Con el nuevo reparto de los gastos hipotecarios establecido en la nueva Ley Hipotecaria, los compradores de vivienda han visto reducido lo que tenían que destinar a esta partida de forma considerable. Frente a unos gastos medios para una hipoteca de 150.000 euros de 5.600 euros, ahora solo tienen que pagar la tasación, que puede rondar los 300-400 euros. Este ahorro permite al comprador afrontar la compra con un cierto desahogo. ¿En qué nos gastamos lo ahorrado? En principio, parece que se destina a reducir la hipoteca, a hacer reformas en las viviendas de segunda mano o a incorporar mejoras en la obra nueva.
La cantidad ahorrada depende del IAJD que se aplica en cada región. El ahorro de los gastos hipotecarios puede variar entre los 3.000 y 6.000 euros
Desde junio, el comprador que necesita una hipoteca para comprar la vivienda se ahorra los gastos del notaría y Registro de la Propiedad, que dependen de un arancel fijo en relación con el precio de la vivienda; la gestoría, cuyos honorarios también dependen del precio de la vivienda, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). La cuantía mayor corresponde a este impuesto que se aplica sobre la responsabilidad hipotecaria y es diferente en cada comunidad autónoma. Desde que se aprobó que el banco pagase el IAJD, varias comunidades han eliminado las deducciones y los tipos reducidos, quedando el tipo general entre el 2% y el 0,5%.
Cataluña es la única comunidad que aplica el 2%; Asturias, Aragón, Comunidad Valenciana, Castilla y León, Galicia, Murcia, Castilla La Mancha y Andalucía, un 1,5%; Baleares, un 1,2%; La Rioja, un 1%; Madrid y Canarias, un 0,75% y Navarra y País Vasco, el tipo más bajo, 0,5%. Solo por este concepto, el ahorro que consigue el hipotecado varía mucho de una comunidad a otra. Para una hipoteca de 150.000 euros en Madrid se ahorran 1.125 euros, mientras que en Cataluña el ahorro llega a los 3.000 euros. Sumado al resto de partidas, el ahorro de los gastos hipotecarios puede variar entre los 3.000 y 6.000 euros.
El comprador no ha aumentado el presupuesto de compra debido al nuevo reparto de los gastos hipotecarios. Muchos compradores no saben cuánto dinero se ahorran
El famoso porcentaje del 10% destinado a los gastos de la compra de la vivienda se ha reducido como consecuencia de no tener que pagar los gastos hipotecarios, pero eso no ha servido para aumentar el presupuesto de compra. “Los compradores suelen adaptar su presupuesto de compra a sus ingresos anuales”, según Pablo Sánchez, responsable comercial de Casaktua. Por eso el ahorro de los gastos hipotecarios no cambia el presupuesto de compra, aunque “es una ventaja para tener un mayor desahogo en el momento inicial de la compra”.
El comprador sabe que no tiene que pagar los gastos hipotecarios pero no sabe exactamente cuánto se ahorra. “El cliente viene con mucha prudencia porque cree que al no tener que pagar los gastos se lo pueden cobrar subiendo las condiciones de la hipoteca”, señala Moisés Ruiz, gerente de Agora MLS. Un cliente que cuenta con presupuesto y financiación está dispuesto a pagar un poco más por un vivienda mejor pero el ahorro de los gastos hipotecarios no alcanza para aspirar a una vivienda mejor, “el comprador prefiere mantener el presupuesto ya que el ahorro no es muy alto y no le permite considerar otra alternativa diferente a la inicial”, apunta Lázaro Cubero, director de análisis del grupo Tecnocasa.
El ahorro tampoco ha repercutido en el precio de la vivienda. Los vendedores no han aprovechado para subir el precio de las casas basándose en el mayor poder adquisitivo de la demanda
Igual que el comprador no ha trasladado el ahorro a incrementar el presupuesto de compra, tampoco se ha producido un traslado de ese ahorro a los precios de la vivienda. “Por primera vez el mercado ante un hecho que actúa como deflacionista en el sector por el ahorro directo que consiguen los consumidores, no lo está incorporando a los precios, lo normal es que si la demanda tiene mayor poder adquisitivo suban los precios”, apunta Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso. Sin embargo, ahora reconoce que el mercado no está en situación de subir los precios. “El mercado está entrando en una fase de estabilización caracterizada por una disminución de las ventas y un aumento contenido de los precios”.
En el mercado tampoco se ha detectado que el comprador al disponer de más dinero prefiera comprar vivienda nueva en lugar de vivienda usada. Según el V estudio sobre La demanda de vivienda en España 2019 de Casaktua, para el 61% de los encuestados es indiferente, pero la vivienda de segunda mano se mantiene como la opción preferida para un 24%, mientras que la vivienda nueva ha bajado seis puntos, hasta el 15%. “Los futuros compradores eligen la vivienda de segunda mano principalmente por el aumento de los precios en los inmuebles de obra nueva”, señala Sánchez. Además, “la diferencia de precios entre una vivienda de obra nueva y una usada es muy alta, y el ahorro no la cubre”, matiza Cubero.
El comprador aprovecha el ahorro para reformar cuando compra una vivienda de segunda mano. También se destina a la compra de mobiliario y electrodomésticos
En el caso de la vivienda de segunda mano, el comprador ha destinado el ahorro de los gastos hipotecarios a la reforma de la vivienda por una cuestión económica, “cuando compras la vivienda de segunda mano, la cantidad destinada a la reforma no es financiable por la hipoteca”, explica Bermúdez. Si el inmueble cuesta 200.000 euros y la reforma 30.000 euros, el comprador debe tener el 20% que no financia la hipoteca, más los gastos de la compra y lo que cuesta la reforma. “Si te ahorras 5.000 euros de los gastos hipotecarios, no rebajas la cantidad que pides para la hipoteca, sino que destinas ese dinero a la reforma que el banco no financia con el préstamo”.
La compra de mobiliario y electrodomésticos es la otra partida del presupuesto de compra de la vivienda en la que el comprador invierte la cantidad ahorrada cuando se trata de vivienda usada. “En la vivienda de segunda mano, el comprador destina el dinero de los gastos hipotecarios a acondicionar mejor la casa, tanto en instalaciones como en mobiliario. La finalidad es mejorar las condiciones de habitabilidad”, según Ruiz.
Cuando se compra una vivienda de obra nueva, el ahorro de los gastos hipotecarios se emplea en mejorar las calidades a través del servicio de personalización de la promotora
Cuando se trata de viviendas de obra nueva, el comprador aprovecha el dinero ahorrado para incluir alguna de las mejoras que ofrecen las promotoras, tanto en equipamiento como en calidad de los acabados. “En las promociones que ofrecen personalización sí se nota que el ahorro de la hipoteca se ha invertido en mejorar alguna de las opciones de personalización ofrecidas por las promotoras”, señala Ruiz.
Entre las mejoras que se pueden incorporar a la vivienda con un presupuesto de 4.000 a 5.000 euros está el sistema de aire acondicionado y calefacción; el cambio de los suelos por parquet o tarima o la instalación de electrodomésticos de mejor calidad. “En algunas promociones que permiten cambios en la distribución de los espacios para crear habitaciones más grandes o unir el salón y la cocina, estas mejoras se cubren con el ahorro de los gastos hipotecarios”, apunta Bermúdez.
No obstante, los agentes inmobiliarios reconocen que no utilizan este ahorro como argumento de venta para que el cliente lo invierta en una vivienda mejor, prefieren lanzar “campañas especiales que mejoren el acceso a la vivienda ya sea reduciendo los precios o facilitando los trámites”, comenta Sánchez.
