El mercado del alquiler no es ajeno a la máxima popular de «la necesidad agudiza el ingenio». Primero llegó el coliving, luego hizo lo propio el built to rent y, más recientemente el smart housing. Pero en un contexto marcado por la escasez de oferta, la elevada demanda y la búsqueda de rentabilidad, hay una nueva tendencia que, bajo la denominación ‘rent to rent’, parece estar haciéndose un hueco en el mercado español.
El modelo, asentado ya en otros países, se centra básicamente en alquilar para alquilar. La mecánica es tan sencilla como alquilar una vivienda para, posteriormente, subarrendarla por habitaciones o contratos de corta duración. Quienes defienden la fórmula sostienen que ofrece ventajas para todas las partes implicadas. Estabilidad para los propietarios, rentabilidad para los inversores, flexibilidad para los inquilinos finales… Sin embargo, los expertos no esconden que la práctica tiene luces y sombras, empezando por los posibles límites legales, el impacto sobre el residencial o el riesgo de agravar los problemas estructurales que, ya de por sí, afronta el mercado del alquiler.
¿Qué es el rent to rent?
El propietario alquila su vivienda a un arrendatario principal, por lo general, una empresa o un inversor, que, a su vez, subarrienda el inmueble a terceros. De este modo, la rentabilidad se obtiene de la diferencia entre la renta original que recibe el propietario y los ingresos obtenidos mediante los subarriendos.
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Una fórmula de inversión basada en la explotación intensiva
A priori, siempre que se realice dentro del marco normativo y cuente con el consentimiento del propietario, el rent to rent es una estrategia de inversión legítima. Sin embargo, frente a la seguridad de unos ingresos estables para el propietario o la rentabilidad para el inversor, esta práctica plantea dudas sobre sus efectos en un mercado residencial ya tensionado.
«Es una estructura en cadena», resume Llàtzer Puigpelat, CRO de Vivara, que detalla cómo los beneficios del inversor se obtienen mediante una explotación más intensiva del inmueble, ya sea por habitaciones, alquiler temporal o incluso usos turísticos cuando la normativa lo permite. La fórmula resulta especialmente atractiva para quienes buscan generar ingresos sin necesidad de realizar una inversión patrimonial inicial.
Según apunta Sergio Cardona, jefe de estudios del Observatorio del Alquiler, la localización es importante y es que el modelo «está adquiriendo visibilidad en España, especialmente en zonas urbanas con elevadas presiones de alquiler». Como Puigpelat, Cardona detalla que el propietario recibe una renta estable y delega la gestión, mientras que el gestor obtiene un margen económico sin necesidad de comprar la vivienda.
Pero… ¿Por qué está creciendo el rent to rent?
Más allá de la ubicación, la explicación a la creciente popularidad del modelo rent to rent hay que buscarla en un contexto de mercado muy concreto. La dificultad para acceder a la vivienda en propiedad, la escasez de alquiler asequible y la aparición de nuevas necesidades de alojamiento temporal han creado un terreno fértil para fórmulas alternativas como esta.
«En realidad esa misma tranquilidad se puede lograr sin necesidad de ceder el inmueble con un seguro de impago por alquiler, que protege el cobro y optimiza mejor el rendimiento de la inversión», Puigpelat (CRO Vivara)
No obstante, los expertos advierten de que, si bien es una tendencia al alza, esta modalidad no crea nueva oferta residencial, «reorganiza la oferta que ya existe», apunta Cardona para quien, en los próximos años, el rent to rent será un modelo más dentro del mercado del alquiler.
Propietarios, inversores e inquilinos: ¿Quién gana o pierde?
Si bien es cierto que la fórmula despierta algunas dudas, quienes la defienden sostienen que la principal fortaleza del rent to rent radica en que cada uno de los actores que participan de la misma, encuentran incentivos distintos para participar.
La estabilidad que buscan los propietarios
Para muchos propietarios, el atractivo fundamental reside en la previsibilidad. Puigpelat señala que quienes optan por esta fórmula “compran predictibilidad”, ya que reciben una renta fija independientemente de posibles periodos de vacancia o impagos. Sin embargo, esa tranquilidad tiene un coste. El experto advierte de que la intensificación del uso del inmueble puede provocar un mayor desgaste de la vivienda y generar tensiones con la comunidad de propietarios. Además, el arrendador pierde parte del control sobre quién ocupa realmente el inmueble.
«El rent to rent es una fórmula que está adquiriendo visibilidad especialmente en zonas urbanas con elevadas presiones de alquiler pero no es sencillo poder evaluar su peso dentro de la oferta de alquiler», Cardona (Observatorio del Alquiler)
La rentabilidad perseguida por los gestores
Para los inversores, el atractivo es evidente: generar ingresos sin adquirir activos inmobiliarios. El margen económico depende de la capacidad para obtener rentas superiores mediante el subarriendo. Pero la rentabilidad no está garantizada. Los gestores asumen riesgos asociados a la rotación de ocupantes, posibles impagos, periodos de vacancia y cambios regulatorios. Puigpelat recuerda que la viabilidad económica del modelo depende de monetizar el inmueble por encima de su renta residencial tradicional.
