El problema del acceso a la vivienda no es, ni mucho menos, exclusivo de nuestro país. En mayor o menor medida, las tensiones se suceden en los mercados inmobiliarios de medio mundo, aunque las fórmulas para buscar soluciones difieren, como también lo hacen las causas de esos desequilibrios del mercado. Mientras en EEUU se piensa en prohibir la compra de viviendas unifamiliares por parte de bancos y fondos de inversión, los expertos a este lado del Atlántico creen que el problema de acceso en España tiene causas estructurales más profundas y, en líneas generales, no ven esta iniciativa como una solución.
En el contexto norteamericano, la propuesta de Donald Trump pretende limitar la participación de grandes inversiones institucionales en el mercado de viviendas unifamiliares. El objetivo es tan sencillo en su formulación como complejo en su aplicación: facilitar el acceso a la propiedad para familias y jóvenes. Sobre el terreno, la medida anunciada hace algunas semanas pretende poner freno a lo que el presidente Trump considera «la especulación corporativa» en el mercado de la vivienda. Aunque muchos cuestionan su efectividad real, pues según los expertos, apenas entre un 1% y un 3% del total de viviendas unifamiliares estadounidenses estaría participado por grandes fondos.
«La realidad es que esta medida ya ha estado sobre la mesa de algunos partidos políticos del Gobierno. Afortunadamente, no se ha llegado a aprobar», Antonio de la Fuente (Colliers)
La pregunta es inevitable: ¿podría España aplicar una medida similar? ¿Tiene sentido prohibir la compra de vivienda unifamiliar por parte de fondos cuando el acceso a la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los ciudadanos? Para dar respuesta a la cuestión es importante tener claro el punto de partida. Según el informe Real Estate Market Outlook 2026 de CBRE, el inmobiliario español encara un nuevo ciclo de crecimiento.
Tras cerrar 2025 con más de 18.400 millones de euros invertidos, la consultora prevé que en 2026 la inversión aumente entre un 5% y un 10%, hasta situarse entre 19.000 y 21.000 millones de euros. España se mantiene, además, como uno de los mercados más atractivos de Europa para el capital institucional, apoyado en la estabilidad de los tipos de interés, la mejora de la financiación y el retorno progresivo del inversor core.
Además, los datos de la consultora dejan claro que el segmento living seguirá liderando la inversión inmobiliaria en España. No obstante, más allá del dinamismo del mercado residencial, el déficit estructural de más de 700.000 viviendas -o, lo que es lo mismo, el desequilibrio entre oferta y demanda-, mantiene la presión sobre los precios. Es en este contexto donde se abre el debate sobre el papel de los fondos y la posibilidad de trasladar medidas similares a la anunciada por Trump tienen cabida.
«Las personas jurídicas en conjunto poseen un porcentaje muy pequeño del parque total de vivienda. La inmensa mayoría está en manos de particulares», Ignasi Roselló (FIABCI España)
En el mercado español, el peso de la presencia institucional en vivienda residencial es considerablemente menor que en Estados Unidos. Según Antonio de la Fuente, Managing Director de Living de Colliers, “en el mercado residencial en general tienen muy poco peso. Estamos hablando de que entre el 5% y el 7% del mercado está en manos de inversores institucionales. La presencia en viviendas unifamiliares es insignificante”. De la Fuente subraya que solo un par de promociones con unas pocas decenas de viviendas unifamiliares están actualmente en cartera de fondos, lo que hace que su impacto directo en este segmento sea mínimo.
Tanto De la Fuente como el resto de expertos consultados coinciden en asegurar que la propuesta americana es «difícilmente trasladable al contexto español, ya que responde a una realidad de mercado muy distinta». Así lo explica, por ejemplo, Ricardo Martí-Fluxá, presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), que limita al 2% las transacciones totales de vivienda con presencia de fondos de inversión.
«A pesar de la creencia general, los grandes fondos no dominan el mercado residencial español, ni son los “grandes buitres” que, a menudo, se comentan», apunta en esta línea Ignasi Roselló, miembro de la Junta Directiva de FIABCI España. El experto es tajante al negar que la vivienda unifamiliar en España esté controlada por fondos y apunta otro dato interesante: «En alquiler, los grandes tenedores suman aproximadamente 110.000 viviendas, alrededor de un 5% del total del mercado de alquiler, con presencia en ciudades grandes pero muy por debajo de la percepción pública de grandes dominadores”.
