La vivienda protegida es aquella que ha tenido algún tipo de ayuda pública para su promoción, está destinada a personas con ingresos limitados y cuyo precio también está limitado. A pesar de que se suele decir indistintamente vivienda pública o protegida existen diferencias. La vivienda pública es la que construyen promotores públicos como los ayuntamientos, “antes de la democracia eran las que hacía directamente el ministerio de la Vivienda”, matiza Carmen Trilla, presidenta del Observatorio de la Vivienda de Barcelona, mientras que la vivienda protegida la hacen promotores privados y también públicos. “Ahora toda la vivienda es de protección oficial hecha por promotores públicos o privados, la vivienda pública como tal acabó en los años noventa”.
¿Cómo está el parque de vivienda protegida?
Los datos recogidos por el Colegio de Arquitectos y el Ministerio de Fomento señalan que entre 1952 y 2016 se construyeron más de 6,8 millones de viviendas protegidas en España, sobre un parque residencial total de 25,5 millones. Sin embargo, en el último año solo se habían terminado unas 2.500 viviendas protegidas hasta el mes de septiembre, el menor registro histórico, promovidas la mayor parte por promotores privados. El descenso en la construcción de viviendas protegidas es cada vez mayor mientras que aumenta el volumen de demandantes. Según el estudio sobre vivienda social realizado por Carmen Trilla y Jordi Bosch, se necesitan como mínimo 1,5 millones de viviendas de alquiler asequible para satisfacer la demanda de quienes no pueden acceder a la vivienda en el mercado libre.
Esta demanda puede ascender hasta los 2,65 millones de hogares en el año 2030.
En este descenso en la construcción de vivienda protegida ha influido la desaparición, desde 2011, de las ayudas que se concedían a los promotores para compensar el precio limitado al que pueden venderlas, ya que la mayoría de la vivienda protegida que se ha construido en España ha sido en régimen de venta. Esto unido al encarecimiento del precio del suelo ha provocado que desde la burbuja inmobiliaria los promotores privados no construyan apenas vivienda protegida. Para solventar esta situación se estableció la reserva de suelo para vivienda protegida, por la que todo proyecto urbanístico debe reservar un 30% del suelo para la construcción de vivienda con algún tipo de protección. A partir de ahí, las comunidades autónomas establecen los requisitos que deben cumplir las viviendas protegidas.
¿Por qué se construye menos vivienda protegida?
La construcción de vivienda protegida tiene unos límites en cuanto a la superficie y el precio de venta, con el fin de que sea más asequible para los compradores que, a su vez, deben cumplir una serie de requisitos de ingresos para acceder. Sin embargo, con la evolución de los precios del mercado residencial, la vivienda protegida ha llegado a ser más cara que la vivienda libre por lo que “comercialmente ha tenido mayores problemas de venta al tener condicionantes de acceso a la compra y venta posterior”, comenta David Botín, director general de Áurea Homes. Aunque reconoce que es un producto con el que se consigue menos rentabilidad, también exige menos inversión “al tener el suelo un precio más bajo y un menor riesgo comercial por haber tenido históricamente una mayor demanda y mayores ritmos de comercialización”.
Además, la demanda de estas viviendas ha disminuido porque “los pisos protegidos se deben comprar y vender a un precio máximo establecido por las Administraciones Públicas y eso hace que estas viviendas no se revaloricen como una libre”, señala Marta Mora, directora de comunicación de Domo Gestora. Esto unido a la eliminación de las subvenciones y ventajas fiscales al comprador ha llevado a la crisis actual de la vivienda protegida.
¿Dónde se construye más vivienda protegida?
Madrid es una de las comunidades donde más viviendas protegidas se construyen “porque la demanda es altísima y los ritmos de venta espectaculares”, confirma Botín. Por el contrario, en Castilla-León, País Vasco y Navarra, comunidades donde Áurea Homes construye estas viviendas, la demanda es muy escasa, aunque Botín reconoce que en el último año está mejorando la demanda por la falta de suelo en todas las plazas. En Domo Gestora destacan por detrás de Madrid a Andalucía, la Comunidad Valenciana y Aragón.