La posición más débil: el subarrendatario
Si existe consenso entre los expertos es respecto a la situación del ocupante final. Tanto Puigpelat como el Dr. Héctor Simón, director de la Cátedra UNESCO de vivienda y colaborador del Observatorio del Alquiler y la Dra. Gemma Caballé, subdirectora de la Cátedra UNESCO de vivienda y colaboradora del Observatorio del Alquiler consideran que el subarrendatario ocupa la posición más vulnerable de toda la cadena contractual. La razón es sencilla: su estabilidad depende de un contrato principal sobre el que no tiene capacidad de decisión. Si ese contrato finaliza o se extingue por incumplimiento, su situación puede verse comprometida automáticamente.
De la inversión a la especulación: qué dice la ley
Más allá de las ventajas e inconvenientes que pueda suponer para quienes lo practican, lo cierto es que el rent to rent también genera dudas desde el punto de vista legal. «Este modelo se apoya en una lógica empresarial que no siempre encaja bien con el régimen jurídico de la vivienda habitual previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos», reflexiona Caballé.
Aunque los expertos coinciden en que no toda operación de rent to rent puede calificarse de especulativa, advierten de que, cuando el objetivo principal es maximizar ingresos mediante la fragmentación de viviendas o fórmulas contractuales más precarias, el modelo puede contribuir a encarecer el acceso a la vivienda y aumentar la vulnerabilidad de los subarrendatarios.
«Desde la perspectiva del derecho a la vivienda, esta fórmula debe contemplarse con cautela cuando se utiliza para finalidades residenciales permanentes», Héctor Simón
Para la experta, la propia LAU establece límites claros al subarriendo de viviendas, empezando por el consentimiento previo del propietario y ciertas restricciones al subarriendo. debe ser previo y por escrito, y el subarriendo está sujeto a determinadas restricciones. «La vivienda arrendada solo puede subarrendarse de forma parcial si existe una finalidad de vivienda», aclara por su parte Simón que recuerda, además, que «el precio del subarriendo no puede superar el de la renta principal (art. 8.2 LAU)«.
La zona gris normativa del rent to rent
Los expertos identifican zonas de incertidumbre vinculadas a la fiscalidad y a la convivencia de diferentes figuras jurídicas. «El modelo opera en una zona gris entre arrendamiento, subarriendo y uso turístico, con un encaje fiscal poco claro«, apunta Puigpelat. El CRO de Vivara advierte de que determinadas operaciones pueden situarse en un espacio ambiguo entre arrendamiento, subarriendo y actividad empresarial, especialmente cuando intervienen sociedades mercantiles o se combinan distintos tipos de explotación del inmueble.
En esta misma línea, los colaboradores del Observatorio del Alquiler, Simón y Caballé reconocen que el marco regulatorio actual resulta insuficiente para supervisar adecuadamente estas prácticas. A su juicio, sería necesario reforzar la transparencia sobre la cadena contractual y establecer mecanismos de protección específicos para los subarrendatarios.
¿Afecta a la burbuja del alquiler?
El consenso es generalizado en cuanto a que, a priori, el rent to rent, es una forma de inversión legítima o, al menos, que opera en medio de un cierto ‘vacío legal’. Sin embargo, hay ciertos matices en lo referido a cómo afecta al mercado del alquiler. Para los máximos responsables de la Cátedra UNESCO de vivienda, el modelo no es necesariamente especulativo. Ambos rechazan una visión simplista y reconocen que puede desempeñar una función útil en determinados contextos vinculados a estudiantes, trabajadores desplazados o necesidades habitacionales temporales.
«La propia regulación del subarriendo prevé que el derecho del subarrendatario se extinga cuando se extingue el del arrendatario principal», Gemma Caballé
No obstante, también alertan de que el alquiler por habitaciones constituye una forma de tenencia más precaria que el arrendamiento ordinario y que no debería convertirse en la solución estructural para hogares y familias. «La aspiración de una política de vivienda debe ser que las personas puedan acceder a una vivienda digna, estable y protegida conforme a la LAU, no que acaben en soluciones residenciales fragmentadas y menos garantistas«, apunta Simón.
Consecuencia directa del desequilibrio entre oferta y demanda
Para Puigpelat, el contexto actual es clave y es que, con un mercado ya muy tensionado, el rent to rent «presiona los precios al alza, porque el modelo solo es rentable si se monetiza el inmueble por encima de su renta residencial natural«. Según el experto explica, el modelo tiende a desplazar viviendas desde el alquiler habitual hacia usos más rentables e intensivos, reduciendo así la disponibilidad de alquiler estable.
Con todo, los expertos coinciden en que la fórmula podría seguir ganando presencia, principalmente en grandes ciudades, alimentada por la persistencia del desequilibrio entre oferta y demanda, junto con la búsqueda de nuevas vías de rentabilidad inmobiliaria. Más que una solución estructural, parece una consecuencia directa de un mercado que todavía no ha logrado equilibrar oferta, demanda y seguridad jurídica.
