El porcentaje de préstamos hipotecarios que se hacen por encima del 80% del valor de tasación se situó, en el primer semestre de 2021, en el 8,9%, según datos del Banco de España. A juicio de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), esta cifra es la más baja de los últimos ocho años y representa “una moderación en la concesión de este tipo de operaciones”.
Sin embargo, desde esta organización reconocen que algunas entidades han decidido apostar, en la actualidad, por este tipo de préstamos, dirigiéndolos a colectivos concretos y productos determinados: los jóvenes y la primera vivienda. A continuación analizamos cuáles son los criterios que las entidades financieras tienen presentes para financiar más del 80% del valor de estas hipotecas.
El precio de la vivienda es el factor decisivo para que los bancos aumenten su exposición al riesgo. Si la previsión es al alza, el mismo disminuye con el tiempo
Las entidades financieras observan muy de cerca los movimientos que experimenta la economía, lo que les permite, según Luis Javaloyes, CEO de Agencia Negociadora, “tener una imagen casi perfecta del mercado en tiempo real”. En lo que respecta a la concesión de financiación por encima del 80% de la hipoteca, este especialista explica que para que esta apuesta se materialice “los analistas de riesgos han de considerar que el equilibrio entre la exposición al riesgo y el beneficio hace que la operación merezca la pena”.
En esta línea, desde Agencia Negociadora ponen de manifiesto que, el factor que realmente resulta “decisivo” para que los bancos aumenten su exposición al riesgo, y se abran a financiar un porcentaje mayor al habitual para la firma de una determinada hipoteca, “es la expectativa sobre la evolución del precio de la vivienda”. Así, Javaloyes recalca que “si la previsión es al alza, el riesgo relativo disminuirá con el tiempo”.
Las hipotecas para jóvenes buscan paliar el acceso a la primera vivienda. Estos préstamos suelen aplicar rebajas en el interés y el plazo de amortización puede extenderse a los 40 años
La situación del mercado laboral ha provocado que muchos jóvenes hayan retrasado la emancipación o se hayan decantado por el alquiler, a pesar de que España ha sido tradicionalmente, según expone Josep Vera, director de Desarrollo de Negocio de Hipotecas.com, “un país de propietarios”. Este experto sostiene que las entidades son conscientes de esta problemática, “de que los jóvenes necesitan soluciones de acceso a la vivienda”, lo que está impulsando la aparición de productos que superan el 80% de financiación del inmueble “y que se dirigen específicamente a este colectivo”.
En relación con las características de estos préstamos, Estefanía González, portavoz de Finanzas Personales de Kelisto.es, explica que “ampliar el plazo de amortización de la hipoteca no suele ser lo más significativo de estas ofertas”, sino que se suele optar por aplicar “ciertas rebajas en el tipo de interés” o que el porcentaje sobre el valor de tasación “sea mayor”. No obstante, reconoce que “siempre hay excepciones”, por lo que a día de hoy se pueden encontrar ofertas hipotecarias pensadas para jóvenes “con un plazo máximo de amortización de 40 años”.
La banca sigue criterios concretos para proporcionar financiación hipotecaria superior al 80%. Demostrar solvencia financiera y estabilidad laboral son los más frecuentes
Antes de aprobar una operación de financiación, las entidades bancarias tienen en cuenta criterios concretos, como constatar la solvencia del cliente, así como justificar estabilidad financiera y laboral. Así lo expone Enrique Benavides, gerente de la AHE, quien agrega que esta política “históricamente se viene haciendo, y no hay razones para pensar que se deba abandonar o que sea una práctica censurable”, en los casos en los que los niveles de riesgo están controlados.
Por su parte, Vera agrega que otra de las alternativas que las entidades contemplan es que el cliente cuente con el respaldo de un tercero, “es decir, una val que responda de la deuda en caso de impago”. Este apoyo, indica González, “es un respaldo adicional con el que contará el banco de forma que, si un cliente no paga su deuda, “será su avalista quien lo tenga que hacer”, lo que en condiciones más extremas “ha hecho en el pasado que hubiera avalistas que perdieran su propia vivienda cuando la persona la que respaldaban se veía incapaz de devolver la deuda”. “En época del boom inmobiliario esta práctica era más frecuente, ahora apenas la vemos”, matiza.
Comprar pisos de bancos también resulta una alternativa para acceder a este tipo de financiación, así como contar con la ayuda de un bróker
En paralelo, los clientes deben conocer que existen situaciones en las que las entidades financieras pueden llegar a cubrir hasta el 100% del precio de compraventa o valor de tasación del inmueble. Esta posibilidad se pone de manifiesto, señala Vera, cuando la vivienda que se quiere comprar “se trata de un inmueble de la entidad”. En esta línea, González aclara que los bancos cuentan con “hipotecas específicas” para esta finalidad, siendo el porcentaje sobre el valor de tasación ofrecido “siempre más elevado que el de la hipoteca estándar de la entidad”.
De igual modo, González expone que contar con la ayuda de un bróker también puede resultar decisivo para que un cliente pueda financiar más del 80% de una hipoteca, ya que este perfil de profesional se encarga de “mejorar cualquier aspecto de la oferta inicial que un banco presenta, incluyendo no solo el tipo de interés, sino también el porcentaje sobre el valor de tasación”.
No hay normas que regulen el porcentaje de una hipoteca que el banco puede financiar, aunque el Banco de España establece que este tipo de productos no se puede titulizar
Según explica Enrique Benavides, en España “no existe ninguna norma que regule el porcentaje que se puede financiar en un préstamo hipotecario”, sino que se trata “de un criterio comúnmente aceptado por prudencia”. De la misma opinión se muestra González, quien agrega que la única limitación que pone actualmente el Banco de España a este tipo de hipotecas “es que no se pueden titulizar”.
La medida, argumenta esta especialista, tiene por objetivo “disuadir a las entidades de ofrecer este tipo de productos”, ya que el riesgo de impago de más del 80% del valor de una hipoteca es mayor, “entre otras cosas porque el hipotecado se endeuda durante más años y eso aumenta la posibilidad de que, durante ese periodo de tiempo, el cliente pueda perder su empleo, lo que le llevaría a dejar de pagar sus cuotas”.
