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¿Qué hacemos con los alquileres de renta antigua?

Los alquileres de renta antigua son un rescoldo de las antiguas políticas sociales aplicadas a finales de los años 50 para favorecer el acceso a la vivienda en tiempos de necesidad. Son alquileres poco rentables para el propietario.

Los alquileres de renta antigua son un rescoldo de las antiguas políticas sociales aplicadas a finales de los años 50 para favorecer el acceso a la vivienda en tiempos de necesidad. 60 años después, el país y buena parte del mundo, están volviendo atravesar otra crisis económica, esta vez causada por la ‘burbuja’ inmobiliaria.

No obstante, este régimen de alquiler, vigente en todos los contratos firmados desde la aprobación del Texto Refundido recogido en la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 hasta 1985, ahora supone un ‘chollo’ para la mayoría de los inquilinos que aún conservan un piso de estas características. La ventaja más obvia es que los inquilinos disfrutan de un derecho de prórroga forzosa de una duración extraordinaria, que no solo se limita a cinco años como sucede actualmente, sino que permanece vigente hasta la muerte o jubilación del titular y permite el traspaso del mismo en dos ocasiones a ascendientes y descendientes. Además, las rentas fijadas desde los años sesenta son de un importe pasmosamente ventajoso en comparación con los precios actuales del mercado libre.

No fue hasta 1985 cuando se aplicó el ‘Decreto Boyer’ donde se abole la prórroga forzosa para todos los contratos de alquiler desde esa fecha en adelante y se empieza a introducir precios más competitivos en el mercado de alquiler español. Actualmente, existen alrededor de 200.000 alquileres de renta antigua en España, tal y como confirma Juanjo Bueno, responsable de comunicación del Colegio de Administradores de Fincas, y las principales localizaciones donde suelen encontrarse son los cascos históricos de las grandes capitales, fundamentalmente en Madrid, Sevilla y Barcelona. Por su parte, Julián Monjo Sacristán, abogado de Pérez-Álvarez Abogados añade que “el Ministerio de Fomento calcula que las cifras puede encontrarse entre el 10% y 20% del total de inmuebles alquilados”.

Los propietarios salen perdiendo

Este tipo de arrendamientos privilegiados se rige con una mensualidad generalmente tan reducida que sería una solución muy favorable para una gran mayoría de los españoles con salarios bajos. No obstante, la situación para el propietario no es tan ventajosa. “Para el propietario supone la pérdida temporal de la posesión del inmueble durante la vigencia, casi vitalicia del contrato de alquiler, a cambio de una renta que no llega al valor de mercado”, explica José Luis Monedero, abogado senior de F&J Martín Abogados.

Estos alquileres son poco rentables y si no hay esperanzas de actualizar la renta no merece mucho la pena mantenerlos”, comenta María, una propietaria y arrendadora. Lo cierto es que estos inmuebles marcan una brecha enorme con los precios de alquiler actuales y pueden generar más gastos de conservación a los arrendadores que al beneficio. Algunos de estas rentas puede rondar los 180 euros al mes e incluso mantenerse en los 80 euros mensuales. “Es evidente este tipo de arrendamientos, no favorecen el desarrollo del mercado inmobiliario, ya que son contratos tremendamente inflexibles, que no posibilitan el establecimiento real de los precios del parque de viviendas español”, comenta el abogado de Pérez-Álvarez Abogados.

Posibilidad de compensación

A pesar de que esta medida proporciona unos enormes beneficios sociales para el estado de bienestar de los inquilinos menos pudientes, también provoca que esta función social de ayudar a las clases más desfavorecidas a acceder a una vivienda recaiga en manos de los propietarios particulares, mientras que debería ser el Estado el que cubriera estas necesidades por sus propios medios. “Esta serie de derechos no se pueden suprimir de la noche a la mañana y hay que comprender el diferente contexto en el que se suscribieron”, reflexiona el abogado senior de F&J Martín Abogados. “Con todo y a día de hoy, parece claro que el régimen está obsoleto y que es el Estado, mediante sus respectivas políticas en materia de vivienda, el que tiene que dar solución a estos problemas, como por ejemplo, a través de la promoción o estímulo de las viviendas de protección oficial en alquiler”.

