¿Qué debe entenderse por alquiler turístico y en qué se diferencia del alquiler tradicional?
El alquiler turístico es un concepto que ha evolucionado. En las zonas turísticas de España las casas y apartamentos que se alquilaban a los veraneantes eran un tipo de alquiler tradicional denominado de temporada. Hoy en día, por alquiler turístico se entiende todo aquel que no es considerado de vivienda, que supone una modalidad de alojamiento de corta duración (pocos días o semanas), y cuya comercialización se hace crecientemente por las plataformas de contactos entre particulares o P2P en zonas urbanas y no solo en las tradicionalmente turísticas.
Legalmente, no hay una definición de alquiler turístico y en cada autonomía se entiende una cosa diferente, lo que está generando un aumento de la litigiosidad y de la inseguridad jurídica. Como las autonomías tienen las competencias para regular los alquileres que se comercializan por canales de oferta turística, algunas como Baleares, dan un paso más y consideran turístico todo aquel que se publicite en cualquier canal, por un periodo de tiempo inferior, independientemente de si el motivo del viaje o los servicios que se ofrecen son turísticos.
El exceso de celo regulatorio de algunas autonomías supone, en la práctica, el fin del alquiler de temporada conforme a la LAU, lo que es visto por muchos como una clara invasión de competencias entre administraciones. Todo este lío regulatorio se solucionaría si el estado aclarara qué es un alquiler turístico.
En el estudio que ha llevado a cabo para el caso de Baleares, ¿cuál es el perfil del arrendador de pisos turísticos? ¿Les preguntaron por los motivos que les llevan a optar por esta modalidad de economía colaborativa?
Desgraciadamente, nuestro estudio no abarca estas cuestiones. Está orientado a desmentir algunos mitos que se atribuían al alquiler turístico o vacacional, como es su supuesta alta rentabilidad con relación al alquiler de vivienda de largo plazo o su supuesta contribución a la saturación turística con relación al negocio de alojamiento tradicional.
Y con respecto al tipo de piso, ¿cuáles son las particularidades de los inmuebles que se ofrecen como alquiler turístico? ¿En qué se diferencian de los alquileres tradicionales?
Hemos observado que aproximadamente las tres cuartas partes de las personas ofrecen viviendas en alquiler lo hacen con una sola vivienda y que únicamente un 13% ofrece tres o más viviendas. Estamos pues hablando de que la mayor parte de estas viviendas es muy probable que sean la vivienda habitual o la segunda residencia de alguien que solo la ofrece cuando no la utiliza y que, por tanto, no es ni inversor ni profesional del sector.
Se trataría pues de inmuebles similares a los que habita la gente. Este es seguramente el aspecto más atractivo de esta modalidad de alquiler: el turista demanda alojarse en viviendas en las que viven sus propietarios durante el resto del año, quizá por una cuestión de calidad del inmueble o por tener una experiencia de contacto con lo auténtico del lugar. En este sentido, es posible que las viviendas turísticas sean diferentes a las que se ofrecen en el mercado de vivienda de larga duración.
¿Cuál es la regulación que existe en Baleares en torno al alquiler turístico? ¿Hasta qué punto la normativa puede haber influido en la menor rentabilidad de estos inmuebles en comparación con los arrendamientos tradicionales?
Es posible que la regulación restrictiva esté afectando a su rentabilidad respecto al alquiler de vivienda, pero de una manera contraria a la intuida. La Ley de turismo balear del año 2012 actualmente vigente no permite el alquiler de viviendas plurifamiliares que se anuncien en canales de comercialización turísticos, algo confuso y no definido, y que ofrezcan servicios típicos de la hostelería. Esto debería reducir la oferta y aumentar los precios y con ello la rentabilidad de las demás viviendas vacacionales.
En cambio, la LAU permite el alquiler por días o semanas cualquier vivienda siempre y cuando no exista una normativa sectorial específica. Como Baleares la tiene, pero no contempla el alquiler de pisos bajo su normativa, existe mucha incertidumbre a priori sobre si este tipo de actividad es legal o simplemente no es ilegal. Ante esta duda, muchos propietarios de vivienda estarían operando en este mercado en la sombra sin declarar sus ingresos, en cuyo caso la rentabilidad que obtendrían sería considerablemente mayor, dada la alta fiscalidad a la que se someten estos ingresos.
