¿Tienes ganas de más?
Suscríbete a nuestra news para recibir recomendaciones, guías y temas de actualidad
¿Cuál será el futuro del sector?

Perspectivas inmobiliarias para 2011

2010 cierra una etapa. Diciembre se dibuja como el periodo final que permite analizar la evolución de un año de cambios en el sector inmobiliario. Pero, ¿qué nos espera después del 31 de diciembre? ¿Se absorberá el stock de vivienda? ¿Bajarán los precios de los pisos?

2010 cierra una etapa. Diciembre se dibuja como el periodo final que permite analizar la evolución de un año de cambios en el sector inmobiliario. Pero, ¿qué nos espera después del 31 de diciembre? ¿Se absorberá el stock de vivienda? ¿Bajarán los precios de los pisos? ¿Subirá el Euríbor? La evolución de los índices inmobiliarios de este año nos da algunas pistas sobre el desarrollo del mercado de la construcción en este futuro cercano.

Los indicadores estadísticos de este año muestran que en 2010 ha cambiado la tendencia de la crisis inmobiliaria. Durante los seis primeros meses del año se han vendido más inmuebles, ha subido el número de viviendas hipotecadas de enero a abril y el descenso de los precios se suaviza a medida que pasan los meses. No obstante, 2011 aparece como un futuro incierto.

Muchas personas se preguntan si a partir de este año los precios seguirán bajando o retomarán una tendencia alcista. «Desde mi perspectiva, el ajuste de precios, aunque ha sido elevado y notablemente superior al indicado por las estadísticas oficiales, no finalizará por completo en diciembre de 2010», asegura Gonzalo Bernardos, vicerrector de Economía en la Universidad de Barcelona. “Los precios se han normalizado; antes era una absoluta locura«, apunta Edward Farrelly, director de Research de CB Richard Ellis.

¿Subirá el precio de la vivienda?

La evolución de los precios de aquí a final de año tiende a la baja. El ritmo de caída de los precios es cada vez menor, pero «falta un poco para que podamos decir que comienza la recuperación», añade Farrelly. No obstante, el recorrido de los precios no tenderá a la baja en todas las zonas geográficas del país. En las grandes urbes donde no hay stock no habrá depreciaciones, puede que incluso haya subidas. En regiones con más excedente, como vivienda vacacional y primera vivienda deslocalizada (lejos y mal comunicada con los centros de las grandes ciudades), se calcula que habrá una una corrección más dura de los precios.

Bernardos calcula que las localidades turísticas sufrirán una bajada de precios de entre un 15% y un 20%, los nuevos ensanches de algunas ciudades medianas bajarán su valor alrededor de un 10%, mientras que en los barrios de menos poder adquisitivo con menor calidad de vida de las ciudades más pobladas reducirán sus precios un 5%. Fernando Vizoso, gerente en el Área de Infraestructuras de KPMG en España desvela otro factor fundamental que determinará la dirección que tomarán los precios de los inmuebles: la clave está en el acceso a la financiación por parte de los compradores. «Si esta circunstancia no mejora, unida a la situación económica general, es previsible que se mantenga la atonía del mercado con ajustes de precios moderados en determinados segmentos», concluye.

En lo que sí están de acuerdo la mayoría de los expertos es que las zonas céntricas, nobles y más ricas de las ciudades serán las primeras en recuperarse, -si es que no lo han hecho ya- sobre todo, las regiones que no tienen excedente de pisos. La absorción de la sobreoferta de inmuebles, (que por el Ministerio de Vivienda se cifra en unas 688.044 casas y por el Servicio de Estudios de BBVA en más de un millón), también es otro asunto pendiente. Vizoso achaca que la absorción del stock dependerá de la mejoría de la situación económica general de Europa y España en los próximos años, mientras que Bernardos apunta que en muchas zonas será difícil dar salida a estas viviendas. «Estas localizaciones son como la ciénaga de Shrek: poblaciones en las que no existe casi demanda y donde este volumen de inmuebles vacíos se absorberá a lo largo de toda una década», explica el profesor de Economía.

Una de las ventajas de comprar ahora un piso es aprovechar el nivel tan bajo del Euríbor, que al cierre de mes de noviembre se sitúa en 1,528%. Una tasa bastante reducida en comparación con la época de ‘boom’ cuando alcanzó el 5%. Además, la subida de tipos de Banco Central Europeo se estima que se retrase hasta 2012 cuando se estabilicen aún más los mercados europeos. Por tanto, las probabilidades de que se encarezcan las cuotas hipotecarias notablemente se ven más a largo plazo. «Todo apunta a que continuará con ligeras subidas, si bien no es razonable pensar que en el corto plazo podamos alcanzar los niveles de 2007 o de 2008, cuando rondaban el 4% y el 5%», señala Vizoso.