Por otra parte, el responsable de comunicación del Colegio de Administradores de Fincas alude a la existencia de una compensación fiscal prevista en la Disposición Final Cuarta de la Ley de 1994, que “los distintos gobiernos no han tenido a bien poner en práctica”, afirma. Ésta establece un sistema de beneficios fiscales para compensar a los propietarios que todavía mantengan contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y no disfruten del derecho a la revisión de la renta del contrato por aplicación de la regla 7 del apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda de esta Ley.

¿Sería beneficiosa la recuperación de este régimen?

La existencia de estos privilegiados alquileres se plantea ahora en plena crisis económica e inmobiliaria. Por un lado, son perfectos para los inquilinos, no obstante, muy perjudiciales para los propietarios y la competitividad del mercado del alquiler. Por tanto, no acaba de ser una solución que satisfaga las todas partes que intervienen en este mercado.

La posible recuperación de esta ley de prórroga forzosa provocaría una reducción drástica de la oferta de pisos en alquiler, ya que los propietarios intentarían no sacar los pisos a este mercado por la escasez de beneficios (e incluso, pérdidas) que generarían a la larga. Además, ya en el contexto actual, alquilar un piso a precio de mercado no genera excesivos ingresos y además, comprende mucha inseguridad acrecentada por las dificultades económicas actuales.

Por otra parte, Bueno reflexiona que la supresión de este tipo de contratos de renta antigua posibilitaría sacar al mercado del alquiler un gran número de pisos, “lo que podría dar lugar a un descenso del precio del alquiler”, aunque debido a la impopularidad de esta medida es muy poco probable que se lleve a cabo. Por otro lado, la liberación de estos inquilinos en régimen de prórroga forzosa solo incrementaría la demanda de las viviendas de protección oficial en régimen de alquiler.

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¿Se puede subir la mensualidad de un alquiler de renta antigua?

Las opciones en las que se puede elevar el importe de estas rentas son la subida del 10% anual a los inquilinos cuyos ingresos conjuntos no superen 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional (SMI) a lo largo de 10 años. También se sube un 20% anual si los ingresos de la familia superan 5,5 veces el SMI, pudiéndose realizar en solo cinco años, tal y como nos comenta Juanjo Bueno, responsable de comunicación del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.

A partir de que SMI sea inferior al 2,5 veces o si son tres personas y no superan 3 veces el SMI o si son cuatro y no superan 3,5 veces el SMI, la renta no podrá actualizarse. “Con independencia de las actualizaciones anteriores, el propietario puede actualizar la renta todos los años con arreglo al IPC”, apunta Bueno.

Las obras de conservación o reparación también son motivo para incrementar la renta anual, como son las reformas en la comunidad de propietarios, como derramas, “donde el propietario tiene derecho a incrementar la renta anual en una cantidad equivalente al 12% del coste de la obra de conservación ejecutada”, apunta Bueno.

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¿Cuándo se puede cancelar un contrato de renta antigua?

Existen métodos excepcionales para desalojar a estos inquilinos y finalizar este régimen de prórroga forzosa, aunque en un principio la finalización de los mismos dependa de la esperanza de vida de los inquilinos y sus posibles subrogaciones. Tal y como describe Monedero, estos casos se dan “cuando el propietario necesite para sí la vivienda o para que la ocupen alguno de sus parientes de descendencia o ascendencia directa, cuando se planee el derribo de la finca para edificar otra que cuente con un mayor número de viviendas (en este caso los inquilinos tendrían el derecho a arrendar las nuevas viviendas construidas), cuando dicho piso esté sin ocupar durante más de seis meses en el curso de un año sin causa justificada y cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades”.

Por su parte, Monjo Sacristán estima que “también podrá solicitarse la resolución del contrato de alquiler, si el arrendatario incurre en alguno de estos casos: impago de la renta, daños intencionados o la ejecución de obras sin permiso del propietario, subarrendar a un tercero sin previo aviso y autorización”.

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