La dificultad de los jóvenes para acceder a la vivienda es uno de los principales problemas del mercado ¿Qué medidas facilitarían su acceso a la vivienda?
El 41% de los jóvenes entre 25 y 29 años, y el 54,4% entre 18 y 34 años, viven con sus padres, según el Observatorio para la Emancipación del Consejo de la Juventud de España. Con frecuencia se argumenta que es por la dificultad para encontrar un empleo no precario y bien remunerado y para acceder a una vivienda con una renta asumible, pero la limitación es la inexistencia de viviendas asequibles.
España necesita contar con un parque suficiente de vivienda en alquiler, pública o privada, destinada a cubrir las necesidades de los jóvenes y de otros colectivos desfavorecidos. Se necesitan 2,5 millones de viviendas, 1 millón de forma inmediata (objetivo 2035) y el resto a más largo plazo (objetivo 2050), para conseguirlo en esos plazos se necesita la colaboración público-privada.
Simultáneamente, sería necesario modificar el urbanismo, las leyes del suelo, y permitir el desarrollo de otras modalidades de vivienda como el coliving, miniviviendas con espacios comunes compartidos, para estudiantes y jóvenes trabajadores a precios asequibles. Si el SMI es de 900 € y, probablemente, el salario real estará más cercano a los 750€ mensuales, significa que la renta mensual de esas viviendas debería situarse en el rango 250-300€.
¿Cómo debería promoverse la construcción de estas viviendas asequibles?
Solo mediante la colaboración público-privada será factible crear un parque de vivienda asequible, en un plazo razonable. Si en Alemania, Francia o Reino Unido se ha tardado 100 años, no podemos pensar que en España podría hacerse en menos de 25-30 años. La participación de los sectores de banca y seguros es determinante para conseguirlo, basta con recordar su presencia en los años 60-70. Con frecuencia se dice que la banca no está interesada en el “ladrillo”, pero contar con un gran parque de vivienda en alquiler a precios asequibles podría resultarles rentable a medio y largo plazo, además de socialmente responsable.
También encajaría el arrendamiento de viviendas en el margen de rentabilidad de las compañías aseguradoras. Aprobando unos incentivos apropiados (exenciones y deducciones fiscales) no tengo ninguna duda que entrarían a esa actividad.También habría que potenciar que las entidades financieras y aseguradoras lancen un producto destinado a financiar el 20-30% que debe disponer un comprador de vivienda nueva. Los españoles carecen de ahorro, pero el problema no es cómo financiar esa carencia de ahorro, sino cómo conseguir que ahorren.
Y para las personas mayores ¿se piensa en sus necesidades a la hora de crear un modelo de vivienda adecuado?
La población de personas de mayor edad, que viven solas, o con algún tipo de discapacidad, necesitan medidas de accesibilidad, confort y servicios de cercanía. Pero no se presta atención a ese colectivo por parte de los promotores, porque no es rentable, al menos mientras exista demanda no satisfecha de vivienda tradicional.
Por otro lado, el parque residencial es antiguo e ineficiente ¿qué medidas habría que tomar para fomentar la rehabilitación?
La rehabilitación es absolutamente necesaria, pero es más costosa que la edificación nueva. Las dificultades que ponen las administraciones públicas desincentivan a los promotores y también a los particulares para acometerlas. El centro de las ciudades necesita ser rehabilitado para adecuarlo a los habitantes, no tiene sentido desarrollar nuevas edificaciones a 20-30-40 km del centro. Se necesita flexibilizar la normativa urbanística, agilizar la tramitación de licencias, reducir las tasas por licencia e ICIO de las rehabilitaciones y conceder incentivos fiscales a los propietarios y promotores.
¿Por qué ha crecido tanto el alquiler en los últimos años?
Desde la crisis, la proporción (o la propensión, en términos económicos) a alquilar ha aumentado frente a la adquisición. En primer lugar, porque durante casi un decenio no hubo nueva construcción, en segundo lugar, no se concedían hipotecas para comprar, y tercero, los precios eran elevados. La única solución para la mayoría era alquilar. Como era previsible, los alquileres han subido a un ritmo incluso mayor que el precio de las viviendas y la oferta de vivienda en alquiler resulta insuficiente en determinadas ciudades (Madrid, Barcelona, Mallorca), así que hay un nuevo un giro a la propensión a comprar.
Volveremos a ver un cambio hacia el alquiler tan pronto como salgan al mercado un número suficiente de viviendas a precios asequibles y se endurezca la concesión de hipotecas y/o suban los tipos de interés.
¿Cree que los cambios introducidos en la última regulación del alquiler solucionarán los problemas?
Las medidas aprobadas en el Real Decreto-ley 7/2019 no solo no han servido para solucionar los problemas existentes, sino que los han incrementado, pues una gran parte de propietarios han retirado las viviendas del mercado, y no sabemos cuándo decidirán volver a ponerlas en alquiler. Además, ha subido el precio del alquiler, como medida preventiva para compensar los riesgos (mayor plazo), la pérdida de rentabilidad (indiciación IPC) y la recuperación de la disponibilidad de la vivienda. Falta por ver otra consecuencia a medio y largo plazo, el deterioro de las viviendas destinadas al alquiler, pues sus propietarios reducirán todo lo posible los gastos de mantenimiento y conservación.
En cuanto al precio ¿cree que es necesario crear un índice estatal de referencia de precios?
Los incrementos de precio que han sufrido los alquileres derivan de la insuficiencia de oferta y de la presión de la demanda. El arrendatario asume el pago de un alquiler hasta donde puede con sus ingresos, es lo que se denomina “precio de reserva”, influyen factores como los denominados “costes de movilidad”, independientemente del precio de referencia que se pueda fijar.
No está mal contar con un índice de referencia, aunque tardarán años en ajustarlo convenientemente, pero solo como una referencia, sin efectos para fijar precios o penalizaciones. Portugal ha aprobado un programa de arrendamiento accesible que concede incentivos para los alquileres que estén un 20 % por debajo de las rentas del mercado, para eso puede servir un índice, para constituir una referencia para establecer incentivos.
Las promotoras comienzan a construir vivienda para destinarla al alquiler. ¿Es un paso más hacia la profesionalización del alquiler?
Por definición, el promotor no cuenta con capacidad económica-financiera suficiente para mantener en su activo un volumen elevado de viviendas destinadas al alquiler, porque consume muchos recursos y la rentabilidad es pequeña en comparación con la que se obtiene cuando se destinan a la venta. El negocio patrimonialista exige unos recursos propios muy elevados y un tipo de gestión muy diferente al negocio promotor. Es una actividad más propia de fondos y SOCIMI.
Sin embargo, muchos promotores están derivando parte de su actividad hacia la promoción de vivienda para ser destinada al alquiler, por necesidad, ante la caída de la demanda y el previsible cambio de ciclo inmobiliario en 2-3 años, construyen para terceros, que serán los que las mantengan en su patrimonio durante 50 o más años
¿Dejará de ser la vivienda la inversión principal de los pequeños ahorradores?
La vivienda en propiedad constituye desde hace décadas el ahorro de los españoles, sobre todo, de los pequeños ahorradores, y no parece que eso vaya a cambiar en los próximos 25 años.
Las SOCIMI nacieron con la vocación de canalizar la inversión de los pequeños ahorradores en el sector inmobiliario, en lugar de invertir directamente comprando inmuebles, pero no han calado entre los pequeños ni medianos inversores, operan realmente como un vehículo fiscal eficiente, casi cerrados o con pocos accionistas.
