles. De un lado, este especialista destaca que se trata de “personas con conocimientos financieros que invierten en el sector a través de la compra de unos determinados inmuebles”, pues valoran tanto la estabilidad como la seguridad a largo plazo que plantea la actividad residencial. De igual modo, desde esta compañía subrayan que son muchos los ahorradores “que a lo largo de su vida han optado por el ladrillo como modelo de inversión, ante la sencillez de su operativa”.

Esta valoración es compartida por Mercedes Robles, directora general de Arrenta, quien añade tres subtipos más de pequeños propietarios de vivienda en alquiler. En primer lugar, esta experta se refiere a los compradores de reposición, que han comprado una segunda vivienda “y al cambiar de domicilio optan por sacar el anterior inmueble al mercado del alquiler”. En paralelo, menciona a las personas que alquilan sus propios inmuebles “para vivir de alquiler en otras viviendas que se adaptan más a sus necesidades y preferencias”. Un último grupo lo constituyen aquellas personas que viven en pisos de padres o parejas y alquilan su vivienda “para pagar gastos o hipotecas y obtener más liquidez”.

La finalidad de este tipo de arrendadores pasa por obtener una mayor rentabilidad de sus ahorros, la cual les proporciona una mayor liquidez en tiempos de incertidumbre

Optimizar sus ahorros en el producto que mayor rentabilidad da, independientemente de las crisis o de las burbujas que se produzcan. Esa es, en opinión de Jesús Manuel Martínez Caja, secretario general de Amadei, la finalidad común que persiguen los pequeños propietarios de vivienda en alquiler. Sin embargo, este experto reconoce que, en tiempos de incertidumbre como el actual, el hecho de contar con un inmueble arrendado permite a estos pequeños propietarios “obtener una mayor liquidez” para desenvolverse en la vida cotidiana.

Al respecto, Expósito defiende que en España, tradicionalmente, la inversión inmobiliaria ha sido un tipo de ahorro seguro y estable, “no para hacerse rico, pero sí para lograr una renta suficiente que compense los posibles riesgos de falta de pago”. En esta línea, Duque añade que son muchos los pequeños propietarios que buscan en el alquiler “obtener un complemento que agrande la nómina, y sobre todo, la jubilación”. “En el fondo este tipo de alquileres funcionan como un plan de pensiones, es una fórmula de ahorro”, recalca.

El comportamiento del pequeño propietario a la hora de alquilar ha evolucionado. Ahora se confía más en la gestión externa del arrendamiento o se protegen ante la falta de pagos

Los expertos del sector se muestran unánimes al contemplar la evolución que ha experimentado el pequeño propietario de vivienda en alquiler a la hora de arrendar y gestionar sus inmuebles. En este sentido, Duque pone de manifiesto que “la mayoría” de estos propietarios “acuden a un profesional que les ayude, no solo para alquilar su piso, sino para que les encuentre un inquilino solvente y que no les dé problemas”. De igual modo, desde Alfa Inmobiliaria recuerdan que existen otros tantos propietarios que optan por alquilar ellos mismos su inmueble, pero que “tienen la prudencia” de acudir a una entidad aseguradora que les proteja ante la falta de pago.

Por su parte, Robles hace hincapié en que se trata de un colectivo que ha cambiado “mucho” en los últimos años, pues si “tradicionalmente ha habido mucha confianza en los inquilinos” a raíz de la crisis de 2008 se sobrevino un giro que no ha hecho sino permanecer, “ante la mayor incertidumbre y el aumento de la morosidad”. Este cambio ha tenido en los seguros de impago, a su juicio, a uno de los principales protagonistas del mercado del alquiler, pues los pequeños propietarios, “sobre todo en los grandes núcleos donde hay menos relación con el inquilino”, han configurado estas herramientas como un salvoconducto que les garantiza el pago de sus rentas.

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