La legislación urbanística aglutina la ley del Suelo, las leyes de las 17 comunidades autónomas, “más de 100 normas urbanísticas autonómicas y 5.000 ordenanzas municipales”, según Daniel Cuervo, secretario general de APCE. La consecuencia de tan prolija regulación es que se ralentiza la aprobación de los planes urbanísticos por la complejidad de cumplir todos los requisitos, y sin embargo, se anulan rápidamente en los juzgados por cualquier anomalía. Esta situación ha derivado en una importante conflictividad judicial, con numerosos planes urbanísticos anulados por sentencias del Tribunal Supremo.
El sector inmobiliario reclama una solución que impida la nulidad de los planes por un simple defecto de forma y una mayor seguridad jurídica. La principal ventaja de unificar la normativa urbanística es conseguir una homogeneidad de las normativas autonómicas y estatal, lo que acarrearía otra ventaja: la simplificación normativa y el consiguiente ahorro de tiempo para la realización de las gestiones.
Mayor homogeneidad normativa
Como las comunidades autónomas tienen transferidas las competencias en materia de urbanismo, la primera cuestión es saber si es posible homogeneizar la legislación urbanística. En principio, es posible porque existen pocas diferencias entre las legislaciones autonómicas ya que tienen una tradición urbanística común, desde la ley de Régimen local de 1926 consolidada en la Ley del Suelo de 1956, según Marcos Sánchez Foncueva, director gerente de la Junta de Compensación de Valdebebas, “prueba de que tampoco sería difícil hacerlo es la aplicación supletoria de los Reglamentos de Gestión y Disciplina Urbanística estatales de 1978”.
No obstante, el Estado es titular de algunas competencias relacionadas con el urbanismo como “la regulación de las condiciones básicas del ejercicio del derecho de propiedad, bases del medio ambiente o la planificación general de la actividad económica”, matiza Felipe Iglesias, socio de Urbanismo de Uría Menéndez. De hecho, el Tribunal Constitucional derogó en 1997 la mitad de la ley del Suelo 1990/92, “reconociendo competencias al Estado para determinar los derechos y deberes básicos de los propietarios de los suelos, sin entrar a detallar las técnicas urbanísticas”, según Jaime Oñate, secretario general de Concovi. Pese a esta restricción, Iglesias cree que es posible que el Estado tenga más competencias: “Una normativa estatal en materia de suelo y urbanismo permitiría una mayor homogeneidad normativa y mayor seguridad jurídica”, matiza.
Simplificación de la normativa
Ante los problemas que se están produciendo con las continuas impugnaciones de los planes de urbanismo, los profesionales del sector son unánimes al reclamar una simplificación de la regulación de la planificación y la gestión urbanística. “La existencia de una normativa urbanística por cada nivel de la Administración genera inevitablemente contradicciones normativas que provocan una evidente inseguridad jurídica en el urbanismo”, apunta Iglesias. “Debería haber unas normas urbanísticas autonómicas que definieran de forma homogénea por ejemplo el sistema de cálculo de la edificabilidad computable o el alcance del uso residencial y su distinción con el terciario-hotelero”.
Desde la APCE reclaman una ley de Armonización de la normativa urbanística para simplificar la normativa y adaptarla a las necesidades de la sociedad y sus plazos, teniendo en cuenta también las directivas europeas. Entre los temas que se deben homogeneizar en la normativa, Foncueva destaca “el funcionamiento de los sistemas de ejecución del planeamiento, la normativa reguladora de la gestión y la disciplina urbanística”. En su opinión, debe procurarse la homogeneización de las técnicas de equidistribución de los porcentajes obligatorios de cesión gratuita, de los medios para asegurar la idoneidad técnica y la viabilidad económica de los proyectos así como “los actos que deben estar sujetos a licencia, los procedimientos para el otorgamiento y los plazos y trámites para la obtención de licencias”.
Se agilizaría la tramitación
Un problema que genera la situación actual es la enorme cantidad de tiempo que se debe emplear en el análisis de la normativa urbanística de cada zona donde se ubica el suelo antes de iniciar los proyectos. Esta complejidad normativa dificulta que se puedan cumplir los plazos lo que genera ineficacia en los procesos. ”La principal ventaja de homogeneizar la normativa sería la rapidez en ofrecer al cliente lo que demanda en plazo y en precio”, apunta Cuervo.
El conocimiento y cumplimiento de la normativa urbanística supone además retrasos en la concesión de las licencias, porque los técnicos de los ayuntamientos necesitan más tiempo para comprobar que se cumplen todos los requisitos. Este retraso se ha cuantificado en un encarecimiento del 4% en el precio final de la vivienda cuando se superan los 6 meses, como consecuencia del incremento de los costes por el pago de los intereses del préstamo concedido al promotor para la construcción y el retraso en la venta de las viviendas.
Habrá mayor seguridad jurídica
En mayo, se presentó el Anteproyecto de Ley de Medidas Administrativas y Procesales cuyo objetivo es reforzar la seguridad jurídica de la ordenación urbanística. Una ley que demuestra la necesidad de homogeneizar la regulación urbanística ya que ahora, aunque los ayuntamientos aprueben los planes urbanísticos y se construyan las viviendas, se pueden impugnar los planes y anularlos totalmente. “Si prospera la impugnación en los tribunales se pueden parar las obras incluso terminadas las viviendas, lo que es un desastre económico”, puntualiza Oñate. La inseguridad jurídica termina repercutiendo “en un incremento de los precios de la vivienda al exigir una mayor rentabilidad a las operaciones”, apunta Cuervo.
Si ahora la anulación de un plan deja sin efecto todos los actos administrativos relacionados con el mismo, en la nueva ley se habla de anulabilidad, es decir, se plantea que la nulidad pueda ser parcial. “Soluciona los problemas de planeamiento en situaciones de litigio por defectos formales permitiendo su subsanación sin que se declare nulo todo el Plan”, según el secretario de la APCE. “Podemos decir que es la punta del iceberg de la problemática urbanística”.
Suelo e impuestos en el punto de mira
Las principales demandas del sector a la Administración se centran básicamente en dos temas, el suelo y los impuestos. Por un lado, reclaman políticas que agilicen la generación de suelo apto para urbanizar, ya que “la escasez actual puede provocar una inflación no deseada y artificial de los precios de la vivienda”, según Foncueva. Por eso reclama “la homogeneización de normativas urbanísticas que hagan posible esa generación de suelo y que los procesos inmobiliarios culminen en la puesta en el mercado de vivienda de calidad en plazos y a precios razonables”.
En cuanto al tema de los impuestos, la vivienda nueva está gravada con el 25% del precio de compra, lo que para una vivienda de 200.000 euros, supone 50.000 euros en impuestos que previamente ha pagado el promotor y luego lo repercute en el precio. “Son impuestos estatales, autonómicos y municipales. Esta carga de impuestos nos indica que la Administración no hace nada por resolver el problema de acceso a la vivienda”, reconoce Cuervo. Desde las cooperativas demandan, además, que las viviendas protegidas estén exentas del impuesto municipal de Construcciones Instalaciones y Obras (ICIO) y bonificaciones en el IBI del 95% durante 20 años, “como se reguló durante casi todo el siglo pasado”, según Oñate. La homogeneización de la legislación urbanística es posible pero, como señalan los profesionales, exige un esfuerzo importante de coordinación entre la Administración central del Estado y las administraciones autonómicas y locales.
