El precio del alquiler en España en septiembre marcó un ascenso del 2,26% frente al mes de agosto y una subida del 5,92% respecto a junio. Interanualmente, el repunte fue del 16,08%. El incremento de los precios del alquiler se nota especialmente en las regiones de Madrid, Cataluña y Baleares y responde, entre otros aspectos, al cambio de cultura hacia esta modalidad de residencia, así como a la mayor movilidad laboral que se registra tras la crisis. El fenómeno no es singular de España y también ha tenido lugar en otros países europeos, cuyos gobiernos han movido ficha al respecto. Hablamos de cinco puntos.
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Sistemas de renta diferenciada
El arraigo histórico del alquiler es un hecho en países como Alemania. Prueba de ello es que, en la actualidad, más de la mitad de su población reside en régimen de arrendamiento. Este extendido comportamiento no está exento de fluctuaciones en los precios de las viviendas, por lo que desde hace décadas existe un sistema de renta referenciada “que no tiene en cuenta los ingresos de las familias porque se piensa que esto puede llevar a la gentrificación de barrios enteros”. Así se expresa Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil de la Universidad Rovira i Virgili, quien explica que la base de este sistema es un mecanismo de actualización de renta, denominado Mietspiegel, al que se deja subir proporcionalmente y al que se le somete a una revisión cada cuatro años.
El éxito de este modelo es patente, pues más del 90% de los contratos existentes en el país germánico están adaptados a dicha referencia. Este hecho, a juicio de Nasarre, supone dos ventajas. De un lado, hace referencia a la tranquilidad que se genera entre los propietarios, puesto que “siempre ganarán lo mismo” que el resto de arrendadores de la zona en la que está ubicada su vivienda en alquiler. De igual modo, destaca que la iniciativa es útil para el arrendatario, pues este cuenta “con una previsibilidad en los pagos”.
Sin embargo, este sistema no ha evitado el surgimiento en los últimos años de problemas relacionados con la subida de precios en los nuevos contratos. Y es que, según expone Nasarre, “el precio inicial de los nuevos contratos es un tema libre de establecer entre propietario e inquilino”, lo que ha generado que muchos dueños, de manera individual, “determinen un precio que consideran ajustado al mercado” en el que se ubica el inmueble, que es más alto y menos competitivo en las capitales administrativas y económicas del país, como Berlín o Frankfurt.
Dicha situación ha traído consigo el establecimiento de medidas sancionadoras por parte del Gobierno alemán, como el llamado Mietpreisbrenze. Un freno en forma de ley que limita al 10% la subida en los precios iniciales que se puede exigir al inquilino. Tras un tiempo en funcionamiento, Nasarre afirma que la medida no ha funcionado, “porque estaba llenada de excepciones” que permitían aumentar la cantidad inicial de alza de precios.
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Fomento del alquiler indefinido
El fomento del alquiler indefinido es una iniciativa que también está presente de una manera subrayable en Alemania, junto con otros países europeos como Austria y Suiza. La medida, adelanta Nasarre, consiste en el establecimiento de incentivos para propietarios e inquilinos que pacten un contrato estable, “lo que implica que mientras se pague, no se maltrate la vivienda, ni se altere la vida de los vecinos el arrendatario se puede quedar”. La apuesta alcanza al 95% de los alquileres que se establecen y se encuentra fortalecida también, indica este docente, por la vía de los contratos temporales, “que no se pueden firmar si no es por motivos muy concretos”.
La duración indefinida y obligatoria de los contratos, en la línea a como lo vienen haciendo estos estados, es una de las demandas de colectivos como el Sindicato de Inquilinos de Madrid. Una iniciativa que, para su portavoz, José Inwit, facilita el cambio en torno al concepto de vivienda, así como su función en lo que respecta al acceso a un inmueble. “Pensamos que la vivienda es un derecho. Para nosotros el alquiler es una forma de vida como otra cualquiera y que debería dignificarse. Estas medidas van encaminadas hacia ello”, matiza.
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Incentivos para inquilinos y propietarios
Otra postura importante para frenar el precio de los arrendamientos ha pasado por el establecimiento de incentivos fiscales. Esta política se ha llevado a cabo en la mayor parte de países europeos, con especial intensidad en Dinamarca, Bélgica y Portugal. Focalizada en los arrendatarios, sus resultados han sido dispares. En el caso de España, la directora general de Arrenta, Mercedes Robles, hace hincapié en la necesidad que existe “de recuperar la desgravación para los inquilinos en el IRPF”, que fue suprimida en 2014. No obstante, reconoce que para que la política de incentivos sea “realmente eficaz” las desgravaciones “también se deberían extender a los propietarios”.
De la misma opinión se muestra Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro, quien además insiste en que, a diferencia de lo que ocurre en muchos países europeos, España presenta un mercado de alquiler poco profesionalizado y en manos de particulares. Es a ellos, defiende, a los que se deben dirigir los esfuerzos a través de mecanismos que garanticen las rentas. “A los propietarios que cumplan con sus responsabilidades fiscales yo les daría prioridad a la hora de reclamar un conflicto en los juzgados. Para ello, pedimos que existan juzgados específicos”, aclara.
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Ayudas directas
Los planes de ayudas directas también cuentan con una implantación generalizada en Europa, incluso en países como Francia y Reino Unido se han medido y cuantificado históricamente, recayendo entre un 60% y un 78% en el lado de los propietarios, según Arrenta. Un desequilibrio en las experiencias de ayudas directas al fomento del alquiler que, según Robles, “no ha contribuido a solucionar el problema de los precios”. De hecho, insiste en que las consecuencias “han tenido el efecto contrario, provocando un hinchamiento aun mayor de las rentas”.
En paralelo, esta experta mantiene la opinión de que las ayudas directas fomentan el fraude y tienen un efecto poco dinamizador “principalmente cuando las recibe directamente el arrendador”. De este modo, defiende que los arrendatarios han de “hacer cuentas con lo que tienen, no con las ayudas que reciben”, pues en el momento en que dichas cantidades desaparecen, ya sea por cambios de gobierno o por crisis “el número de procedimientos de desahucio se dispara”.
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Aumento del parque de vivienda en alquiler
Todos los expertos consultados coinciden en que los países que mantienen estabilidad de precios en el mercado del alquiler han partido del objetivo de aumentar el parque de vivienda en alquiler. En el caso de los inmuebles de carácter social, esta política está presente en países como Austria, donde alcanzan el 30% del total del parque o, como destaca Nasarre, en Holanda y Reino Unido. Allí se registra, actualmente, “diez veces más vivienda social que en España”, tanto en términos absolutos como relativos, lo que les ha llevado a desarrollar “sistemas de gestión social”.
En cuanto al parque de vivienda en alquiler convencional, otras voces señalan que son precisamente los países en los que menos fluctuaciones de precios se producen los que cuentan con una mayor profesionalización de la oferta. Al respecto, desde Arrenta aseguran que es compatible fomentar la protección social de los inquilinos y no penalizar a arrendadores ni a grandes tenedores. Así, creen que una posible forma de aumentar la oferta pasa por fomentar que los grandes tenedores destinen un 15% de sus viviendas a alquiler social a cambio de beneficios fiscales.