Esta cuestión situaría en un terreno desigual a muchos actores del mercado que estarían compitiendo deslealmente con otros dentro del mismo mercado. Es por ello que debemos exigir a nuestros gobiernos autonómicos que regulen teniendo en cuenta los efectos de su regulación sobre la competencia y la fiscalidad. Desgraciadamente, la nueva ley de turismo que está debatiéndose en el parlamento balear es sumamente restrictiva y va a generar más incertidumbre de la ya existente, aumentando la litigiosidad, la inseguridad jurídica y la elusión fiscal.
Lo deseable sería que cualquier regulación autonómica tuviera estas tres características: primero, que fuese neutral ante los diferentes modos de negocio turístico, sin favorecer a los ya establecidos y permitiendo que nuevas empresas y nuevas tecnologías puedan disfrutar de las mismas oportunidades que los agentes que ya están establecidos en el mercado; segundo, que corrigiera las externalidades negativas que genera esta actividad, y tercero, que facilitara el control fiscal y el pago de impuestos a todos los agentes por igual.
¿Y la estacionalidad propia de esta región? ¿Hasta qué punto el hecho de ser una zona turística asociada con los meses de verano puede incidir en la menor rentabilidad de estos inmuebles con respecto a los alquileres convencionales?
La estacionalidad del turismo es elevada, pero se está reduciendo, en parte como consecuencia del alquiler turístico. Abrir una vivienda y mantenerla operativa en temporada baja no es tan costoso como abrir un hotel. Actualmente la temporada es de seis meses y no de cuatro como antaño. La baja rentabilidad relativa del alquiler turístico tiene que ver con la estacionalidad de la demanda, pero también con los precios del mercado de alojamiento turístico.
Tener una demanda muy concentrada, como en Ibiza, pero con unos precios elevados puede dar una gran rentabilidad. Y tener los ingresos más repartidos a lo largo del año con bajos precios puede producir una baja rentabilidad. Por tanto, para entender por qué en Ibiza las rentabilidades son el doble de grandes que en Mallorca debemos tener en cuenta ambas variables.
¿Qué explica que los precios sean relativamente elevados en Ibiza con relación a Mallorca?
Creo que es la competencia. Mallorca es una isla tradicionalmente más hotelera, y competir contra esta modalidad de alojamiento no es fácil. Los hoteleros conocen bien su negocio y saben cómo ofrecer precio y calidad en un mercado muy competitivo.
¿Es extensible esta conclusión al resto de alquileres vacacionales de España o, al menos, a las viviendas que se sitúan en zonas de costa?
El razonamiento es el mismo. Si los precios son bajos entonces hay que alquilar muchos días para asegurar una rentabilidad, y eso no siempre es posible por la alta estacionalidad. La evidencia que ha ido surgiendo a raíz de la publicación de nuestro estudio en lugares como Madrid o Barcelona indican que hay un mito entorno a la alta rentabilidad del alquiler turístico y que muy pocas viviendas logran realmente ser un negocio. Esto es relevante si tenemos en cuenta que Madrid y Barcelona son destinos menos estacionales que las Baleares.
A tenor de su investigación y conocimientos, ¿puede el alquiler turístico aumentar los precios?
Nuestros datos y análisis para Baleares dicen que de tener alguna incidencia sobre los precios de alquiler esta sería muy limitada. Vamos por partes. Hemos visto que la gran mayoría de los propietarios alquilan por Airbnb una o dos viviendas a lo sumo, lo que nos lleva a pensar que se trata de viviendas que son utilizadas por los propietarios durante parte del tiempo y, por tanto, nunca serían viviendas que se ofertarían en el mercado de alquiler de larga temporada.
Pero por otro lado, intuimos que también hay inversores que entran en este mercado a ganar dinero. El problema es que ganar dinero no es tan fácil en el mercado de alojamiento turístico, especialmente cuando hay competencia hotelera, tal y como hemos visto, tanto si el inversor cumple con las obligaciones fiscales como si no, y al mismo tiempo cuando los precios de los alquileres de vivienda de largo plazo son muy atractivos. Hay otros factores que estarían explicando el aumento de precios de los alquileres posiblemente más relevantes, como es la escasez de vivienda.
¿Sucede lo mismo en el resto de España?
