Blockchain se ha definido por los expertos como la tecnología más disruptiva desde la llegada de Internet. En realidad, blockchain es una cadena de bloques cifrada y distribuida, es decir, que no está centralizada, que permite hacer las transacciones de forma segura sin necesidad de intermediarios. Entre sus bondades destacan la transparencia, agilidad y eficiencia que aporta en los procesos. “Blockchain es la suma de varias tecnologías que permiten crear nuevas formas de tener y distribuir valor en la red”, describe Vicente Muñoz, cofundador de Blockchain Logic. Su aplicación en el sector inmobiliario supondrá cambios tanto en el proceso de compra y alquiler de las viviendas como en la construcción.
Ventajas que aportará al sector inmobiliario
A grandes rasgos, la tecnología blockchain permite que los datos que se transmiten sean trazables, descentralizados e inalterables, ya que no existe una única copia, sino que todos los nodos comparten la información a la vez. Además, utiliza smart contracts o contratos inteligentes que se ejecutan de forma automática cuando se cumplen las condiciones fijadas. Su aplicación al mercado inmobiliario “va a impactar en toda la cadena de valor, desde la valoración del suelo hasta el diseño, construcción, comercialización, entrega y mantenimiento de edificios”, explica Carmen Chicharro, directora de innovación y marketing de Metrovacesa.
Compradores y vendedores se conectarán a través de plataformas P2P sin necesidad de intermediarios, la tokenización permitirá adquirir fracciones de las viviendas para alquiler o compra y el mantenimiento de los edificios se realizará través de smart contracts conectados a los dispositivos. “La identidad digital en blockchain permite crear servicios de valor añadido que mejoran la experiencia de cliente y llevan a una digitalización real del proceso de compra de una vivienda”, avanza Chicharro.
Entre las ventajas que aporta el uso de esta tecnología destaca la reducción de los costes de transacción y de los plazos de ejecución, una mayor transparencia de la información y seguridad, prevención y control del fraude y un proceso generalizado de desintermediación. “Blockchain democratizará y facilitará el acceso a la información inmobiliaria de cualquier mercado, sin que sea necesaria la participación de un agente, un intermediario, un notario o un registrador de la propiedad”, reconoce Jorge Zanoletty, CEO de Proptech Lab.
¿Es posible la desintermediación?
La desintermediación es uno de los valores que aporta esta tecnología por eso, como señala Santiago Márquez, CTO de Clluc, “todo sector que se encuentre intermediado es susceptible de ser transformado”. Cuando dos o más partes quieren intercambiar un valor a través de un canal como internet sin la presencia de un intermediario que no aporte valor real, “podrá ser sustituido por un proceso automático basado en contratos inteligentes orquestados sobre blockchain”. Sin embargo, más que prescindir de intermediarios que “es cierto a nivel conceptual en transacciones que se originan dentro de algunas redes públicas concretas”, según Muñoz, esta tecnología “cambiará la forma de hacer y el papel que juegan hoy la mayoría de los actores que intermedian en las grandes cadenas de valor”.
En este sentido, el notario José Carmelo Llopis reconoce que con la normativa actual blockchain no puede sustituir a los notarios en las operaciones de compraventa de viviendas, aunque se pueden mejorar algunos aspectos del proceso como “la utilización de medios de identificación electrónicos basados en firma electrónica, los medios de pago si se emplean criptomonedas o el empleo del registro en blockchain de documentos electrónicos cuya copia custodia el notario”.
El problema, según Llopis, es que cuando se habla de la desintermediación de blockchain en el sector inmobiliario se parte de la idea de un sistema anglosajón jurídico, “que no es el español ni mayoritariamente el europeo, de corte reparativo y no preventivo como es el nuestro”. Por eso, lo que es válido en Estados Unidos, Reino Unido o Suecia, no vale para España con la normativa actual, “al menos no para la documentación pública del negocio de la compraventa”. No obstante, reconoce que podrá tener más incidencia en el momento posterior al otorgamiento de las escrituras, pero requeriría cambios legales y reglamentarios o crear un sistema de circulación publica de copias autorizadas electrónicas registradas en una blockchain privada notarial.
