España tiene un parque residencial donde la mitad de las viviendas tienen más de 40 años, el 80% supera los 18 años y el ritmo de envejecimiento crece un 3,3 % anual. Las previsiones para este año, sin embargo, son positivas. Se incrementarán las obras de reforma un 2,4% hasta alcanzar el millón y medio de viviendas, según el Observatorio de la Vivienda y la Reforma elaborado por Andimac. A pesar de que comprar para reformar y habitar la vivienda es el motor que impulsa el mercado de la rehabilitación, según la patronal, el propietario que decide reformar para alquilar también obtiene beneficios porque puede incrementar la renta hasta un 30%.
Una vivienda reformada incrementa la renta entre un 20% y un 30%. Además, reformar para alquilar es sinónimo de inquilinos a largo plazo y mayor rentabilidad
Una vivienda reformada permite incrementar la renta del alquiler en una horquilla que va del 20% al 30%, según las mejoras realizadas. “Una vivienda en Villaverde alquilada durante 20 años sin arreglar tiene una renta de 500 euros, pero si se hace una reforma de 5.000 euros puedes alquilarla por 600 euros”, señala Manuel Romillo, director ejecutivo de Agencia Negociadora del Alquiler. No significa que se encarezca el alquiler, como señala Lorenzo Mazaruelo, director de estudios de Andimac, sino que “con una vivienda reformada se puede pedir el máximo de renta que se paga en la zona”.
Además, el propietario encuentra mejores inquilinos cuanto más arreglada está la vivienda. Por ejemplo, si se actualizan los baños y la cocina no solo se accede a precios más elevados sino que “es más fácil encontrar un inquilino a largo plazo y, por tanto, obtener una mayor rentabilidad”, apunta David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro. Otra ventaja que ofrece una casa reformada es que se alquila más rápido que una vivienda sin actualizar. Con estas ventajas el propietario ve la reforma como una oportunidad de inversión, mientras que antes era poco común reformar para alquilar.
Actualizar la vivienda es la principal reforma. El presupuesto medio está alrededor de los 5.000 euros, pero si se hace una reforma integral, el precio sube
El presupuesto medio que se gastan los propietarios en la actualización de las viviendas está entre 4.000 y 5.000 euros, aunque la inversión se dispara cuando se realizan reformas integrales. “Como norma una vivienda necesita una adaptación del valor de una renta por duración del contrato cuando se va el inquilino”, señala Caraballo. Un “lavado de cara” que consiste en pintura, limpieza y comprobación de que todo funciona correctamente es la reforma básica que hacen los propietarios para atraer a los inquilinos. “El coste de la pintura de una vivienda suele rondar sobre los 12-13 euros el metro cuadrado”, según Rafael Jiménez, CEO de Vip Reformas, que aconseja pintar los techos en color blanco para dar sensación de amplitud y mayor altura.
Arreglar y cambiar el suelo es otra de las reformas más habituales por el deterioro que sufre. Si es un suelo de madera se lija y barniza o bien se instalan suelos vinílicos que son fáciles de colocar sobre el pavimento antiguo. “Cambiar el suelo de terrazo por madera es muy valorado”, apunta Romillo. En un segundo nivel entraría la actualización de los baños y cocina que son dos cuartos que tienen un gran desgaste por el uso. La inversión media estaría en torno a los 15.000 a 20.000 euros. La reforma ideal abarcaría además cambio de ventanas, instalación eléctrica y tuberías con una media de 550 euros metro cuadrado. “Las reformas más populares en las viviendas de alquiler son las que no requieren mucho tiempo, ni licencias”, según Habitissimo.
La estética prima en las reformas de las viviendas destinadas al alquiler. Los propietarios quieren reformar de forma simple, rápida y gastando lo menos posible
Las reformas que se realizan en las viviendas destinadas al alquiler son distintas a las realizadas en la vivienda habitual. Mientras que en la casa propia se busca el confort, el arrendador se centra en el ahorro e invierte menos cuando reforma el inmueble. “Si la inversión media para una vivienda estaría sobre sobre los 50.000 euros, el coste de renovar una casa de alquiler oscilaría entre los 5.000 euros y 10.000 euros”, señalan en Habitissimo. “Los arrendadores buscan revalorizar sus propiedades de una forma fácil, rápida y al menor coste posible. El objetivo principal es modernizar la estética de la vivienda”.
Sin embargo, cuando se reforma la vivienda propia se cuidan más los detalles y las calidades de todos los elementos. “Se intenta buscar más el equilibrio entre la calidad, estética y funcionalidad de la casa”, explica Jiménez, “buscando la combinación perfecta entre calidad, durabilidad y comodidad”. Por el contrario, en la vivienda de alquiler se emplean calidades medias, para que sea una casa funcional y con una estética sencilla y limpia para que los inquilinos puedan personalizarla a su gusto. También las reformas son diferentes cuando la vivienda se destina a la venta. “La calidad es mejor en las reformas de las viviendas destinadas a la compraventa que al alquiler, donde prima más la estética que la calidad”, según Mazaruelo.
El presupuesto limita las reformas en la vivienda de alquiler. Algunas empresas gestoras de arrendamientos adelantan el dinero y luego lo descuentan de la renta mensual
Andimac estima la inversión que requiere la reforma integral de una vivienda de 90 metros cuadrados en 26.000 euros. El problema es que una de cada cuatro casas no se puede reformar por falta de presupuesto. En el mercado del alquiler, donde una gran parte de las viviendas son inmuebles antiguos heredados por los propietarios o en manos de pensionistas como complemento de su jubilación se acrecienta la dificultad de la falta de dinero para reformarlas. Para solucionar el problema, las empresas de gestión del alquiler facilitan los fondos para que los propietarios puedan reformar las viviendas. “No es un servicio de financiación, ni un crédito, solo adelantamos el dinero de la reforma y luego lo descontamos de la renta cada mes hasta que el propietario termina de pagar la deuda”, explica Romillo.
También las reformas que se necesitan están condicionadas por la zona donde se ubica la vivienda. “En las zonas más populosas se realizan actualizaciones básicas porque el propietario dispone de menos dinero, mientras que en las zonas prime se exigen adaptaciones mayores porque el propietario tiene mayor poder adquisitivo y el inquilino demanda mejores reformas”, apunta Caraballo. Además, el propietario debe tener en cuenta que las reformas integrales además de revalorizar el alquiler aumentan el valor de la vivienda.
El inquilino valora más las viviendas reformadas, aunque tengan una mensualidad más cara que las que tienen peor estado de conservación
Uno de los factores en los que se fija el inquilino cuando inicia la búsqueda de vivienda es el estado de la vivienda, de manera que una vivienda reformada le atrae más. “Cuando miran en Internet se fijan en el precio, pero si ven una casa reformada se van de cabeza aunque esté más cara”, apunta Romillo.
Además, la situación del inquilino ha cambiado estos últimos años. Antes el alquiler se veía como una situación temporal y el nivel de exigencia del inquilino era menor. Ahora, sin embargo, “el alquiler se ha convertido en una forma de vida y el inquilino quiere personalizar la vivienda, porque piensa en alquiler a largo plazo”, concluye Caraballo.