Media España tiene actualmente problemas de escasez de viviendas, sean regiones turísticas o no. Por tanto, aunque el alquiler vacacional puede estar teniendo un efecto localizado sobre algunos mercados de vivienda, su influencia hay que ponerla en relación con otros factores. La oferta de vivienda se ha mantenido muy estable durante los años de la crisis económica, dada la anormal situación de la que venimos. Recordemos que para satisfacer la actual demanda de vivienda, esta debería haber empezado a construirse hace cinco años como mínimo. Pero eso no ha ocurrido.
Recordemos lo que pasaba en España hace cinco años. Estábamos sumidos en una crisis económica profunda, con un fuerte endeudamiento de bancos y cajas, muchas de las cuales tuvieron que desaparecer por la elevada proporción de créditos fallidos en sus balances procedentes de hipotecas y promotores inmobiliarios. En ese momento, el crédito al sector estaba congelado. Con la recuperación las cosas han ido a mejor y hoy en día la banca vuelve a financiar al sector pero mucho menos que antes y es más selectiva en la concesión de hipotecas con lo que la buena parte de la demanda que normalmente optaría por comprar vivienda con un crédito hipotecario se estaría desviando al mercado de alquiler. Esto es lo que está causando aumentos en los precios de los alquileres.
Pero hay otra razón más. El precio de la vivienda ahora es más atractivo que antes y en las regiones turísticas está regresando el cliente extranjero que quiere comprar una vivienda en España, esto está animando los precios de venta y expulsando a muchos residentes al mercado de alquiler. Finalmente, y no por ello menos importante, muchas regiones tienen desde hace tiempo una política de contención urbanística clara. El suelo urbano es limitado y ello frena la expansión de la oferta de vivienda nueva. El resultado es que las políticas de contención urbanística tienen como efecto el encarecimiento del precio de la vivienda.
La crisis económica ha producido muchos impagos de alquiler y procesos de desahucios. Un propietario que alquila a largo plazo debe afrontar un riesgo enorme y los procedimientos y normas actuales no son suficientemente protectores del arrendador. Es posible que a pesar de la menor rentabilidad del alquiler vacacional algunos propietarios prefieran ganar menos a cambio de más seguridad en los cobros y por tanto, estemos observando que parte de la oferta de alquiler a largo plazo se está desviando hacia el nuevo mercado vacacional. Pero entonces, ya no podemos culpar al alquiler vacacional, se trata de que el estado debe proteger más al propietario de la vivienda, cambiando las normas existentes.
Desde su punto de vista, ¿cómo debería gestionarse el alquiler turístico en nuestro país?
Creo que debe haber libertad de entrada, con mínimos requisitos que traten de proteger al consumidor, obligación de registro y obligación de publicitar el número de licencia en cualquier anuncio, so pena de forzar al anunciante a hacer pública la dirección exacta del inmueble. Así, la política de regular la cantidad de pisos turísticos podría consistir simplemente en imponer impuestos sobre pernoctaciones.
Si la sociedad cree que hay demasiados turistas entonces deberíamos crear los impuestos que recaen sobre los turistas para poder distribuir mejor los costes y los beneficios que supone esta actividad. Con esta recaudación, la sociedad debería poder invertir en tener destinos turísticos más sostenibles, infraestructuras más modernas, y por qué no, en disponer de vivienda social de titularidad pública.
Las políticas como las moratorias de plazas, la zonificación o el establecimiento de límites a las plazas turísticas solo sirven para subir los precios. Soy más partidario de influir por el lado de la demanda vía impuestos sobre pernoctaciones turísticas de carácter autonómico, e incluso estoy a favor de establecer recargos municipales sobre esta misma tasa que vaya directamente a los ayuntamientos.
¿Recomienda algún caso de éxito en el entorno europeo o a nivel mundial?
Todas las ciudades están experimentando con nuevas regulaciones ante el auge de esta nueva modalidad vacacional. Desgraciadamente, no creo que existan soluciones universales a problemas que son locales. Las mejores soluciones regulatorias son aquellas que solventan los problemas sociales que surgen de esta actividad económica. La manifestación de estos problemas responde a mercados o situaciones eminentemente locales. En nuestro país y en otros muchos, las regulaciones han estado hasta ahora más influencias por los intereses de los lobbies que por los problemas reales. Debemos exigir a nuestros gobernantes que tomen decisiones basadas en datos y análisis y no en simples mitos.