«España afronta un problema estructural de acceso a la vivienda derivado, básicamente, del fuerte desequilibrio entre la creación de hogares y la producción real de vivienda», Ricardo Martí-Fluxá (ACI)
A tenor de los datos, el alcance de una hipotética prohibición como la planteada por Trump parece tener poco recorrido en el contexto español. «Cualquier intento de replicar modelos de otros países debería hacerse con cautela, respetando las particularidades del mercado local», expone Carlos Bajo, Managing Director de Laborde Marcet. El experto cree que pese al beneficio teórico que se perseguiría, los riesgos limitarían bastante su aplicación.
«Aunque esta medida pueda tener algún efecto puntual en zonas muy tensionadas, mientras no se actúe sobre la oferta de vivienda, su impacto sobre los precios y el acceso a la vivienda será limitado y probablemente temporal», reflexiona.Para De la Fuente una medida en esta línea supondría eliminar la posibilidad de aumentar el parque de viviendas con dinero privado: «Sería dramático. Nos quedaríamos al margen de los mercados nacionales e internacionales de capital”, advierte el directivo de Colliers.
Roselló coincide en que el efecto sería limitado y potencialmente contraproducente. «Podría incluso reducir la inversión en nueva vivienda asequible o Build To Rent si se desincentiva la entrada de capital», reflexiona el experto de FIABCI España. Una opinión que comparten desde ACI cuyo presidente va aún más allá asegurando que «las respuestas basadas en intervenciones regulatorias excesivas o en restricciones a la inversión han demostrado ser ineficaces e incluso contraproducentes, generando inseguridad jurídica y frenando la oferta».
«Prohibir la compra de viviendas unifamiliares no es una solución estructural si no va acompañada de políticas claras para aumentar la oferta de vivienda», Carlos Bajo (Laborde Marcet)
De vuelta a la propuesta de Trump, lo cierto es que, como explican desde Colliers, fuera de Estados Unidos «no existen ejemplos claros de países que hayan prohibido específicamente a inversores institucionales comprar vivienda residencial» con resultados efectivos. Algunos gobiernos han implementado restricciones para compradores extranjeros, pero estas se han enfocado en limitar adquisiciones desde fuera de la UE, y con resultados mixtos por cuestiones de libre circulación de capitales y retos legales.
«Los resultados son desiguales», apuntan desde Laborde Marcet. Bajo aclara que, en algunos casos, «se ha logrado frenar temporalmente la demanda, pero en otros la inversión se ha desplazado a otros segmentos o territorios sin solucionar el problema de fondo». Los expertos coinciden con una de las cuestiones que indica el informe de CBRE y es que el verdadero cuello de botella del mercado residencial español es la escasez de producto, agravada por la falta de suelo, la complejidad normativa y los costes de construcción.
«Los fondos son los chivos expiatorios del problema. El elefante en la habitación del que nadie habla es el crecimiento demográfico», señalan desde Colliers. Para De la Fuente, todo ello unido a una creación de suelo extremadamente rígida «hace imposible atender a la demanda».
Frente a prohibir la compra de viviendas unifamiliares a los fondos se plantean soluciones como la creación de suelo, las redensificaciones y un menor determinismo en el uso de los activos
Bajo, por su parte, considera clave para mejorar el acceso a la vivienda unas políticas estructurales y de largo plazo. Es ahí «donde la inversión privada, bien canalizada y regulada, puede ser parte de la solución», indica. En la misma línea se pronuncia Martí-Fluxá, para quien esa inversión, tanto familiar como institucional, no es el problema «sino una parte imprescindible de la solución para aumentar el parque de vivienda».
Ambos expertos apuntan a la estabilidad de los marcos normativos, el fomento de la colaboración público-privada, una Ley del Suelo basada en criterios técnicos y un Pacto de Estado por la vivienda como claves para abordar el desafío de la vivienda a largo plazo, una receta similar a la que lanzan desde FIABCI España.
Roselló enumera medidas concretas como facilitar cambios de uso, aumentar densidades, incentivar la vivienda asequible y mejorar la movilidad para redistribuir la demanda como parte de la solución. De este modo, y al hilo de la propuesta americana de prohibir la compra de viviendas unifamiliares a los fondos, su conclusión es clara: «limitar a los inversores institucionales es técnicamente difícil y jurídicamente complejo en España. Además, dada su participación actual reducida en vivienda tradicional, no sería una herramienta efectiva contra la crisis de acceso».