Deducción por la compra de vivienda

La introducción de varios cambios fiscales en el panorama inmobiliario a partir del próximo 1 de enero de 2011 también condicionará el futuro del sector. Para empezar, es muy probable que ante la perspectiva de la supresión de la deducción fiscal por la compra de una vivienda habitual los españoles se apresuren a comprar viviendas a final de año, tal y como ocurrió en los meses previos a la subida del IVA el pasado julio de 2010. Desde KPMG apuntan que el mercado de viviendas nuevas será el más beneficiado con esta medida, aunque respecto a la vivienda de segunda mano no son tan optimistas, pues estiman que este mercado irá más ligado a la evolución de la economía europea y española.

«El mejor mes de este año en materia de ventas será diciembre. Hay muchas familias de clase media-alta que tienen claro que no pueden desperdiciar la desgravación (en algunos casos pueden ahorrar más de 30.000 euros) y deben comprar antes de fin de año», explica Bernardos. «Dudan entre varios pisos y en los próximos días decidirán. No sería de extrañar que el 31 de diciembre los notarios tuvieran un día muy, pero que muy, movido«, agrega el catedrático.

A partir de 2011 la supresión de esta medida fiscal aumentará el esfuerzo económico de las familias para pagar una casa, especialmente de las viviendas de nueva construcción, ya que son las que se compran en una mayor proporción gracias a la financiación ajena y, son en un principio la tipología de pisos a la que va dirigida esta deducción. A menos que los pisos sufran una rebaja del 17% no se conseguirá equiparar el ahorro que aporta la deducción estatal. No obstante, aunque se prevé una caída de los precios generalizada de las viviendas, no se sabe hasta qué punto se rebajarán ni en cuánto tiempo, pues a medida que el sector se va recuperando de la crisis, las caídas son más moderadas. «Está por ver si futuros recortes en el precio de las viviendas pueden compensar la desaparición de la desgravación«, señala Fernando Vizoso, gerente en el Área de Infraestructuras de KPMG en España.

Alquiler, rehabilitación y VPO

De hecho, este cambio fiscal significativo puede empujar al sector a promocionar otras líneas de negocio. «El sector se encuentra inmerso en una fase de profunda reestructuración, que incluye no sólo la refinanciación de su deuda, sino también la definición de nuevos planes de negocio para el futuro», asegura Vizoso, «sería deseable que a largo plazo esta medida impulse el mercado de alquiler en nuestro país». El Gobierno a su vez ya ha puesto en marcha las políticas para promocionar otros campos como la rehabilitación y el alquiler en detrimento de la compraventa de viviendas. La secretaria de Estado de Vivienda, Beatriz Corredor, ha reiterado que la rehabilitación será el nuevo «pilar» económico del sector. Asimismo, ya están encaminando políticas para ello.

El pasado mes de abril se estrenó una nueva desgravación del 10% en las obras de mejora energética de la vivienda, la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, o aquellas que favorezcan la accesibilidad al edificio o las viviendas. Estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2012 para aquellos contribuyentes con base imponible inferior a 53.007,20 euros. ¿Puede que en 2011 la rehabilitación abarque el más porcentaje de la actividad inmobiliaria de la vivienda residencial en los próximos años?

El alquiler se configura como otra de las líneas del sector con mayor potencial de crecimiento. ¿Conseguirá desbancar a la compra en el mercado inmobiliario? «Sigue siendo más barato comprar que alquilar«, afirma Farrelly. «Aunque factores culturales y socioeconómicos pueden impedir llegar en el corto/medio plazo a proporciones de alquiler/propiedad equiparables a otros países europeos, existe un importante recorrido en este sentido que se debe, si no estimular, al menos dejar funcionar con una política fiscal neutral”, añade Vizoso.

Tras la última modificación del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (PEVR) 2009-2012 se ha dado ‘manga ancha’ al mercado de viviendas protegidas. Se ha aumentado de 10 a 15 años el periodo de las ayudas para pagar los préstamos convenidos dirigidos a las VPO. Asimismo, los propietarios tendrán dos años más para calificar como protegidos los inmuebles que tengan en excedente de viviendas libres y no se vendan. No obstante, debido al enorme déficit presupuestario del Ejecutivo, se han eliminado muchas ayudas para la compra, como la ayuda directa para pagar la entrada de la compra de una VPO.

La compra ha sido la más perjudicada con estas últimas medidas de cara al próximo año en detrimento de otras alternativas que permitan más movilidad (alquiler) o exijan menos desembolso (VPO), pero quizás estas opciones alternativas no son lo que la población quiere. «El ajuste económico es imprescindible en un marco como el actual, pero es un auténtico despilfarro dedicar ayudas a la VPO, al alquiler o a la rehabilitación. Deberían ofrecerse nuevos estímulos a la adquisición de viviendas, en lugar de quitarlos», concluye Bernardos. Aún está por ver qué sucederá en el mercado inmobiliario, qué línea de opción de mercado tomará más fuerza y qué escogerán los demandantes de vivienda.

Publicidad