La nueva ley hipotecaria que entró en vigor en junio ha provocado cierta inestabilidad en la concesión de hipotecas. En julio, los préstamos hipotecarios cayeron un -23,2% según los datos del Notariado, pero en agosto subieron un 2,3%. Además, aunque se mantiene en alza la demanda de financiación para comprar una vivienda, las entidades han endurecido los criterios para la aprobación de las hipotecas, según la última Encuesta sobre Préstamos Bancarios del Banco de España. ¿Cómo afecta a las ventas de una promoción que el banco se oponga a financiar al comprador? Ante la pregunta qué pasa si no me conceden la hipoteca de una vivienda de obra nueva, el comprador tiene dudas sobre las penalizaciones y posibles alternativas.
El cliente consulta con el banco antes de firmar el contrato de compraventa con el objetivo de no llevarse una sorpresa
A priori, la denegación de la hipoteca no afecta a la venta de la vivienda. Normalmente, el cliente habla con la entidad antes de decidir la compra, aunque después pueden ocurrir imprevistos que impidan que el banco conceda el préstamo al comprador. Generalmente, se inicia la búsqueda de la hipoteca antes de firmar el contrato de compraventa. Este es el primer paso que da el cliente para formalizar la compra de la vivienda nueva.
En el contrato de compraventa figura la hipoteca que deberá asumir el comprador . Por eso, antes de firmar debe ir al banco para saber si le concederá la hipoteca y en qué condiciones. Aunque lo importante es, según Marta Serra, directora de El Defensor de tu vivienda, “cómo será la situación económico-financiera del comprador en el momento de la entrega de llaves, pues si en ese momento el comprador se encuentra desempleado, podría tener dificultades para acceder a una hipoteca”, ya que la firma de la hipoteca se realiza antes de la entrega de llaves.
El contrato de compraventa de una vivienda de obra nueva contiene las causas de resolución y la penalización
En el contrato de compraventa se deben incluir las causas de resolución del contrato y sus consecuencias. La denegación de la hipoteca es una causa de resolución, según las promotoras. No es habitual que se incluya en el contrato que se devolverán las cantidades adelantadas por el comprador si el banco le deniega la hipoteca. “No es una cláusula que los vendedores incluyan, o acepten incluir en los contratos de compraventa de vivienda sobre plano”, apunta Serra, “aunque es lo más recomendable”. En cuanto a la sanción por no comprar, Serra señala que “debe ser proporcional al perjuicio que sufra el vendedor por no poder culminar la venta y equivalente para el vendedor si no firma la escritura de compraventa”.
Desde el lado de las promotoras reconocen que en los contratos se recoge que “si el comprador no puede resolver el contrato de forma unilateral y se produce la resolución del mismo, este pierde las cantidades que ha aportado”, señala Noelia Catalán, directora financiera de Áurea Homes. La situación es diferente si la vivienda nueva se compra a una cooperativa. Al no conseguir la hipoteca se podría considerar un motivo justificado para causar baja. “Se resolvería el contrato con la devolución íntegra de lo que hubiera aportado el cooperativista, en la forma y plazo que prevean los estatutos”, apuntan desde el departamento jurídico de Ikasa.
¿Qué pasa si no me conceden la hipoteca? El cliente tiene más posibilidades si se subroga al crédito-promotor
Cuando la promoción cuenta con una hipoteca a la que puede subrogarse el comprador, es más fácil que el banco conceda la financiación al cliente. “Es un préstamo ya constituido y al banco, por regla general, le va a interesar captar clientes”, señalan en Ikasa. Además, ahora los bancos están obligados a hacer un estudio previo de la solvencia del cliente. De este modo se evitar conceder hipotecas a clientes que tengan pocas posibilidades de devolver el crédito. A lo que se suma que “la ley de prevención de blanqueo de capitales obliga al promotor a recabar la documentación personal y económica del cliente, y ahí se ve si tiene capacidad de responder económicamente a la compra del inmueble”, afirman desde el departamento jurídico de Ikasa.
Es posible que el banco deniegue al comprador la subrogación a la hipoteca del promotor por no cumplir las condiciones. En el caso de las cooperativas, como es la cooperativa la que obtiene el préstamo promotor, cuando se entregan las viviendas es cuando cada socio asume su parte proporcional de hipoteca. “En ese momento decide si quiere subrogarse al préstamo concedido a la cooperativa o buscar otra entidad libremente”, comenta Marta Mora, directora de comunicación de Domo Gestora. Previamente, la entidad financiera estudia el perfil económico de los socios. Si alguno no cumple las condiciones para ser financiable, lo comunica. “En ese caso, se recaba más documentación o más garantías al socio. Si no resulta financiable, lo lógico es que abandone la cooperativa”, apunta Mora.
Al comprador que no se subroga a la hipoteca del promotor, no se le puede aplicar ningún tipo de penalización
Si el cliente no se subroga a la hipoteca del promotor porque encuentra otro préstamo hipotecario mejor, no hay ninguna penalización. La ley de consumidores y usuarios prohíbe expresamente las cláusulas que obliguen a la subrogación a la hipoteca del promotor. Estas cláusulas son nulas de pleno derecho. De ahí que las promotoras no penalicen al cliente si finalmente no se subroga en la hipoteca del promotor.
La situación es diferente cuando se trata de una cooperativa. Si el cooperativista decide no subrogarse ala hipoteca de la cooperativa debe abonar los gastos de cancelar la hipoteca constituida. Estos se refieren a la comisión de cancelación y a la inscripción de carta de pago. La razón es que “existe una obligación inicial de subrogación, ya que el banco ha facilitado el préstamo promotor que da cobertura económica al desarrollo total de la promoción”, explican en Ikasa. De hecho, a la cooperativa el banco le pide “un porcentaje muy alto de cobertura de la promoción, que los socios hayan hecho aportaciones altas a cuenta de la vivienda y que el proyecto sea económica y técnicamente viable”, confirma Mora.
