¿Tienes ganas de más?
Suscríbete a nuestra news para recibir recomendaciones, guías y temas de actualidad

Pros y contras de comprar una vivienda a través de una sociedad

La compra de una vivienda a través de una sociedad patrimonial es una práctica completamente legal en España. A pesar de ello, se trata de una operación no exenta de polémica, como ha quedado demostrado recientemente tras ponerse en conocimiento de la opinión pública las compras de inmuebles del diputado Toni Cantó o por el ministro Pedro Duque llevadas a cabo mediante esta fórmula.

Este último caso es el que más ha ocupado la atención de los medios de comunicación, que han puesto el foco en la posibilidad de que el titular de Ciencia, Innovación y Universidades haya cometido irregularidades y se haya beneficiado de pagar menos impuestos. A continuación, analizamos en qué circunstancias conviene más comprar una vivienda como persona física y cuando es preferible hacerlo mediante una sociedad.

Vivienda habitual y segunda residencia

Comprar una vivienda habitual o un inmueble que va a ser utilizado como segunda residencia es, para Joan Pons, asesor financiero de ETL Global Linkservices, una operación que debe realizarse por parte de personas físicas. Este experto justifica su respuesta en la fiscalidad a la que los interesados han de hacer frente, pues la misma es “más cara y elevada” si se trata de una compraventa llevada a cabo por una sociedad patrimonial.

Al respecto, explica que la adquisición de una vivienda supone el pago de una serie de tributos comunes para personas físicas y sociedades, como son el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. No obstante, puntualiza que en el caso de las personas físicas “comprar una vivienda para uso propio no genera ningún tipo de renta en el IRPF”, mientras que hacerlo mediante una sociedad implica “facturar un alquiler de mercado al socio”. Estos ingresos son tributados al 25%.

Compra como inversión

Decantarse por un inmueble que cumpla la función de inversión tampoco resulta una operación rentable desde el punto de vista fiscal si se realiza a través de una sociedad patrimonial. En este sentido, Pons reconoce que sacar el inmueble al mercado del alquiler genera un incremento del capital inmobiliario de las personas físicas. Sin embargo, matiza que la normativa legal vigente permite aplicar una deducción de hasta el 60% al rendimiento neto, la cual no es extensible a los alquileres a cargo de sociedades patrimoniales.

Este análisis es compartido por Nuria Díez, abogada de Legálitas, quien añade que los ingresos derivados del alquiler para una persona física “van a la base general tributando al tipo impositivo que corresponda en función de esos ingresos”. Por el contrario, y como sucedía con la compraventa, en las sociedades patrimoniales el alquiler sigue tributándose al 25%. Por su parte, Daniel Giménez, director del despacho Alfonsea, agrega que los ingresos obtenidos por la sociedad “van a parar a la organización”, por lo que si el socio quiere beneficiarse de ellos, “ha de tributarlos como dividendos”.

Grandes patrimonios

Contrariamente, los expertos coinciden en tildar de “ventaja” la adquisición de viviendas a través de sociedades si los responsables de materializar dichas operaciones tienen en su haber grandes patrimonios inmobiliarios. Así se desprende de las declaraciones del secretario general de los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha), José María Molinero, quien subraya que en estos casos el beneficio se obtiene mediante la bonificación por la gestión de dichos inmuebles.

En esta línea, desde Gestha aseguran que las sociedades patrimoniales pueden beneficiarse de una deducción de hasta el 85% de la renta del alquiler que se obtenga, cifra que puede ascender al 90% en los casos en los que los inquilinos presentan alguna discapacidad “o si se justifica que para materializar el alquiler se han necesitado obras de adecuación”. Entre los requisitos que hacen falta para acceder a esta ventaja destacan que el número de viviendas arrendadas sea de al menos ocho inmuebles y que el alquiler se dilate “por un periodo superior a tres años”.

Gastos deducibles

El hecho de tener que hacer frente al impuesto de sociedades conlleva otra ventaja para las sociedades patrimoniales. Y es que, tal y como exponen los Técnicos del Ministerio de Hacienda, “el catálogo de deducciones en este tributo es más amplio que el del impuesto sobre la renta” que pagan las personas físicas si obtienen beneficios por el alquiler de sus viviendas. Al respecto, Molinero hace referencia a que tanto personas físicas como sociedades patrimoniales “pueden deducirse los gastos inherentes al arrendamiento no repercutibles al inquilino”, como son la comunidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o la amortización del préstamo hipotecario que recae sobre la vivienda.

La diferencia se halla en el tiempo de ocupación que presenta el inmueble una vez que está alquilado. De hecho, el secretario general de Gestha sostiene que en el impuesto de sociedades estos gastos pueden ser deducidos en su totalidad, mientras que en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas “estas partidas se deben computar según el tiempo de ocupación que presenta el inmueble”. De igual modo, agrega que en el caso del impuesto de sociedades los gastos de asesoría fiscal pueden deducirse, “lo que no ocurre con esas facturas si se trata del IRPF”.

Seguridad jurídica

Con este marco, los expertos coinciden en recomendar que la compra de una vivienda, siempre que vaya a ser realizada por un cliente medio, se materialice a través de la fórmula jurídica de persona física y no de sociedad patrimonial. No obstante, algunas voces reconocen que en la actualidad se suele actuar mediante la figura de la sociedad patrimonial “si se busca mayor seguridad jurídica”.

Esta postura es argumentada por Pons, quien asevera que a su compañía suelen llegar clientes “que por motivos ajenos a la fiscalidad y más relacionados con la seguridad de las operaciones” deciden comprar viviendas a través de sociedades. Entre las justificaciones que estos aducen destacan las herencias pues, como analiza este experto, los clientes buscan evitar conflictos con otros beneficiarios, por lo que optan por “gestionar acciones de sociedades antes que inmuebles pro-indivisos”.

Publicidad