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Antonio Pleguezuelo Lapuente, director de urbanismo, división de consultoría de Aguirre Newman.

Prolongación de la Castellana: una trampa o una buena inversión

Antonio Pleguezuelo Lapuente
director de urbanismo división de consultoría de Aguirre Newman.

El pasado 25 de febrero se aprobó definitivamente el Plan Parcial que desbloquea, por fin, el desarrollo del proyecto de rehabilitación urbana más ambicioso de Europa. La prolongación de la Castellana supone la cicatrización definitiva de la trama urbana madrileña, herida ahora abierta por el mar de vías ferroviarias en el distrito de Chamartín y Fuencarral. Con una extensión superior a los tres millones de metros cuadrados de superficie, este desarrollo va suponer la transformación y desplazamiento de la actividad económica de Madrid.

Mucho se ha escrito sobre las bondades y los derechos no reconocidos de los reversionistas pero, ¿cuál ha sido el problema fundamental para que este proyecto se haya retrasado durante quince años? Sin lugar a dudas las cargas urbanísticas asociadas al ámbito, extremadamente superiores a cualquier otro desarrollo urbanístico, con un coste asociado a cada metro cuadrado de superficie de 630 €uros, supera más de diez veces el coste normal de un proceso urbanizador.

Con el fin de compensar este exceso de coste, las Administraciones públicas iniciaron una negociación que culminó en un acuerdo en el año 2002 con el incremento de la edificabilidad un 75% de la propuesta inicial y la asunción del 29 % de las cargas urbanísticas por las Administraciones, liberando al resto de los propietarios de las mismas. Sin embargo, esta propuesta nunca pudo materializarse puesto que a raíz de las elecciones municipales y autonómicas del año 2003, sumadas a las elecciones generales del año 2004, cambiaron los titulares de las distintas carteras administrativas, lo que se tradujo en la revisión de los acuerdos alcanzados en el año 2002, proceso que culminó en el acuerdo alcanzado por las administraciones el 23 de diciembre de 2008 y que sirvió de base para el Plan Parcial aprobado en su fase inicial.

¿Cuales son las principales diferencias del acuerdo actual respecto al alcanzado en el año 2002? Son dos, la primera y que tiene mayor repercusión mediática es que las tres Administraciones implicadas se comprometen a la construcción de 4.000 viviendas protegidas, compromiso que, por otro lado, la Legislación tanto estatal como autonómica, les señala, y la segunda es que las tres Administraciones se desvinculan de asumir el 29% de las cargas urbanísticas, debiendo hacerse cargo de las mismas todos los propietarios del sector. De esta manera, los propietarios que en el año 2002 debían costear 320 € de urbanización por cada metro cuadrado de su propiedad, ahora deben hacerse cargo de 630 € por cada metro cuadrado de su propiedad.

Este gran desarrollo urbanístico va suponer la transformación y el desplazamiento de la actividad económica de la capital madrileña

Sin ser del todo crítico con el acuerdo alcanzado, la puesta en marcha de la Prolongación de la Castellana supone un verdadero espaldarazo a la modernización de Madrid como urbe, su parque terciario y un impulso a una enésima Candidatura olímpica de Madrid, no solo por la visión que va a ofrecer Madrid como una ciudad moderna y dinámica, sino por la construcción de más de 6.000 nuevas plazas hoteleras, uno de los caballos de batalla de las anteriores candidaturas olímpicas pendiente de resolver.

¿Cómo va a afectar la puesta en el mercado de más de 650.000 metros cuadrados de oficinas? La verdad es que si se respeta la ordenación propuesta actual del Plan Parcial, la calidad de los edificios de oficinas va a ser muy superior a la actual zona ‘prime’ formado por el eje Recoletos-Castellana (AZCA), con edificios de alturas entre 14 y 55 plantas, con unos accesos de transporte público inmejorables que puede suponer un desplazamiento de la zona ‘prime’ al entorno de las Cuatro Torres Business Área-Prolongación de la Castellana, como ya ocurrió en los años 70 y principios de los 80 respecto de Gran Vía en favor de la zona ‘prime’ actual.

¿Cómo va a repercutir en el mercado residencial la construcción de 16.000 nuevas viviendas? No creo que afecte a la situación que sufre el mercado residencial en la actualidad, demanda real de vivienda hay, ahora y la habrá dentro de diez años, se siguen creando nuevos núcleos familiares y rompiéndose otros. Si se produce un reajuste en el precio de la vivienda conforme a la coyuntura económica, se colocara el stock en unos plazos razonables. Cabe recordar que algunos barrios de Madrid, en los últimos años, han sufrido una perdida de población joven que se han desplazado a municipios limítrofes con un precio de la vivienda más asequible y que ahora estarían dispuestos a volver.

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