Por el contrario, hay comunidades como Baleares, Canarias, Castilla y León o La Rioja, donde hasta septiembre del año pasado no se había solicitado ninguna calificación provisional o definitiva, según las estadísticas del Ministerio de Fomento. “Es un dato alarmante que en pleno proceso de recuperación económica e inmobiliaria, el número de calificaciones definitivas sigue retrocediendo, en 2015 se visaron 7931 viviendas, en 2016 fueron 7118, en 2017 bajó a 3902, y hasta septiembre de 2018 tan solo 2504 viviendas”, explica Roberto Boluda, gerente de Prygesa.
¿Quién construye la vivienda protegida?
Un estudio elaborado por la consultora CBRE destaca que el Ayuntamiento de Madrid es el mayor promotor de vivienda pública a través de la EMVS con una docena de promociones y 758 casas. Son VPO y se localizan principalmente en barrios del sur de la ciudad como Carabanchel y Vallecas, donde hay suelo disponible para estas viviendas. Cuando se trata de vivienda protegida de promoción privada, las promotoras y cooperativas se reparten el mercado.
Tradicionalmente ha sido un producto muy ligado a las cooperativas porque su naturaleza de entidades sin ánimo de lucro favorecía esta tendencia. “Las cooperativas promueven a precio de coste para sus socios, sin buscar el beneficio empresarial, comparten el objetivo social de las viviendas protegidas”, apunta Mora. De ahí que en las épocas de mayor protagonismo de estas viviendas, el 80% tenía detrás una cooperativa. Esta tendencia continúa en la actualidad, ya que como apunta Boluda “los actuales precios de construcción no permiten al promotor tener el margen razonable, por eso la tendencia es que sean desarrolladas por cooperativas de viviendas”.
¿Qué se necesita para construir más vivienda protegida?
Lo primero que se necesita para aumentar la construcción de vivienda protegida es una regulación que aclare todas las cuestiones relacionadas con este tipo de vivienda, según Trilla. “El concepto de vivienda protegida ha desaparecido de los planes de vivienda. Las comunidades autónomas tienen sistemas de calificación pero no hay una regulación estatal. Habría que empezar por regularla en una ley de vivienda estatal”.
Las peticiones de los promotores para aumentar la construcción de estas viviendas se resumen en pedir más suelo y una adecuación de los precios máximos de las viviendas al mercado. “La limitación del precio administrativamente y por decisión política debe buscar caminos más flexibles de actualización de acuerdo con los costes para evitar que la promoción sea inviable”, explica Botín. “Nadie va a promover si no existe un mínimo beneficio acorde al riesgo y a la inversión que se realiza que siempre es elevada”. También sería necesario incrementar las ayudas que, según Boluda, distan mucho de las que se concedieron desde los años 90 hasta 2004 y “se faciliten los procedimientos de acceso a las mismas”.
¿Es posible crear un parque de vivienda protegida en alquiler?
Los últimos planes de vivienda han planteado la creación de un parque de vivienda protegida en régimen de alquiler. De ese modo, se frenaría la desaparición de las viviendas protegidas que se ha producido con la venta de las viviendas en el mercado libre una vez descalificadas. Para tener un mercado de vivienda protegida distinto al de vivienda libre, Trilla propone que solo pueda venderse esta vivienda a la Administración que será la que facilite el comprador y el precio, al ser un precio protegido. “El secreto es que la calificación sea para siempre. Si las viviendas son de alquiler, cuando finalice el plazo si pasan a la venta tendrían que seguir como viviendas protegidas”.
Desde el lado de los promotores, sin embargo, no se ve claro la viabilidad de un parque de vivienda protegida en alquiler. “Es preciso mucho capital para rentabilidades bajas”, afirman en Prygesa. La clave para Botín es generar suelos a precio asequible o en concesión para la promoción de edificios para alquiler, sin esa materia prima es imposible incrementar de manera notable el parque de viviendas en alquiler. Para las cooperativas además, es operativamente complicado, ya que financian la construcción a través de las aportaciones de los socios en un 25-30% del coste y los bancos en el 70% restante. El banco cubre la financiación con la firma posterior de las hipotecas sobre las viviendas, lo que permite cancelar el préstamo a la cooperativa. “Si una cooperativa va a arrendar las viviendas una vez construidas, debe soportar el coste financiero del préstamo, y la amortización del 70-75%, lo cual es financieramente difícil y poco atractivo para las entidades financieras”, explica la responsable de Domo Gestora.
