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Sector inmobiliario, sus riesgos y ratings

Ricardo Antuña
presidente de Veltis.

El sector inmobiliario, igual que cualquier sector económico, se comporta de forma cíclica, es decir, sigue una gráfica que representa ciclos ascendentes y descendentes con duración entre 5 y 7 años cada uno. En cada una de las partes de la gráfica aparecen inversores distintos. En la descendente aparecen los inversores oportunistas (alto riesgo), en la intermedia ascendente los inversores moderados (medio riesgo) y en la alta ascendente los conservadores (bajo riego). Esto ocurre porque cuando empieza a caer el sector, se desconoce la pendiente de la gráfica por lo que aumenta el grado de incertidumbre, situación que intentan evitar los inversores moderados o conservadores.

Para poder entender el sector inmobiliario y sus ciclos, es necesario conocer los indicadores de riesgos inmobiliarios sistemáticos coyunturales, ya que los que nos dan la pista de cómo se va a comportar el sector en el tiempo. Es decir, nos indican cómo puede ser la pendiente de la gráfica en el tiempo, mediante proyecciones de los mismos basadas en datos históricos, algoritmos inmobiliarios y sistemas de proyección que utilizan inteligencia artificial aplicada al comportamiento de cada indicador de riesgo.

Estos indicadores del sector inmobiliario son avanzados, ya que nos aportan información anticipada sobre eventos que pueden impactar en el sector inmobiliario, estando relacionados los mismos de forma directa con la economía, PIB, duda publica, IPC, Ibex 35, tipo de interés, etc.

Aparte de estos indicadores de riesgo, a un activo inmobiliario le afectan indicadores de riesgos sistemáticos potenciales, determinados por los riesgos vinculados al entorno de afección del activo. De igual forma, nos encontraremos con los riesgos específicos del activo, que dependen del tipo de activo que se esté analizando, en función a su uso o usos y su actividad inmobiliaria vinculada: urbanismo, promoción o patrimonial.

Hay que estudiar el impacto de los riesgos sobre cada activo de forma independiente

Conocer todos estos indicadores de riesgo nos hace entender el sector inmobiliario y la afección de los mismos sobre un activo en concreto. Por tanto, los riesgos nos aportan un nivel de conocimiento sobre el activo fundamental. Hasta hace poco no se estudiaba el sector inmobiliario desde el punto de vista del riesgo, por dicho motivo se decía que nos encontrábamos ante un sector no transparente.

Entendiendo estos conceptos, podemos ver que cada tipo de activo puede resultar impactado de distinta forma, por los indicadores de riesgos sistemáticos coyunturales, que son los afectados por la Covid-19.

Los activos sobre los que se espera un retorno de la inversión a corto plazo, se verán más afectados por dichos riesgos coyunturales, referidos a la situación actual, que aquellos en los que se espera un retorno más a largo plazo, ya que disponen de un tiempo para que pueda mejorar la coyuntura económica, pudiendo afectarle por tanto en menor medida. No obstante, no se puede generalizar, ya que un activo logístico que pueda estar a día de hoy muy demandado, no le ocurrirá lo indicado. Por lo que hay que estudiar el impacto de los riesgos sobre cada activo de forma independiente, ya que un error habitual en el sector es operar con rentabilidades medias y esto ha llevado a la ruina a muchos operadores, ya que cada activo es único y cuenta con una estructura de riesgos única.

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