Tras meses de negociaciones, la nueva Ley de Vivienda está cada vez más cerca. Su entrada en vigor, eso sí, llega en medio de una fuerte controversia. Cómo afecta la nueva norma a propietarios e inquilinos ha sido una de las cuestiones más debatidas de las últimas semanas y aunque el tope al porcentaje de actualización del precio de los alquileres es uno de los aspectos fundamentales, no es el único. A continuación, te damos todas las claves para no perder detalle del nuevo escenario.
1. Grandes y pequeños tenedores
El cambio en la definición de grandes tenedores es una de las novedades de la ley. A partir de ahora, se rebaja con respecto a la norma anterior. Quienes posean 5 o más inmuebles en un área tensionada -y no 10 como hasta ahora- serán considerados grandes propietarios.
2. Tope a los precios
El cambio de denominación para los grandes tenedores no es una cuestión baladí. De hecho, será clave para el tope a los precios, otro de los aspectos fundamentales de la nueva regulación. Con la entrada en vigor de la nueva norma serán topados y regulados.
Para empezar, se elimina el IPC como índice de referencia para la actualización de las rentas. A partir de 2025 pasarán a estar sujetas a un nuevo índice de referencia pendiente de definición. Hasta entonces, los precios de los alquileres no podrán actualizarse por encima del 2% en 2023, ni del 3% el próximo año.
En lo que respecta a los alquileres y el tamaño de los tenedores la nueva ley establece las siguientes limitaciones a los precios:
- Pequeños propietarios: en este caso, el límite vendrá determinado mediante la indexación a la renta anterior en vigor, es decir, que lo marcará el contrato anterior.
- Grandes propietarios: estaría sujeto al índice de precios aún por definir.
3. Nueva definición de zonas tensionadas
Junto a la limitación de los precios o el cambio en la denominación de grandes y pequeños propietarios, la definición de zonas tensionadas es otro de los aspectos más destacados de la norma. La nueva ley de vivienda amplía estas áreas haciendo que su consideración esté sujeta a dos condiciones. No obstantes, no tienen por qué darse a la vez -basta con que se dé una sola para poder solicitar esta denominación- y serían:
- Que el coste de la hipoteca o el alquiler más los gastos y suministros básicos esté por encima del 30% de la renta media de los hogares.
- Que el precio del inmueble -ya sea de compra o alquiler- haya aumentado más de tres puntos por encima del IPC (hasta ahora eran 5 puntos) en los cinco años anteriores a la declaración de zona tensionada.
Sin embargo, la declaración de zona tensionada correrá a cargo de las Comunidades Autónomas por lo que no está muy claro cuál será la aplicación práctica de la norma.
4. Comisiones inmobiliarias
Novedoso resulta también la obligación para los propietarios de abonar los gastos y comisiones inmobiliarios. Hasta ahora esta cantidad -que solía corresponderse con el importe de una mensualidad de renta- la asumían los inquilinos. Con la entrada en vigor de la ley serán los caseros quienes deban pagarla ya que, según recoge, es a los propietarios a quienes se presta el servicio.
En todo caso y con el fin de evitar la tentación de compensar esos gastos, la norma prohíbe aumentar las rentas del alquiler con nuevos gastos tales como el pago de la comunidad, tasas o similares.
5. Desahucios
Las medidas de protección frente a los desahucios previstas por la ley también están generando debate:
- No podrán realizarse sin fecha y hora predeterminada.
- Habrá nuevas prórrogas en los procesos de lanzamiento que, en la práctica, aplazarán los procesos más de dos años.
- Será obligatorio acceder a procedimientos extrajudiciales para las personas vulnerables.
- Las comunidades autónomas podrán poner en marcha los mecanismos propios que consideren de mediación y alternativa habitacional.
- Los fondos de los planes estatales de vivienda podrán ser utilizados para ofrecer alternativas habitacionales a personas en riesgo de desahucio ya sea a través de alquileres sociales, realojamientos….
6. Incentivos fiscales para los propietarios
Pese a que buena parte de las medidas contempladas por la nueva ley de vivienda suponen un avance para la protección de los inquilinos, la norma también recoge incentivos para los propietarios de viviendas en zonas tensionadas. Aunque no han trascendido los detalles, se aplicarán incentivos fiscales en el IRPF.
En cualquier caso, a falta de completar su trámite parlamentario -con su paso por el pleno del Congreso y, posteriormente, por el Senado- todo hace indicar que la nueva norma entrará en vigor antes de la celebración de las elecciones municipales y autonómicas del próximo de mayo.