Limitaciones al desarrollo de blockchain
A pesar de las ventajas que esta tecnología aporta al sector inmobiliario, su desarrollo encuentra algunas limitaciones, “igual que en el resto de los sectores”, puntualiza Márquez. Entre estas limitaciones señala la falta de conocimiento sobre dónde tiene sentido o no aplicar la tecnología, los procesos que se deben de mecanizar y cómo mecanizarlos y la necesidad de una regulación clara sobre el mundo cripto y los tokens.
En el mercado inmobiliario será necesario llegar a acuerdos con los organismos públicos y las autoridades competentes para otorgar legitimidad a las transacciones realizadas mediante blockchain. “La compra o alquiler de vivienda tiene implicaciones legales, fiscales y registrales que la administración deberá supervisar, dotando de la seguridad jurídica necesaria a las transmisiones de propiedad en las compraventas y a la posesión en los arrendamientos”, señala Zanoletty.
Blockchain en la construcción de viviendas
En la construcción de viviendas, se puede hacer más eficiente la contratación de las distintas tareas que se realizan en una obra, mediante un proceso automático que gestione las asignaciones de los trabajos a las diferentes partes. “Si a medida que los trabajos avanzan hacemos un registro de estos, por ejemplo, la información de los sistemas tipo LIDAR, se podrían liberar los pagos a los intervinientes a medida que se van realizando las validaciones”, explican desde Clluc.
También puede aplicarse para controlar los recursos que se están utilizando en una construcción, “si unimos IoT con blockchain podemos trazar todos los elementos que figuran en la obra y saber dónde están y quien los está usando”, apunta Márquez. En Blockchain Logic están estudiando una solución para “cambiar la forma en la que el promotor identifica dónde, cuándo, y cómo construir, dando la vuelta a los métodos que se utilizan actualmente”, avanza Muñoz.
FCC ha iniciado el proyecto Delfos que integra las tecnologías BIM y blockchain en las obras, de forma que todos los cambios que se producen en el proyecto se plasman en el modelo BIM y quedan reflejados en la base de datos distribuida de blockchain, para “lograr una certificación y automatización inteligentes de los procesos de control de calidad de la construcción”, según el departamento de Innovación y Tecnología de FCC Construcción. El resultado de la aplicación de esta tecnología es que se va a conseguir una mayor transparencia y eficiencia en el proceso constructivo que se va a traducir en “obras mejor controladas, con una calidad excelente, más baratas y con plazos más seguros”. El primer proyecto es un edificio de 34 viviendas que se están construyendo en Tres Cantos.
El desarrollo de plataformas de blockchain
En el proceso de compraventa de la vivienda existen plataformas que ya están trabajando en el diseño de la tecnología blockchain, desde la identidad digital, la tokenización y la creación de smart contracts. “El último proyecto ha sido Pangea, de Consensys, que ha empezado en modo piloto con un bloque de apartamentos en Brooklyn. Los inversores pueden comprar tokens que representan la propiedad de una fracción de un apartamento”, explica Chicharro.
En España, Alastria, que agrupa a más de 200 empresas de distintos sectores, se ha configurado con una plataforma blockchain para desarrollar aplicaciones en esta tecnología. “El primer objetivo es crear un modelo de identidad digital, habilitando un mecanismo adecuado de conocimiento de las personas, organizaciones y cosas, usuarias de la red, que facilite el establecimiento de relaciones con plena eficacia legal entre las diferentes entidades”, señala Chicharro. La identidad digital en blockchain facilitará que un cliente permita compartir sus datos de una fuente fiable, como un notario, para realizar operaciones que ahora son presenciales, con un “clic”. Metrovacesa ya permite la contratación de los suministros de luz, agua, gas o Internet a través de blockchain, al comprar la vivienda.
El desarrollo total de la tecnología llevará más tiempo porque serán necesarios cambios regulatorios e institucionales entre las diferentes partes interesadas, por un lado, los intermediarios, registradores y notarios y, por otro lado, la administración pública. “Esto sucederá en un plazo máximo de cinco años”, pronostica Zanoletty.
